Ce que 150 000 USD achètent vraiment à Bali : Parq, Mirah et Alex Villas

Avec 150 000 USD, Bali ne vous vend pas une villa : c'est souvent le prix du terrain en dessous. Ce budget achète un appartement de 35 à 50 mètres carrés dans un complexe géré, et le mode de détention compte plus que l'apparence.

Que achète vraiment ce budget ?

Jusqu'à 150 000 USD, le produit réaliste est un appartement de 35 à 50 mètres carrés.

Il se situera soit dans un complexe géré, soit dans une exploitation hôtelière complète, et à Bali la distinction est plus mince qu'ailleurs, car il n'existe pas de taxe supplémentaire sur l'immobilier commercial et presque tous les biens gérés sont structurés comme commerciaux.

De petites maisons de ville d'environ 53 mètres carrés existent à ce niveau. Elles sont commercialisées comme maisons de ville ; ce sont des lofts. Rien de mal à cela, mais sachez ce que vous comparez.

Ce que vous n'obtenez pas, c'est une villa privée avec piscine sur son propre terrain. Celles-ci commencent bien au-dessus de ce chiffre, et le terrain en représente l'essentiel du prix.

Pourquoi la structure de propriété est-elle toute l'histoire ?

L'Indonésie n'autorise pas la pleine propriété foncière aux étrangers. Un acheteur étranger obtient un leasehold (bail), généralement de 25 ou 30 ans avec options de prolongation, ou un droit d'usage, ou une structure passant par une société indonésienne.

Chacune de ces formules a son propre profil de risque, et la différence éclipse tout ce qui concerne le bâtiment lui-même.

Dans un leasehold, le chiffre qui décide de votre rendement est la durée restante au moment de la revente. Un bail de 30 ans acheté neuf et revendu au bout de huit ans est un bail de 22 ans pour l'acheteur suivant, et il se valorise comme tel. Les actifs en leasehold s'amortissent ; les actifs en pleine propriété non. Modélisez-le explicitement.

Les structures de prête-nom, où un particulier indonésien détient le titre pour votre compte, sont courantes, bon marché et juridiquement fragiles. Je n'y placerais pas d'argent.

Comment fonctionne le modèle du complexe géré ?

Presque tout ce qui se vend à ce prix l'est avec un contrat de gestion locative, et les rendements projetés annoncés à Bali sont élevés, assez élevés pour susciter des questions plutôt que de l'enthousiasme.

Demandez le taux d'occupation et le tarif journalier moyen réels des unités existantes de l'opérateur, mois par mois, sur au moins deux ans. Bali est saisonnière et la moyenne annuelle la masque. Demandez ce que l'opérateur déduit avant votre part, si les revenus sont mis en commun, et ce qui se passe si vous voulez gérer vous-même.

Et demandez ce qui se passe à la fin du bail. Dans un leasehold avec un contrat de gestion par-dessus, deux horloges tournent, et elles s'arrêtent rarement en même temps.

Bali ou Dubaï pour le même budget ?

150 000 USD à Dubaï achètent un studio dans un quartier secondaire, en pleine propriété, à votre nom, avec un régulateur, un régime de séquestre et un marché de revente qui publie chaque transaction. Le rendement est inférieur à la projection de Bali, et le rendement que vous touchez réellement en est bien plus proche.

150 000 USD à Bali achètent un droit de leasehold sur un appartement géré, sur un marché doté d'un véritable moteur touristique, d'un rendement affiché élevé et d'une structure juridique qui exige une vraie vérification préalable.

Aucun des deux n'est mauvais. Mais si la raison de regarder Bali est le chiffre de rendement d'une brochure, comparez-le au chiffre de Dubaï après avoir corrigé l'amortissement du bail, la saisonnalité et la part de l'opérateur. Cette comparaison fait changer beaucoup d'avis.

Que peut réellement posséder un étranger ?

Pas de terrain en pleine propriété. Le Hak Milik, le titre de pleine propriété indonésien, est réservé aux citoyens indonésiens. Un étranger ne peut pas le détenir, et toute structure qui semble vous donner la pleine propriété est soit un bail déguisé, soit un montage de prête-nom.

Ce qu'un étranger peut détenir, c'est le Hak Pakai (un droit d'usage, généralement de 25 à 30 ans avec clauses de renouvellement) ou le Hak Sewa (un bail), couramment vendu à Bali pour 25 ou 30 ans avec option de prolongation.

L'écrasante majorité des investissements en villas à Bali vendus à des étrangers sont en leasehold. Ce n'est pas un scandale, c'est le cadre juridique, mais cela change fondamentalement l'actif : vous achetez un droit qui se déprécie, non un droit permanent.

Les structures de prête-nom, où un citoyen indonésien détient le titre pour votre compte par un accord privé, sont largement utilisées et juridiquement précaires. Les tribunaux indonésiens ne les ont pas confirmées de façon fiable.

Que fait le leasehold aux calculs ?

Un bail de 25 ans est un actif qui s'use. Chaque année de détention, il vaut moins, car il en reste moins. C'est l'inverse du fonctionnement normal de l'investissement immobilier, et cela doit figurer dans le modèle.

Cela affecte aussi la sortie. La première année, vous vendez 25 ans ; la quinzième, vous en vendez dix, à un acheteur qui le sait exactement. Les valeurs de revente baissent à mesure que la durée s'écoule, et plus vite dans le dernier tiers.

Des clauses de prolongation existent mais ne sont pas des garanties : elles exigent généralement une négociation avec le propriétaire du terrain le moment venu et le paiement d'une somme supplémentaire aux tarifs alors en vigueur.

La façon honnête d'évaluer un bail à Bali est de le traiter comme un flux de revenus sur une durée fixe avec une valeur résiduelle limitée : calculez-le en TRI sur la durée du bail plutôt qu'en rendement plus plus-value.

Les rendements annoncés sont-ils réels ?

Les projets de villas à Bali annoncent couramment quinze à vingt pour cent de rendement annuel. Ces chiffres viennent d'une modélisation de courte durée avec des hypothèses d'occupation élevées et excluent généralement les frais de gestion, l'entretien, les impôts et l'amortissement du bail.

Le marché de la courte durée est réellement solide (Bali est une destination mondiale avec une demande toute l'année), mais il est intensément concurrentiel et l'offre a crû très vite. Les hypothèses d'occupation de 2021 ne tiennent pas forcément aujourd'hui.

Les coûts d'exploitation en climat tropical sont plus élevés que les acheteurs ne l'imaginent : entretien de la piscine, dégâts d'humidité, entretien du jardin, sécurité, et frais de gestion représentant généralement vingt à trente pour cent du brut.

Un rendement net réaliste après tout cela et après amortissement du bail est très inférieur au chiffre affiché. Il peut rester attractif ; il n'est simplement pas ce que dit la brochure.

Quelles vérifications préalables ne sont pas facultatives ?

Engagez un avocat immobilier indonésien qui n'est pas recommandé par le vendeur. C'est peu coûteux au regard du risque et c'est l'élément le plus important de la liste.

Vérifiez le certificat foncier sous-jacent et que le bailleur a bien le droit de louer le terrain pour toute la durée vendue.

Vérifiez le zonage. Construire sur un terrain non zoné pour l'hébergement touristique est un problème récurrent à Bali et a entraîné des ordres de démolition.

Vérifiez que le permis de construire existe et correspond à ce qui a été bâti, et confirmez le régime fiscal indonésien des revenus locatifs.

Et visitez. Les photographies de villas de Bali sont extraordinairement belles, et la route, les voisins, la circulation et la distance jusqu'à une plage où l'on peut se baigner sont systématiquement omis.