Appartements prêts à habiter à Dubai Hills : le parc, les écoles et un rendement de 6 à 7 % en location longue durée

Dubai Hills Estate fait correctement les choses ordinaires : un vrai parc, deux écoles, une crèche, un hôpital, un centre commercial et des espaces pour promener les chiens que l'on utilise réellement. Les rendements bruts en location longue durée y ont généralement été de 6 à 7 %, et voici comment faire mieux.

Qu'offre la communauté ?

Un grand parc central traversé par un parcours de golf de 18 trous, deux écoles, une crèche, un hôpital, Dubai Hills Mall et, détail que l'on sous-estime jusqu'à ce qu'on ait un chien, des espaces dédiés à la promenade des chiens.

L'emplacement se situe entre Al Khail Road et Umm Suqeim Road, ce qui donne un véritable accès à Downtown comme au côté plage sans être dans l'un ni dans l'autre. Pour une famille, c'est proche de la position optimale dans la ville.

C'est désormais une communauté mature plutôt qu'un plan directeur. Ce qui est construit est construit, les arbres ont poussé, et on peut l'évaluer en s'y promenant plutôt qu'en lisant une brochure, ce qui est le plus grand avantage d'acheter un bien prêt à habiter.

Qu'est-ce que Mulberry at Park Heights ?

Mulberry at Park Heights est le parc d'appartements livrés dans cette partie du domaine : des immeubles Emaar achevés, au cahier des charges Emaar standard, et les logements donnant sur le parc sont ceux pour lesquels il vaut la peine de payer.

Une vue sur le parc à Dubai Hills est protégée par nature : le parc est la raison d'être de la communauté et Emaar ne construira pas dessus. C'est une proposition sensiblement différente d'une « vue sur la communauté » qui devient un voisin dans quatre ans.

À l'intérieur, les plans des deux-pièces sont efficaces plutôt que généreux, avec les choix habituels d'Emaar : cuisine ouverte, balcon de bonne profondeur, deuxième salle de bains. Rien de surprenant, ce qui, pour un bien locatif, est exactement ce qu'il faut.

Peut-on dépasser 6 à 7 % ?

Les rendements bruts en location longue durée à Dubai Hills ont généralement été de 6 à 7 %. C'est un chiffre solide et sans surprise pour une communauté Emaar mature, et c'est ce que le quartier doit produire.

Voici les pistes pour obtenir plus, classées selon l'effort qu'elles demandent. Meublez à un bon niveau et visez le marché de la mobilité d'entreprise, qui paie une prime pour un bail annuel clé en main.

Ou répartissez l'année entre une saison de location courte durée et un locataire annuel lorsque l'immeuble le permet. Ou achetez un bien sous-évalué en raison d'une vue médiocre et louez-le grâce à la communauté plutôt qu'à la vue.

Le chemin vers moins, que l'on emprunte par inadvertance : acheter un grand logement. Les trois-pièces de Dubai Hills se vendent bien aux utilisateurs finaux et se louent à un rendement nettement inférieur à celui des un et deux-pièces. Si l'achat vise le revenu, achetez petit.

Que vérifier avant d'acheter un bien livré ?

L'historique des charges de copropriété de l'immeuble concerné, trois ans s'il existe. Avec un bien livré, ces données sont réelles et non estimées, et c'est le principal avantage de l'achat d'un bien achevé.

Des comparables de baux signés pour le type exact de logement, et non la moyenne du quartier.

L'état du logement et de l'immeuble : un immeuble Emaar achevé depuis cinq ans vous renseigne sur la performance de la société de gestion.

Et l'axe de vue, vérifié depuis l'appartement lui-même plutôt que sur un plan.

Pourquoi les appartements sont-ils la bonne affaire ici ?

Dubai Hills Estate est surtout connu pour ses villas de golf, mais ce sont les groupes d'appartements en périphérie (Mulberry, Park Heights, Acacia, Park Point, Collective) où le calcul fonctionne réellement pour un investisseur.

Ils offrent tout ce qui rend la communauté attrayante : le parc, le centre commercial, les écoles, l'hôpital et les onze minutes de trajet jusqu'à Downtown, pour une fraction du prix d'entrée d'une villa.

Les rendements au sein de la communauté sont les plus élevés ici, et le bassin de locataires est plus profond : des cadres et de jeunes familles qui veulent l'environnement de Dubai Hills sans la maison.

Les locations y durent aussi plus longtemps que dans un quartier de tours, car les raisons pour lesquelles on choisit Dubai Hills sont celles pour lesquelles on y reste.

Quel groupe d'immeubles et quelle vue ?

La position au sein de la communauté est le principal facteur interne de prix. Les logements orientés vers le parc ou le golf bénéficient de primes nettes qu'ils ont conservées, car la vue est protégée par le paysage lui-même.

La proximité de Dubai Hills Mall compte pour un autre locataire : un couple qui préfère aller au cinéma à pied plutôt qu'au parc, et c'est aussi une vraie prime.

Les logements donnant sur des routes intérieures ou des parkings sont le stock bon marché de cette communauté et un achat de rendement légitime, à condition d'accepter de revendre avec la même décote relative.

Vérifiez la vue depuis le logement lui-même. Sur un plan directeur, tous les appartements semblent donner sur la verdure.

Prêt à habiter ou off-plan ?

Les groupes d'immeubles livrés suppriment les deux risques qui dominent l'off-plan : vous savez que l'immeuble existe et vous pouvez vérifier la vue, les finitions et les charges réelles.

Ils produisent aussi un revenu dès le mois de la réception, et le financement bancaire est possible, ce qu'il n'est pas sur l'off-plan : un résident peut généralement obtenir un prêt de quatre-vingts pour cent de la valeur sur un bien livré de moins de cinq millions de dirhams.

La contrepartie : payer l'intégralité au transfert, plus environ sept à huit pour cent de frais de transaction qui ne peuvent pas être financés.

Demandez deux années de factures réelles de charges de copropriété et l'historique locatif réel de la colonne d'étages concernée. Dans un immeuble Emaar livré, les deux existent et les demander est normal.

Qu'a Dubai Hills que ses concurrents n'ont pas ?

Un centre commercial régional, un hôpital, plusieurs écoles internationales, un parcours de golf de championnat de dix-huit trous et un grand parc public correctement équipé, le tout à l'intérieur des limites de la communauté, et le tout livré plutôt que promis.

Aucun autre plan directeur familial de Dubaï ne réunit un ensemble aussi complet, et c'est la raison pour laquelle la communauté se loue et se revend comme elle le fait.

C'est aussi à onze minutes de Downtown hors heures de pointe par Al Khail, ce que la plupart des grands quartiers de villas et de familles ne peuvent pas revendiquer.

Cette combinaison produit le profil de locataire que souhaite un propriétaire : des familles qui déménagent pour les écoles et restent pour tout le cycle scolaire, avec peu de rotation et des renouvellements fiables.