Al Safa : un quartier de villas avec une ligne de tours en lisière, et un nom qui voyage plus loin que le quartier

Deux erreurs reviennent plus que toutes les autres à propos de ce quartier. La première consiste à traiter les villas et les tours comme deux versions d'un même actif. La seconde, à croire qu'une tour appelée Safa quelque chose se dresse à Al Safa — plusieurs ne s'y trouvent pas.

Qu'est-ce qu'Al Safa ?

Al Safa est le territoire situé entre Al Wasl Road et Sheikh Zayed Road, à l'ouest de Business Bay et à l'est de Jumeirah, enveloppant Safa Park.

C'est l'un des plus anciens quartiers résidentiels établis du centre de Dubaï, et cela se voit : larges rues, arbres adultes, villas de plain-pied et à un étage sur de grandes parcelles.

Safa Park est le fait organisateur. C'est l'un des plus anciens grands parcs publics de la ville, et en 2016, le Dubai Water Canal a été creusé le long de son bord sud, prenant une bande du parc et donnant au quartier un front d'eau qu'il n'avait pas auparavant.

La quasi-totalité de la surface bâtie est composée d'Al Safa 1 et d'Al Safa 2 — des sous-communautés de villas, occupées en grande partie par des familles sous baux de longue durée. Les tours sont l'exception et non la règle : une courte ligne d'entre elles se dresse sur le front d'Al Wasl Road face au parc, et tout ce qui se trouve derrière reste bas.

Voilà le caractère du lieu en une phrase. Il est central sans être vertical, ce qui, dans cette partie de Dubaï, est presque unique.

Deux produits à une même adresse ?

Les villas et les tours ne sont pas des variations sur un même thème. Ce sont des actifs différents, avec des acheteurs différents, une liquidité différente et des règles de propriété différentes, et les confondre est l'erreur la plus fréquente à propos de ce quartier.

Le parc de villas est mature, de faible densité et surtout loué plutôt qu'échangé. Les parcelles sont grandes selon les standards actuels et les maisons sont anciennes, ce qui signifie qu'on achète ici un terrain et un emplacement plutôt qu'un produit fini.

Le parc de tours est neuf, sur plan (off-plan) et concentré. Safa Two by de Grisogono est répertoriée comme un immeuble résidentiel supertall de 87 étages de Damac Properties, avec Dar Al Handasah Consultants comme architecte, en cours de développement ; DAMAC Sapphire est répertoriée dans le quartier comme un immeuble résidentiel en construction du même promoteur.

Pratiquement toute l'offre d'appartements en freehold d'Al Safa provient de ce front. Quand une annonce indique Al Safa, établissez auquel des deux elle appartient avant de lire quoi que ce soit d'autre à son sujet.

Un nom en Safa est-il une adresse à Al Safa ?

Safa One by de Grisogono et Safa Gate — cette dernière répertoriée comme un gratte-ciel de 55 étages de Damac Properties, avec Engineering Consortium Consulting Engineers — sont toutes deux enregistrées à Al Wasl, et non à Al Safa. Même front, même parc en vue, même promoteur, quartier différent dans les registres.

Cette distinction est invisible dans le marketing et décisive partout ailleurs. Un filtre par quartier, un ensemble de références et une évaluation reposent tous sur le quartier enregistré ; un prix relevé sur l'un de ces immeubles et appliqué à l'autre est donc un prix issu d'un autre marché.

Cela joue aussi dans l'autre sens : une recherche enregistrée sur le mot Safa rassemblera des immeubles d'au moins deux quartiers et manquera des villas réellement situées à Al Safa qui n'emploient jamais ce mot dans un nom commercial.

La solution tient en une question. Demandez dans quel quartier l'immeuble précis est enregistré et obtenez la réponse par écrit avant de le comparer à quoi que ce soit.

Est-ce du freehold ?

Le centre de Dubaï est une mosaïque de terrains en freehold et hors freehold, et Al Safa se situe là où cette mosaïque est la plus irrégulière. Une bonne part des terrains de villas ici n'est pas accessible en freehold aux acheteurs étrangers.

Les tours du front d'Al Wasl Road constituent la voie d'accès en freehold au quartier pour un acheteur étranger, ce qui explique que les biens sur plan dominent les annonces alors qu'ils n'occupent qu'une infime fraction de la surface bâtie.

Confirmez le statut pour la parcelle ou l'immeuble précis plutôt que pour le nom du quartier. Ici, ce n'est pas une question de rigueur administrative : cela décide si l'achat est possible ou non.

Quiconque veut une maison dans ce quartier précis devrait régler cette question avant toute visite, car la réponse est souvent non et personne n'a pour mission de l'annoncer spontanément.

Que vérifier dans les tours ?

L'orientation, étage par étage. Les tours se dressent côte à côte sur un front étroit, et la différence entre une vue sur le parc et le canal, une vue sur Burj Khalifa et le flanc de l'immeuble voisin se joue au niveau du logement et non de l'immeuble.

Lisez le plan d'étage plutôt que le rendu. Les images marketing de ce front sont dessinées depuis la meilleure position disponible d'une très haute pile, et la plus grande partie de la pile n'est pas à cette position.

Le risque de livraison, car presque tout le parc en freehold ici est le produit sur plan d'un seul promoteur. Cela concentre l'exposition d'une manière qu'un quartier approvisionné par plusieurs promoteurs ne connaît pas.

Et la profondeur de revente avant la remise des clés (handover), plus mince dans un quartier aussi petit et aussi récent que ne le laisserait penser l'emplacement seul.

À qui convient-il ?

À l'acheteur qui veut une adresse centrale avec une vue qui ne sera pas bouchée, et qui accepte le risque de livraison sur plan pour l'obtenir. La contrainte qui protège cette vue est le tissu existant de villas, et non une promesse d'urbanisme, ce qui la rend durable.

Le prix de cette même centralité est la circulation. Al Wasl Road et les échangeurs de Sheikh Zayed Road sont chargés aux deux heures de pointe, et le front de parc n'y change rien.

Il convient mal à quiconque a besoin de choix. L'offre en freehold ici se limite à une poignée d'immeubles, et si aucun ne convient, le quartier n'offre aucune seconde option.

Comparez avec Al Wasl et City Walk juste au nord — le même corridor, plus abouti, plus dense, avec un plus large choix d'immeubles ; Business Bay de l'autre côté de Sheikh Zayed Road — une centralité comparable, une offre bien plus profonde, mais aucune vue de faible hauteur ; et Jumeirah et Umm Suqeim pour une vie en villa plus près de la plage, où la situation du freehold est tout aussi irrégulière.