Jumeira Bay Island : une île en hippocampe, des parcelles et un marché de quelques dizaines de biens

La plupart des quartiers de Dubai s'analysent avec des prix au pied carré et des rendements. Sur une île dont tout le marché tient en quelques dizaines de biens, aucun de ces chiffres n'apprend grand-chose, et la question qui décide du résultat est le temps nécessaire pour trouver l'acheteur suivant.

Qu'est-ce que Jumeira Bay Island ?

Une petite île artificielle au large du littoral de Jumeirah, dessinée en forme d'hippocampe et reliée à la terre par une chaussée. Le centre-ville est à quelques minutes, et non à la demi-heure qu'exige la Palm, ce qui constitue tout l'argument géographique en sa faveur.

Le cœur de l'île est le resort et les résidences Bulgari, avec leur propre plage, leur marina et leur yacht club. Autour s'étendent des parcelles pour villas privées et un petit nombre de maisons conçues sur mesure.

Villa Amalfi est recensée sur l'île comme un programme de 68 unités de Meraas Holding, achevé en 2021, ce qui donne une idée de l'échelle. Soixante-huit logements ne feraient ailleurs en ville qu'un seul immeuble ; ici, c'est une part importante de l'île.

Un étranger acquiert la pleine propriété (freehold) et les transactions se déroulent dans des conditions ordinaires. La difficulté sur cette île n'est pas la paperasse.

L'offre est-elle vraiment fermée ?

L'île est achevée et de taille finie. Aucune nouvelle parcelle n'y apparaîtra, ce qui est le cas rare à Dubai où l'offre est réellement fermée et pas seulement non encore mise en vente.

C'est l'argument pour acheter : quoi qu'il arrive au marché plus large, personne ne peut construire une île concurrente à côté, et les prix fléchissent à peine en période de repli parce que les vendeurs contraints sont rares parmi les propriétaires de ce niveau.

C'est aussi l'argument pour la prudence, car la même rareté gouverne votre sortie. Peu de transactions ont lieu dans l'année, chacune est remarquée, et trouver un acheteur le jour où c'est votre tour de vendre peut prendre très longtemps.

La manière honnête de détenir cet actif est donc sans échéance. Quiconque pourrait avoir besoin de réaliser la valeur dans deux ou trois ans achète la mauvaise chose, aussi bonne que soit l'île.

Pourquoi le prix au pied carré trompe-t-il ici ?

Le prix au pied carré sur cette île compte parmi les plus élevés de Dubai, ce qui indique où elle se situe sur le marché et presque rien sur la qualité de l'achat d'un bien précis.

Le rendement comme mesure ne signifie presque rien. Le marché locatif y est sur mesure plutôt que systématique, et ce que l'on achète est l'actif lui-même plutôt qu'un flux de revenus.

Il n'y a pas non plus de profondeur de comparables sur laquelle s'appuyer. Une poignée de ventes par an sur quelques dizaines de biens ne constitue pas un jeu de données, et une évaluation qui repose sur deux transactions doit se lire comme une opinion appuyée par deux points de données.

La question utile les remplace toutes : demandez combien de biens comparables se sont réellement vendus au cours des douze derniers mois, et non combien sont actuellement en vente. Ces deux chiffres divergent fortement sur un marché aussi étroit, et un seul des deux vous apprend quelque chose.

Acheter une parcelle, est-ce acheter un projet ?

Une grande partie de ce qui se négocie ici est du terrain plutôt qu'une maison achevée, ce qui est une entreprise différente de l'achat d'une villa sur la Palm.

Les règles de construction de la parcelle concernée déterminent le résultat : hauteur autorisée, emprise au sol et retraits par rapport à l'eau. Établissez-les avant l'achat plutôt qu'après, car elles décident de ce qui peut être construit et donc de ce que la parcelle vaut pour vous.

La conception, les autorisations et la construction deviennent ensuite votre projet et votre calendrier, sur une île où la logistique de chantier est contrainte par une chaussée et par des voisins qui y habitent déjà.

Une parcelle n'est pas une voie moins chère pour vivre sur cette île. C'est une voie plus longue, et elle doit être valorisée comme telle par rapport aux maisons achevées.

L'orientation change-t-elle le prix ?

L'île a un côté tourné vers la ville et un côté tourné vers la mer, et l'écart de prix entre les deux est significatif. C'est la première chose à établir pour tout bien ici, avant la surface, avant l'état.

Les coûts d'exploitation sont élevés et permanents. Un bien insulaire avec plage privée et marina supporte un service charge à l'avenant, et c'est une ligne du budget aussi longtemps que vous détenez le bien, dans les bons marchés comme dans les mauvais.

Cette combinaison, un très gros capital et un coût fixe annuel substantiel, explique pourquoi l'île convient pour conserver du capital dans un actif rare et fonctionne mal comme position à effet de levier.

Modélisez le coût de détention sur une durée réaliste plutôt qu'un pourcentage de rendement. Sur cette île, le second chiffre est proche de la fiction et le premier est celui qui apparaîtra réellement dans vos comptes.

À qui cela convient-il ?

À quelqu'un qui achète pour lui-même et veut l'intimité avec cinq minutes de route jusqu'au centre, une combinaison que presque nulle part ailleurs à Dubai n'offre.

À quelqu'un qui place une partie de son capital dans un actif rare, ne compte pas sur une sortie rapide et dispose de la patience que le marché exige.

Cela ne convient pas à un investisseur dont l'horizon est de deux ou trois ans. Ce marché n'est pas une affaire de vitesse et ne l'a jamais été.

La comparaison avec la Palm s'impose d'elle-même et elle est inexacte. La Palm est un grand quartier avec ses propres infrastructures, des milliers d'appartements et un marché secondaire vivant qui se reprice chaque semaine. Jumeira Bay, ce sont quelques dizaines de biens et la proximité du centre. Ce sont des produits différents, qui se comportent différemment à chaque phase du cycle.