Al Safa: un quartiere di ville con una fila di torri sul bordo e un nome che viaggia più lontano del quartiere stesso

Su questo quartiere si commettono soprattutto due errori. Il primo è trattare ville e torri come versioni dello stesso bene. Il secondo è presumere che una torre chiamata Safa qualcosa sorga ad Al Safa: diverse non si trovano lì.

Che cos'è Al Safa?

Al Safa è l'area compresa tra Al Wasl Road e Sheikh Zayed Road, a ovest di Business Bay e a est di Jumeirah, attorno a Safa Park.

È una delle zone residenziali più antiche del centro di Dubai e lo dimostra: strade larghe, alberi maturi, ville a uno e due piani su lotti generosi.

Safa Park è il fatto che organizza tutto. È uno dei più antichi grandi parchi pubblici della città e nel 2016 il Dubai Water Canal è stato scavato lungo il suo margine meridionale, sottraendo una striscia di parco e dando al quartiere un fronte sull'acqua che prima non aveva.

Quasi tutta l'area edificata è Al Safa 1 e Al Safa 2, sottocomunità di ville occupate in gran parte da famiglie con contratti di lunga durata. Le torri sono l'eccezione e non la regola: una breve fila sorge sul fronte di Al Wasl Road di fronte al parco, e tutto ciò che sta dietro resta basso.

È il carattere del luogo in una frase. È centrale senza essere verticale, il che in questa parte di Dubai è quasi unico.

Due prodotti allo stesso indirizzo?

Ville e torri non sono varianti dello stesso tema. Sono beni diversi, con acquirenti diversi, liquidità diversa e regole di proprietà diverse, e confonderli è l'errore più comune su questo quartiere.

Le ville sono un patrimonio maturo, a bassa densità e per lo più affittato più che compravenduto. I lotti sono grandi rispetto agli standard attuali e le case sono vecchie, quindi qui si acquistano terreno e posizione più che un prodotto finito.

Le torri sono nuove, off-plan e concentrate. Safa Two by de Grisogono risulta come grattacielo residenziale supertall di 87 piani di Damac Properties, con Dar Al Handasah Consultants come architetto, in fase di sviluppo; DAMAC Sapphire risulta nel quartiere come edificio residenziale in costruzione dello stesso sviluppatore.

In pratica tutta l'offerta di appartamenti freehold ad Al Safa proviene da quel fronte. Quando un annuncio dice Al Safa, conviene stabilire a quale dei due appartiene prima di leggere altro.

Un nome con Safa è un indirizzo ad Al Safa?

Safa One by de Grisogono e Safa Gate, quest'ultimo registrato come grattacielo di 55 piani di Damac Properties con Engineering Consortium Consulting Engineers, sono entrambi registrati ad Al Wasl e non ad Al Safa. Stesso fronte, stesso parco in vista, stesso sviluppatore, ma quartiere diverso nei registri.

La distinzione è invisibile nel marketing e decisiva ovunque altrove. Filtro per quartiere, insieme dei comparabili e valutazione si basano tutti sul quartiere registrato, quindi un prezzo preso da uno di questi edifici e applicato all'altro è un prezzo preso da un mercato diverso.

Vale anche il contrario: una ricerca salvata sulla parola Safa raccoglierà edifici di almeno due quartieri e perderà ville davvero ad Al Safa che nel nome commerciale non usano mai quella parola.

La soluzione richiede una sola domanda. Chiedere in quale quartiere è registrato l'edificio specifico e ottenere la risposta per iscritto prima di confrontarlo con qualsiasi altra cosa.

È freehold?

Il centro di Dubai è un mosaico di terreni freehold e non freehold, e Al Safa si trova dove il mosaico è più irregolare. Gran parte del terreno delle ville qui non è disponibile in freehold per gli acquirenti stranieri.

Le torri sul fronte di Al Wasl Road sono la via freehold di accesso al quartiere per un acquirente estero, ed è per questo che l'offerta off-plan domina gli annunci pur occupando una frazione minima dell'area edificata.

Confermare la designazione per il lotto o l'edificio specifico e non per il nome del quartiere. Qui non è una questione di pulizia burocratica: decide se l'acquisto sia possibile.

Chi vuole una casa in questo preciso quartiere dovrebbe chiarire la questione prima di visitare qualsiasi immobile, perché la risposta è spesso negativa e nessuno ha il compito di anticiparla.

Che cosa controllare nelle torri?

L'orientamento, piano per piano. Le torri sorgono vicine su un fronte stretto, e la differenza tra una vista su parco e canale, una vista sul Burj Khalifa e il lato dell'edificio vicino dipende dall'unità e non dall'edificio.

Leggere la pianta del piano e non il rendering. Le immagini di marketing per questo fronte sono tratte dalla posizione migliore disponibile in una pila molto alta, e la maggior parte della pila non è in quella posizione.

Il rischio di consegna, perché quasi tutta l'offerta freehold qui è prodotto off-plan di un solo sviluppatore. Questo concentra l'esposizione in un modo che non accade in un quartiere servito da più sviluppatori.

E la profondità di rivendita prima dell'handover, che in un quartiere così piccolo e così nuovo è più sottile di quanto la sola posizione lascerebbe pensare.

A chi si adatta?

All'acquirente che vuole un indirizzo centrale con una vista destinata a non essere occupata da nuove costruzioni e che accetta il rischio di consegna off-plan per ottenerlo. Vincolo che protegge la vista è il tessuto di ville esistente e non una promessa urbanistica, ed è ciò che lo rende duraturo.

Il prezzo della stessa centralità è il traffico. Al Wasl Road e gli svincoli di Sheikh Zayed Road sono trafficati in entrambe le ore di punta, e il fronte sul parco non cambia nulla.

Si adatta male a chi ha bisogno di scelta. L'offerta freehold qui è una manciata di edifici e, se nessuno va bene, il quartiere non ha una seconda opzione.

Il confronto va fatto con Al Wasl e City Walk subito a nord, lo stesso corridoio, più completo, più denso, con più edifici tra cui scegliere; con Business Bay dall'altra parte di Sheikh Zayed Road, centralità comparabile, offerta molto più profonda e nessuna vista su edifici bassi; e con Jumeirah e Umm Suqeim per vivere in villa più vicino alla spiaggia, dove il quadro freehold è altrettanto irregolare.