Jumeira Bay Island: wyspa w kształcie konika morskiego i rynek kilkudziesięciu nieruchomości

Większość dzielnic Dubaju analizuje się na podstawie cen za stopę kwadratową i rentowności. Na wyspie, której cały rynek to kilkadziesiąt nieruchomości, żadna z tych liczb nie niesie wiele informacji, a o wyniku decyduje pytanie, ile czasu zajmie znalezienie kolejnego kupującego.

Czym jest Jumeira Bay Island?

Mała sztuczna wyspa przy wybrzeżu Jumeirah, uformowana w kształt konika morskiego i połączona z lądem groblą. Do centrum miasta jest kilka minut, a nie pół godziny jak z Palmy, i na tym polega cały argument geograficzny.

Sercem wyspy jest kurort i rezydencje Bulgari z własną plażą, przystanią i klubem żeglarskim. Wokół nich leżą działki pod prywatne wille oraz niewielka liczba domów budowanych według indywidualnych projektów.

Villa Amalfi jest odnotowana na wyspie jako projekt 68 jednostek od Meraas Holding, ukończony w 2021 roku, co daje wyobrażenie o skali. Sześćdziesiąt osiem domów gdzie indziej w mieście to jeden budynek, tutaj to znaczna część wyspy.

Cudzoziemiec nabywa pełną własność freehold, a transakcje przebiegają na zwykłych warunkach. Komplikacją na tej wyspie nie są formalności.

Czy podaż jest naprawdę zamknięta?

Wyspa jest ukończona i ma skończoną wielkość. Nie powstaną tu nowe działki, a to rzadki w Dubaju przypadek, w którym podaż jest naprawdę zamknięta, a nie tylko jeszcze niewprowadzona.

To argument za zakupem: cokolwiek stanie się z szerszym rynkiem, nikt nie zbuduje konkurencyjnej wyspy obok, a ceny w spowolnieniu ledwo się uginają, bo wśród właścicieli na tym poziomie rzadko zdarzają się wymuszone sprzedaże.

To także argument za ostrożnością, bo ta sama rzadkość rządzi wyjściem z inwestycji. W ciągu roku zawiera się niewiele transakcji, każda jest zauważana, a znalezienie kupującego, gdy przychodzi pora sprzedaży, może trwać bardzo długo.

Uczciwy sposób posiadania tego aktywa to więc brak terminu. Kto może potrzebować zrealizować wartość w ciągu dwóch lub trzech lat, kupuje niewłaściwą rzecz, choćby wyspa była najlepsza.

Dlaczego cena za stopę kwadratową wprowadza tu w błąd?

Cena za stopę kwadratową na tej wyspie należy do najwyższych w Dubaju, co mówi, gdzie leży ona na rynku, i prawie nic o tym, czy konkretna nieruchomość została dobrze kupiona.

Rentowność jako miara znaczy bardzo niewiele. Rynek najmu jest tu szyty na miarę, a nie systemowy, a kupuje się samo aktywo, a nie strumień dochodu.

Nie ma też głębi porównań, na których można by się oprzeć. Kilka sprzedaży rocznie przy kilkudziesięciu nieruchomościach to nie zbiór danych, a wycena oparta na dwóch transakcjach to opinia z dwoma punktami danych.

Użyteczne jest jedno pytanie zamiast wszystkich: zapytać, ile porównywalnych nieruchomości faktycznie sprzedano w ostatnich dwunastu miesiącach, a nie ile jest obecnie wystawionych. W tak wąskim rynku te dwie liczby rozchodzą się mocno i tylko jedna coś mówi.

Czy kupno działki to kupno projektu?

Znaczna część tego, czym się tu handluje, to grunt, a nie gotowy dom, a to inne przedsięwzięcie niż zakup willi na Palmie.

O wyniku decydują przepisy zabudowy dla konkretnej działki: dopuszczalna wysokość, obrys i odsunięcie od wody. Należy je ustalić przed zakupem, a nie po nim, bo decydują o tym, co można zbudować, a więc ile działka jest warta dla Państwa.

Projekt, zezwolenia i budowa są wtedy Państwa przedsięwzięciem i Państwa harmonogramem, na wyspie, gdzie logistykę budowy ogranicza grobla i sąsiedzi, którzy już tu mieszkają.

Działka nie jest tańszą drogą do zamieszkania na tej wyspie. Jest dłuższą i tak należy ją wyceniać w porównaniu z gotowymi domami.

Czy ekspozycja zmienia cenę?

Wyspa ma stronę zwróconą ku miastu i stronę zwróconą ku morzu, a różnica cen między nimi jest istotna. To pierwsza rzecz do ustalenia przy każdej nieruchomości, przed metrażem i przed stanem.

Koszty utrzymania są wysokie i stałe. Nieruchomość na wyspie z prywatną plażą i przystanią niesie odpowiednią opłatę serwisową, która jest pozycją w budżecie tak długo, jak się ją posiada, w dobrych i złych czasach.

Połączenie bardzo dużej sumy kapitału i znacznego stałego kosztu rocznego sprawia, że to miejsce sprawdza się do lokowania kapitału w rzadkim aktywie, a słabo jako pozycja z dźwignią.

Warto modelować koszt posiadania w realistycznym okresie, a nie procent zwrotu. Na tej wyspie ta druga liczba jest bliska fikcji, a pierwsza to ta, która faktycznie pojawi się w księgach.

Dla kogo to jest?

Dla kupującego dla siebie, który chce prywatności i pięciu minut jazdy do centrum, czyli kombinacji, jakiej prawie nigdzie indziej w Dubaju nie ma.

Dla kogoś, kto lokuje część kapitału w rzadkim aktywie, nie liczy na szybkie wyjście i ma cierpliwość, jakiej wymaga ten rynek.

Nie nadaje się dla inwestora z perspektywą dwu- lub trzyletnią. Ten rynek nie dotyczy szybkości i nigdy nie dotyczył.

Porównanie z Palmą nasuwa się samo, ale jest niedokładne. Palma to duża dzielnica z własną infrastrukturą, tysiącami mieszkań i żywym rynkiem wtórnym, który wycenia się co tydzień. Jumeira Bay to kilkadziesiąt nieruchomości i bliskość centrum. To różne produkty i zachowują się inaczej w każdej fazie cyklu.