Depositi EOI off-plan a Dubai: cosa si ottiene e quando il denaro non è rimborsabile

Nei grandi lanci di Dubai le unità migliori si esauriscono in poche ore, e la coda si forma ben prima dell'apertura ufficiale delle vendite. Lo strumento alla base di quella coda è l'EOI, o Expression of Interest: una comunicazione al developer che segnala l'intenzione di acquistare una specifica tipologia di unità, a volte un numero di unità preciso. Di per sé non impegna l'acquirente a nulla, ma è quasi sempre abbinato a un pagamento, e se quel pagamento torni indietro è l'unica questione da chiarire prima di effettuare il bonifico.

Cosa assicura davvero un EOI

Un EOI compra un posto nella coda di assegnazione. All'apertura delle vendite il developer offre ai titolari di EOI la scelta in ordine di coda; scelta l'unità, l'acquirente versa un deposito di prenotazione e il pagamento dell'EOI viene di solito accreditato su di esso. Seguono lo Sale and Purchase Agreement (SPA) e la registrazione nel registro off-plan Oqood — le norme del DLD richiedono la registrazione entro 90 giorni dalla firma, dopodiché i pagamenti dell'acquirente confluiscono nel conto escrow del progetto.

L'importo del deposito varia a seconda del developer: alcuni chiedono una quota fissa di decine di migliaia di dirham, altri una percentuale del prezzo indicativo. Non esiste uno standard stabilito da un'autorità di regolazione.

Quando il denaro torna indietro e quando no

• Nessuna unità disponibile. Se il developer non può offrire la tipologia o il piano richiesti, l'EOI viene in genere rimborsato per intero, entro un termine — da un paio di settimane a più a lungo — indicato nelle condizioni del developer stesso.
• Viene offerta un'unità e l'acquirente rifiuta. È qui che le condizioni divergono di più: alcuni developer rimborsano per intero, altri trattengono una commissione amministrativa, altri ancora lo considerano senz'altro non rimborsabile.
• L'acquirente sceglie un'unità e firma il modulo di prenotazione. A quel punto non è più un EOI ma una prima rata ai sensi dello SPA, regolata dalla legge sulla vendita off-plan: da qui, ritirarsi senza conseguenze è raramente possibile.

Lista di controllo prima del bonifico

1. Ottenere le condizioni dell'EOI per iscritto, su carta intestata del developer, con una condizione di rimborso e una tempistica dichiarate.
2. Pagare solo sul conto bancario emiratino del developer — mai su quello di un agente o di un privato. Il nome del beneficiario deve corrispondere alla persona giuridica del developer.
3. Verificare il broker: il BRN dell'agente e l'ORN dell'agenzia sono controllabili tramite i servizi del DLD, e la pubblicità del progetto deve riportare un permesso con codice QR.
4. Non presentare EOI su tre o quattro lanci «per sicurezza»: se più domande vengono approvate insieme, è probabile che parte del denaro finisca bloccata in condizioni non rimborsabili.

Abu Dhabi applica un regime più rigoroso: lì gli EOI sono accettati solo tramite la piattaforma Madhmoun, legata a un progetto registrato con escrow. La nostra analisi di conti escrow e multe pubblicitarie tratta l'applicazione delle norme in entrambi gli emirati.

Vale la pena presentare un EOI?

Un EOI si giustifica quando il progetto è davvero scarso e il prezzo della fase di lancio è sensibilmente inferiore a quello che avrà un mese dopo. Se la stessa unità si può acquistare con calma dopo il lancio, un EOI si limita a congelare liquidità senza motivo. Il progetto va esaminato come qualsiasi acquisto off-plan — storico del developer, ritardi di consegna passati, piano di pagamento — una routine illustrata dalla nostra lista di controllo di due diligence.

Intende uscire prima della consegna? Legga prima la nostra analisi della cessione off-plan: di solito i developer consentono la rivendita solo dopo il pagamento di una quota stabilita del prezzo.