Investir à Abu Dhabi : l'île de Saadiyat et les prix du lancement Aldar

Abu Dhabi passe pour la banlieue tranquille de Dubaï, et ce n'est pas le cas. Autre émirat, autre régulateur foncier, autres règles de propriété pour les étrangers, et acheteurs tout à fait différents. Voici une introduction au marché à travers son quartier le plus lisible à l'international, l'île de Saadiyat, avec les prix du lancement Aldar en vigueur à l'époque.

Abu Dhabi est-il simplement un Dubaï en plus petit ?

La différence pratique la plus importante est réglementaire. L'immobilier d'Abu Dhabi relève du Department of Municipalities and Transport et non du Dubai Land Department, avec sa propre procédure d'enregistrement, ses propres zones d'investissement désignées et ses propres règles sur ce que les étrangers peuvent posséder et où.

Le marché est aussi structurellement différent. Abu Dhabi dispose d'un important bassin d'emplois publics et dans l'énergie, ce qui produit une demande locative plus stable et beaucoup moins d'activité spéculative. Les prix y bougent moins, à la hausse comme à la baisse.

Et il est plus petit. Moins de transactions, moins d'annonces, un marché de la revente plus étroit. Pour un investisseur habitué à la liquidité de Dubaï, c'est l'ajustement qui compte le plus.

Qu'est-ce que l'île de Saadiyat ?

Saadiyat est le quartier culturel : le Louvre Abu Dhabi est ouvert, le Guggenheim Abu Dhabi est en construction, et un ensemble de musées, de plages et d'hôtels haut de gamme s'organise autour d'eux. C'est la partie d'Abu Dhabi qu'un acheteur international comprend immédiatement.

Cette lisibilité est l'argument d'investissement. Un quartier ancré par des institutions de ce rayonnement bénéficie d'un plancher de demande qu'un quartier purement résidentiel n'a pas : l'infrastructure culturelle est permanente, soutenue par l'État, et ne sera pas dévalorisée par un trimestre morose.

Le contrepoids est que les prix de Saadiyat en tiennent déjà compte. Ce n'est pas un emplacement méconnu ; c'est la partie la plus chère d'un marché conservateur.

Combien coûtait le lancement Aldar ?

Studio : 1,5 million d'AED, soit environ 410 000 USD. Une chambre : de 2,5 à 3,4 millions d'AED, environ 680 000 USD. Deux chambres : de 4 à 5,7 millions d'AED, environ 1 million d'USD. Trois chambres : à partir de 6,7 millions d'AED, soit environ 1,8 million d'USD, et très peu d'entre elles.

Aldar est le plus grand promoteur coté d'Abu Dhabi et, en pratique, l'équivalent d'Emaar pour l'émirat, ce qui rend le risque de livraison d'un lancement comme celui-ci faible à l'échelle régionale.

Notez la rareté des trois-chambres. Dans un quartier de ce profil, les plus grands logements partent en premier et auprès d'utilisateurs finaux, ce qui les rend les moins liquides à la revente, mais les plus défendables sur le prix.

À qui Abu Dhabi convient-il ?

À un acheteur qui veut moins de volatilité, une base de locataires adossée à l'État et un marché où les prix ne varient pas de 20 % au gré du sentiment. À quelqu'un qui travaille à Abu Dhabi et en a assez de faire la navette depuis Dubaï.

Il ne convient pas à un investisseur en quête de la revalorisation rapide que Dubaï offre parfois, ni à quiconque doit vendre vite. Le marché de la revente est étroit et le bassin d'acheteurs plus restreint.

La partie russophone de ce site propose un guide complet d'Abu Dhabi, quartier par quartier, avec rendements et prix d'entrée pour dix secteurs, si vous voulez aller plus loin que Saadiyat.

En quoi la propriété diffère-t-elle de Dubaï ?

Abu Dhabi a ouvert l'immobilier à la propriété étrangère plus tard et de façon plus restreinte que Dubaï, en désignant des zones d'investissement précises plutôt qu'en ouvrant l'émirat dans son ensemble. Saadiyat, Yas, Al Reem, Al Raha et quelques autres figurent sur cette liste ; la majeure partie du continent n'y figure pas.

À l'intérieur d'une zone, un ressortissant non membre du CCG peut détenir la pleine propriété (freehold) avec les mêmes droits qu'à Dubaï. En dehors, les instruments disponibles sont le bail emphytéotique long, l'usufruit ou la musataha, des droits d'usage pour une durée définie plutôt qu'une propriété perpétuelle.

Le régulateur est le Department of Municipalities and Transport et non le Dubai Land Department, et la procédure d'enregistrement diffère dans le détail.

C'est la première question à poser pour tout achat à Abu Dhabi, et elle écarte une grande part de biens par ailleurs attrayants pour les acheteurs internationaux.

Qu'est-ce qui est réellement construit à Saadiyat aujourd'hui ?

L'île de Saadiyat est le quartier culturel d'Abu Dhabi : le Louvre Abu Dhabi est en activité, d'autres musées sont en cours, aux côtés de NYU Abu Dhabi, d'une plage naturelle réellement protégée et d'un parcours de golf.

L'offre résidentielle comprend des villas de Saadiyat Beach, des quartiers d'appartements et des résidences de marque, et l'île est une zone d'investissement désignée.

La plage est ce qui fait la différence. C'est un littoral naturel, avec protection de la nidification des tortues, et non un littoral gagné sur la mer, et il n'existe presque rien de comparable aux Émirats.

L'aménagement est volontairement de faible densité selon les standards du Golfe, ce qui soutient la valeur mais signifie aussi que l'île est calme et dépendante de la voiture.

En quoi la mécanique du marché diffère-t-elle ?

Abu Dhabi enregistre une fraction du volume de transactions de Dubaï, ce qui signifie moins de ventes comparables, des données publiées plus rares et un délai de vente plus long.

La demande est portée par l'État, les entreprises et les institutions (ADNOC, les fonds souverains, les institutions culturelles et les universités), ce qui produit une base de locataires stable, bien payée et de longue durée, mais plus étroite que celle de Dubaï.

Les rendements sont en général plus élevés que sur un bien équivalent à Dubaï, et cette prime compense en partie l'illiquidité.

Pour un acheteur qui veut la culture, la plage et le calme et ne cherche pas une sortie rapide, Saadiyat est la meilleure adresse de l'émirat. Pour qui pourrait avoir à vendre vite, Dubaï remplit mieux ce rôle.