Jumeira Bay Island: ein Seepferdchen aus Grundstücken und ein Markt mit wenigen Dutzend Objekten

Die meisten Viertel Dubais werden mit Preisen pro Quadratfuß und Renditen analysiert. Auf einer Insel, deren gesamter Markt aus wenigen Dutzend Objekten besteht, sagt keine der beiden Zahlen viel aus – und die Frage, die tatsächlich über das Ergebnis entscheidet, lautet, wie lange es dauert, den nächsten Käufer zu finden.

Was ist Jumeira Bay Island?

Eine kleine künstliche Insel vor der Küste von Jumeirah, in Form eines Seepferdchens angelegt und über einen Damm mit dem Festland verbunden. Das Stadtzentrum ist wenige Minuten entfernt und nicht eine halbe Stunde wie bei der Palm – das ist das gesamte geografische Argument für die Insel.

Den Kern der Insel bilden das Bulgari Resort und die Residenzen mit eigenem Strand, Marina und Yachtclub. Ringsum liegen Grundstücke für Privatvillen und eine kleine Zahl individuell geplanter Häuser.

Villa Amalfi ist auf der Insel als Projekt mit 68 Einheiten von Meraas Holding verzeichnet, fertiggestellt 2021 – das vermittelt einen Eindruck von der Größenordnung. 68 Häuser wären anderswo in der Stadt ein einziges Gebäude; hier sind sie ein erheblicher Teil der Insel.

Ausländer erwerben vollständiges Freehold, und die Transaktionen laufen zu normalen Bedingungen. Die Schwierigkeit auf dieser Insel liegt nicht im Papierkram.

Ist das Angebot wirklich begrenzt?

Die Insel ist fertig und von endlicher Größe. Es werden hier keine neuen Grundstücke entstehen – der seltene Fall in Dubai, in dem das Angebot wirklich geschlossen ist und nicht nur noch nicht freigegeben.

Das ist das Argument für den Kauf: Was auch immer der breitere Markt tut, niemand kann eine konkurrierende Insel nebenan bauen, und die Preise geben in einem Abschwung kaum nach, weil unter Eigentümern dieser Kategorie Zwangsverkäufer selten sind.

Es ist zugleich das Argument zur Vorsicht, denn dieselbe Knappheit bestimmt Ihren Ausstieg. Pro Jahr gibt es wenige Transaktionen, jede wird bemerkt, und einen Käufer zu finden, wenn Sie selbst verkaufen wollen, kann sehr lange dauern.

Ehrlich gehalten wird dieses Asset daher ohne Frist. Wer den Wert innerhalb von zwei oder drei Jahren realisieren muss, kauft das Falsche – so gut die Insel auch ist.

Warum täuscht der Preis pro Quadratfuß hier?

Der Preis pro Quadratfuß gehört auf dieser Insel zu den höchsten in Dubai. Das sagt, wo sie im Markt steht, aber fast nichts darüber, ob ein bestimmtes Objekt gut gekauft ist.

Als Kennzahl sagt die Rendite sehr wenig. Der Mietmarkt ist hier maßgeschneidert statt systematisch, und gekauft wird das Asset selbst, nicht ein Einkommensstrom.

Auch belastbare Vergleichsobjekte gibt es nicht. Eine Handvoll Verkäufe pro Jahr bei wenigen Dutzend Objekten ist keine Datengrundlage, und eine Bewertung, die auf zwei Transaktionen beruht, ist eine Meinung mit zwei Datenpunkten dahinter.

Die nützliche Frage ersetzt sie alle: Fragen Sie, wie viele vergleichbare Objekte in den letzten zwölf Monaten tatsächlich verkauft wurden – nicht, wie viele derzeit angeboten werden. In einem so engen Markt klaffen diese beiden Zahlen weit auseinander, und nur eine davon sagt etwas aus.

Ist der Kauf eines Grundstücks der Kauf eines Projekts?

Ein großer Teil dessen, was hier gehandelt wird, ist Land und kein fertiges Haus – und das ist ein anderes Vorhaben als der Kauf einer Villa auf der Palm.

Die Bauvorschriften für das konkrete Grundstück bestimmen das Ergebnis: zulässige Höhe, Grundfläche und Abstände zum Wasser. Klären Sie sie vor dem Kauf und nicht danach, denn sie entscheiden, was gebaut werden kann und damit, was das Grundstück für Sie wert ist.

Planung, Genehmigungen und Bau sind dann Ihr Projekt und Ihr Zeitplan, auf einer Insel, auf der die Baulogistik durch einen Damm und durch Nachbarn eingeschränkt ist, die bereits dort wohnen.

Ein Grundstück ist kein günstigerer Weg, auf dieser Insel zu wohnen. Es ist ein längerer, und er sollte gegenüber den fertigen Häusern entsprechend bepreist werden.

Beeinflusst die Ausrichtung den Preis?

Die Insel hat eine der Stadt zugewandte und eine dem Meer zugewandte Seite, und der Preisunterschied zwischen beiden ist erheblich. Das ist bei jedem Objekt hier das Erste, was zu klären ist – vor Größe, vor Zustand.

Die laufenden Kosten sind hoch und dauerhaft. Ein Inselobjekt mit Privatstrand und Marina bringt eine entsprechende Service Charge mit, und sie bleibt ein Budgetposten, solange Sie halten – in guten wie in schlechten Märkten.

Diese Kombination – eine sehr große Kapitalsumme und erhebliche feste Jahreskosten – ist der Grund, warum sich die Insel als Ort eignet, Kapital in einem knappen Asset zu halten, und als gehebelte Position schlecht funktioniert.

Kalkulieren Sie die Kosten des Eigentums über eine realistische Haltedauer statt einer Renditeprozentzahl. Auf dieser Insel ist die zweite Zahl nahezu Fiktion, und die erste ist diejenige, die tatsächlich in Ihrer Buchhaltung auftaucht.

Für wen eignet sich das?

Für jemanden, der für sich selbst kauft und Privatsphäre mit fünf Minuten Fahrt ins Zentrum verbinden möchte – eine Kombination, die fast nirgends sonst in Dubai geboten wird.

Für jemanden, der einen Teil seines Kapitals in einem knappen Asset hält, nicht auf einen schnellen Ausstieg setzt und die Geduld mitbringt, die der Markt verlangt.

Für Investoren mit einem Horizont von zwei oder drei Jahren eignet es sich nicht. In diesem Markt geht es nicht um Tempo, und das war nie anders.

Der Vergleich mit der Palm liegt nahe und ist ungenau. Die Palm ist ein großes Viertel mit eigener Infrastruktur, Tausenden Apartments und einem lebendigen Zweitmarkt, der sich jede Woche selbst bepreist. Jumeira Bay sind wenige Dutzend Objekte und die Nähe zum Zentrum. Das sind verschiedene Produkte, und sie verhalten sich in jeder Phase des Zyklus unterschiedlich.