Al Safa: ein Villenviertel mit einer Turmreihe am Rand und einem Namen, der weiter reist als das Viertel selbst

Über dieses Viertel werden vor allem zwei Fehler gemacht. Der erste ist, Villen und Türme für Varianten desselben Objekts zu halten. Der zweite ist die Annahme, ein Turm mit „Safa“ im Namen stehe in Al Safa – mehrere tun es nicht.

Was ist Al Safa?

Al Safa ist das Gebiet zwischen der Al Wasl Road und der Sheikh Zayed Road, westlich von Business Bay und östlich von Jumeirah, rund um den Safa Park.

Es gehört zu den ältesten gewachsenen Wohngebieten im Zentrum Dubais und sieht auch so aus: breite Straßen, alter Baumbestand, ein- und zweigeschossige Villen auf großzügigen Grundstücken.

Der Safa Park ist die prägende Tatsache. Er ist einer der ältesten großen öffentlichen Parks der Stadt, und 2016 wurde der Dubai Water Canal an seinem Südrand durchgezogen, nahm einen Streifen des Parks in Anspruch und gab dem Viertel ein Ufer, das es zuvor nicht hatte.

Fast die gesamte bebaute Fläche entfällt auf Al Safa 1 und Al Safa 2 – Villen-Teilgebiete, überwiegend von Familien mit langen Mietverträgen bewohnt. Die Türme sind die Ausnahme, nicht die Regel: Eine kurze Reihe steht an der Al Wasl Road gegenüber dem Park, und alles dahinter bleibt niedrig.

Das ist der Charakter des Ortes in einem Satz. Er ist zentral, ohne vertikal zu sein, und das ist in diesem Teil Dubais fast einzigartig.

Zwei Produkte an einer Adresse?

Villen und Türme sind keine Variationen eines Themas. Es sind unterschiedliche Objekte mit unterschiedlichen Käufern, unterschiedlicher Liquidität und unterschiedlichen Eigentumsregeln, und ihre Verwechslung ist der häufigste Fehler in diesem Viertel.

Der Villenbestand ist reif, wenig verdichtet und wird überwiegend vermietet statt gehandelt. Die Grundstücke sind nach heutigen Maßstäben groß und die Häuser alt – ein Käufer erwirbt hier Land und Lage und kein fertiges Produkt.

Der Turmbestand ist neu, Off-plan und konzentriert. Safa Two by de Grisogono ist als 87-stöckiges Super-Hochhaus von Damac Properties erfasst, mit Dar Al Handasah Consultants als Architekt, im Bau; DAMAC Sapphire ist im Viertel als Wohngebäude im Bau desselben Entwicklers erfasst.

Praktisch das gesamte Angebot an Freehold-Wohnungen in Al Safa stammt von dieser Reihe. Wenn ein Inserat Al Safa nennt, klären Sie, zu welchem der beiden es gehört, bevor Sie irgendetwas anderes darüber lesen.

Ist ein Safa-Name eine Adresse in Al Safa?

Safa One by de Grisogono und Safa Gate – letzteres als 55-stöckiger Wolkenkratzer von Damac Properties mit Engineering Consortium Consulting Engineers erfasst – sind beide in Al Wasl registriert, nicht in Al Safa. Dieselbe Straßenfront, derselbe Park im Blick, derselbe Entwickler, aber ein anderes Viertel in den Registern.

Diese Unterscheidung ist im Marketing unsichtbar und überall sonst entscheidend. Ein Viertelfilter, ein Vergleichsset und eine Bewertung laufen alle über das registrierte Viertel; ein Preis, der von einem dieser Gebäude auf das andere übertragen wird, stammt also aus einem anderen Markt.

Es funktioniert auch umgekehrt: Eine auf das Wort Safa gespeicherte Suche sammelt Gebäude aus mindestens zwei Vierteln ein und übersieht Villenbestand, der wirklich in Al Safa liegt und das Wort in keinem Marketingnamen führt.

Die Lösung ist eine einzige Frage. Fragen Sie, in welchem Viertel das konkrete Gebäude registriert ist, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben, bevor Sie es mit irgendetwas vergleichen.

Ist es Freehold?

Das zentrale Dubai ist ein Flickenteppich aus Freehold- und Nicht-Freehold-Land, und Al Safa liegt dort, wo dieser Flickenteppich am ungleichmäßigsten ist. Ein großer Teil des Villenlandes steht ausländischen Käufern nicht als Freehold zur Verfügung.

Die Türme an der Al Wasl Road sind für einen Käufer aus dem Ausland der Freehold-Weg ins Viertel, weshalb Off-plan-Bestand die Inserate dominiert, obwohl er nur einen winzigen Bruchteil der bebauten Fläche einnimmt.

Bestätigen Sie die Einstufung für das konkrete Grundstück oder Gebäude und nicht für den Namen des Viertels. Das ist hier keine bürokratische Pflichtübung – es entscheidet darüber, ob der Kauf überhaupt möglich ist.

Wer in diesem Viertel ein Haus will, sollte diese Frage vor jeder Besichtigung klären, denn die Antwort lautet häufig Nein, und niemand hat die Aufgabe, das von sich aus zu sagen.

Was sollten Sie bei den Türmen prüfen?

Die Ausrichtung, Etage für Etage. Die Türme stehen eng beieinander an einer schmalen Front, und ob der Blick auf Park und Kanal, auf den Burj Khalifa oder auf die Seite des Nachbargebäudes geht, entscheidet die Einheit und nicht das Gebäude.

Lesen Sie den Geschossgrundriss statt der Visualisierung. Die Marketingbilder für diese Front zeigen die beste verfügbare Position in einem sehr hohen Stapel, und der größte Teil des Stapels ist nicht diese Position.

Das Lieferrisiko, denn fast der gesamte Freehold-Bestand hier ist das Off-plan-Produkt eines einzigen Entwicklers. Das konzentriert das Risiko in einer Weise, wie es ein Viertel mit mehreren Entwicklern nicht tut.

Und die Wiederverkaufstiefe vor der Übergabe, die in einem so kleinen und so neuen Viertel dünner ist, als die Lage allein vermuten ließe.

Für wen eignet es sich?

Für Käufer, die eine zentrale Adresse mit einer Aussicht wollen, die nicht zugebaut wird, und die dafür das Lieferrisiko von Off-plan in Kauf nehmen. Was diese Aussicht schützt, ist die bestehende Villenstruktur und kein Planungsversprechen – das macht sie dauerhaft.

Der Preis für dieselbe Zentralität ist der Verkehr. Die Al Wasl Road und die Knoten der Sheikh Zayed Road sind zu beiden Stoßzeiten voll, und die Parklage ändert daran nichts.

Schlecht eignet es sich für alle, die Auswahl brauchen. Das Freehold-Angebot besteht hier aus einer Handvoll Gebäude, und wenn keines passt, hat das Viertel keine zweite Option.

Vergleichen Sie mit Al Wasl und City Walk unmittelbar nördlich – derselbe Korridor, fertiger, dichter, größere Auswahl an Gebäuden; mit Business Bay auf der anderen Seite der Sheikh Zayed Road – vergleichbare Zentralität, deutlich tieferes Angebot, aber keine niedrige Bebauung im Blick; und mit Jumeirah und Umm Suqeim für Villenwohnen näher am Strand, wo das Freehold-Bild ebenso uneinheitlich ist.