Madinat Jumeirah Living par Meraas : vivre face au Burj Al Arab

Madinat Jumeirah Living est une communauté de faible hauteur de Meraas, située juste en face de Madinat Jumeirah : un complexe hôtelier de quarante hectares avec deux hôtels cinq étoiles, le souk, le théâtre, plus de quarante restaurants et un kilomètre de plage, propriété du même groupe que le Burj Al Arab. Le produit résidentiel est ordinaire, au meilleur sens du terme. Le quartier, lui, ne l'est pas.

Qu'y a-t-il de l'autre côté de la route ?

Madinat Jumeirah est le plus grand complexe hôtelier de Dubaï : quarante hectares de front de mer à côté du Burj Al Arab, deux hôtels cinq étoiles dont Mina A'Salam, un souk commerçant, un théâtre, plus de quarante restaurants, bars et cafés, et un kilomètre de plage.

Il appartient à Jumeirah Corporation, qui possède aussi le Burj Al Arab et le Jumeirah Beach Hotel.

Mall of the Emirates est à courte distance en voiture. L'accès à Sheikh Zayed Road est direct. La plage d'Umm Suqeim est accessible à pied.

Une communauté résidentielle vaut ce que valent ses environs, et c'est l'un des rares endroits de Dubaï où ces environs étaient achevés, de classe mondiale et pérennes avant même la construction des appartements.

Qu'est-ce que la communauté elle-même ?

MJL est volontairement de faible hauteur : des immeubles de quelques étages disposés autour de cours et de jardins, dans un langage architectural arabisant qui fait écho au complexe d'en face plutôt qu'aux tours de verre situées quelques kilomètres plus au nord.

Faible hauteur signifie faible densité, donc des équipements réellement utilisables et un ensemble qui a l'allure d'un quartier. Cela signifie aussi moins de logements, ce qui plafonne l'offre dans un secteur où aucun terrain supplémentaire n'arrivera.

Meraas construit selon un bon standard, et le niveau de finition ici le reflète. On n'y trouvera aucun argument spectaculaire : ni record de hauteur, ni partenaire de marque. Le produit est discrètement bon, ce que recherche précisément un marché d'occupants et que l'investisseur en quête d'une belle histoire néglige.

Quel est l'intérêt en tant qu'investissement ?

C'est un quartier d'occupants. Le locataire comme l'acheteur à la revente sont des personnes qui veulent vivre à Umm Suqeim, près de la plage, près des écoles, près du complexe, et l'offre de ce type est limitée.

Il en découle un schéma précis : une croissance du capital régulière plutôt que spectaculaire, une demande fiable en location longue durée, et une bonne résistance en marché faible, car la demande répond à un besoin plutôt qu'à un sentiment.

Le rendement paraîtra inférieur à celui d'un quartier plus récent et moins cher. C'est le compromis, et pour un acheteur qui conserve longtemps, c'est généralement le bon côté de l'arbitrage.

Que faut-il vérifier ?

Quel immeuble et quelle cour. Dans une communauté de faible hauteur, les différences entre emplacements tiennent au bruit, à l'intimité et à l'ensoleillement de la cour, ce qu'aucun plan ne montre.

Les charges de copropriété (service charge), et la part qui finance l'entretien des espaces verts. Les communautés à cours coûtent cher à entretenir, et cet entretien est toute la raison de leur agrément.

Les références locatives pour le type de bien visé. MJL est assez petit pour qu'une poignée de baux réels donne une image exacte.

Enfin, allez à pied à la plage et au souk à l'heure où vous le feriez réellement. Dans ce quartier, la promenade est le produit.

Pourquoi la faible hauteur est-elle rare, et que procure-t-elle ?

Dubaï construit des tours parce que ce sont l'outil le plus efficace pour rentabiliser un foncier cher. Un programme de faible hauteur sur une parcelle prime d'Umm Suqeim signifie que le promoteur a délibérément renoncé à de la densité en échange d'un meilleur produit.

Pour les résidents, le gain est concret : moins de voisins par immeuble, pas de longue attente d'ascenseur, des cours à taille humaine et un sentiment de lieu qu'aucun podium de tour ne reproduit.

L'ombre est pensée dès la conception : ruelles étroites, bâtiments qui s'ombragent mutuellement, végétation dense. La communauté se pratique donc à pied la plus grande partie de l'année, pas seulement en janvier.

Pour les propriétaires, cela signifie la rareté : un nombre limité de logements dans une formule difficilement reproductible à cet endroit.

Quels sont les clusters ?

MJL est conçu comme un ensemble de clusters nommés (Rahaal, Asayel, Lamtara, Jadeel, Lamaa et d'autres), livrés par phases. Ils partagent le même langage architectural mais diffèrent par l'âge, l'agencement et la position dans la communauté.

Les premiers clusters sont plus proches du pont vers Madinat Jumeirah et ont la végétation la plus mature ; les suivants sont plus récents à l'intérieur mais plus éloignés de la liaison qui fait fonctionner la communauté.

Ce pont est l'équipement déterminant : il donne aux résidents accès au souk, aux restaurants et aux infrastructures du complexe. Faites confirmer par écrit les droits exacts attachés à votre immeuble, car les dispositions ont varié et peuvent changer.

Au sein d'un cluster, la cour sur laquelle donne le logement et l'ensoleillement de l'après-midi comptent plus que l'étage.

Qui achète réellement ici ?

MJL se vend de façon disproportionnée à des gens qui comptent y vivre : familles attirées par les écoles et la plage, actifs sensibles à la marche, résidents de longue date qui quittent une tour.

Cela compte pour les propriétaires. Le marché de la revente est tiré par des acheteurs-occupants plutôt que par des investisseurs armés de tableurs, et les occupants paient la qualité de vie comme les investisseurs ne le font pas.

Les locataires sont typiquement des familles bien rémunérées en affectation pluriannuelle : séjours longs, bon entretien du bien, moindre sensibilité au prix que dans un quartier d'investisseurs.

Les rendements bruts sont de ce fait moyens, et la performance en capital a été solide. C'est un actif à conserver et à habiter, non un actif de flux de trésorerie.