Inwestycja w willę w Omanie: 10 % wzrostu, 9 % zysku z najmu i próg wejścia 216 000 USD

Oman wraca jako alternatywa dla Dubaju na podstawie trzech liczb: wartość nieruchomości rośnie o ok. 10 % rocznie, stopa zwrotu z najmu dodaje około 9 %, a dwupokojowa willa o powierzchni 141 metrów kwadratowych na działce 700 metrów kwadratowych kosztuje 216 000 USD.

Jakie są główne liczby?

Ceny nieruchomości na Bliskim Wschodzie rosną obecnie średnio o ok. 10 % rocznie, a Oman jest przedstawiany jako podążający za tym szerszym trendem regionalnym, a nie pozostający w tyle.

Do tego wzrostu kapitału dochodzi dochód z najmu, który ma dodawać co najmniej kolejne 9 % rocznie – to mocny łączny wynik jak na standardy większości ugruntowanych międzynarodowych rynków nieruchomości.

Obie liczby warto traktować jako średnie rynkowe, a nie gwarancje dla pojedynczego lokalu.

Faktyczny wynik konkretnej willi zależy od jej położenia na terenie inwestycji, jakości wykończenia i tempa, w jakim rozbudowuje się okolica – ale jako punkt odniesienia do oceny konkretnej transakcji 10 % wzrostu plus 9 % zysku z najmu to naprawdę wysoko postawiona poprzeczka w porównaniu z tym, co realistycznie osiągalne na większości dojrzałych rynków zachodnich.

Niedawny przykład pozwala przedstawić arytmetykę konkretnie, a nie teoretycznie, dlatego warto omówić poniższą willę.

Co dokładnie obejmuje willa?

Przykładem jest dwupokojowa willa o powierzchni użytkowej 141 metrów kwadratowych, położona na znacznie większej działce o powierzchni 700 metrów kwadratowych.

Stosunek działki do zabudowy jest hojny – duża część gruntu to przestrzeń zewnętrzna, a nie obrys pod dachem, i właśnie za to kupujący willę zwykle dopłaca w porównaniu z apartamentem.

Willa jest oddawana gotowa, z zagospodarowaną zielenią – trawnik jest założony, a miejsce przygotowane na grill i palenisko – zamiast przekazywania gołej działki do samodzielnego wykończenia.

Wewnątrz salon ma sufity o wysokości ponad 4 metrów, co zmienia odbiór głównej przestrzeni dziennej na co dzień, daleko wykraczając poza to, co sugeruje sama liczba metrów kwadratowych.

Jaka jest cena i struktura płatności?

Pełna cena willi to 216 000 USD – kwota, która na tle porównywalnych dwupokojowych willi w Dubaju jest wyraźnie niższa przy podobnej wielkości działki i jakości wykonania.

Ta różnica cen w dużej mierze wyjaśnia, dlaczego Oman wraca w rozmowach z kupującymi, których wykluczają ceny willi w ZEA albo którzy po prostu podchodzą do nich ostrożnie.

Plan płatności wymaga 10 % wpłaty na początku, przekazanie przewidziano za 2 lata, a następnie raty kwartalne po 11,75 % trwają aż do uregulowania pełnej należności przy ukończeniu. Taka struktura rozkłada pozostałe 90 % ceny zakupu na okres budowy, zamiast wymagać dużej jednorazowej kwoty tuż przed przekazaniem.

Dlaczego historia budowy ma znaczenie?

Plan płatności rozłożony na raty kwartalne jest tylko tak dobry, jak zdolność dewelopera do realizacji w terminie, dlatego historia budowlana liczy się tak samo jak liczby w samym planie płatności.

Na tym konkretnym projekcie deklarowana historia mówi, że termin przekazania nigdy się nie przesunął, a prace budowlane trwały bez przerwy nawet w czasie zakłóceń związanych z pandemią Covid.

Taką ciągłością nie może pochwalić się każdy deweloper w regionie, a jest to jeden z bardziej praktycznych sposobów odróżnienia wiarygodnej oferty off-plan od takiej, która wygląda dobrze na papierze, lecz niesie realne ryzyko opóźnień.

Historia w naprawdę trudnym okresie, jakim była pandemia, to silniejszy sygnał niż obietnica marketingowa złożona w spokojniejszych czasach.

Gdy przeprowadzam klientów przez decyzję o zakupie off-plan gdziekolwiek w regionie, to jedna z pierwszych rzeczy, które proszę dewelopera konkretnie wykazać – nie samo twierdzenie, że jest zgodny z harmonogramem, lecz dowody w postaci zdjęć lub wizyty na miejscu potwierdzające trwającą budowę.

Projekt, który budował dalej mimo globalnego zakłócenia o takiej skali, został już sprawdzony w sposób, jakiego większość deweloperów nigdy nie doświadcza.

Historia budowy bez ani jednego niedotrzymanego kamienia milowego, nawet w okresie, gdy wielu regionalnych deweloperów zwolniło, to jeden z bardziej konkretnych sygnałów, jakich może szukać kupujący oceniający projekt off-plan.

Jak Oman wypada na tle Dubaju?

Dla kupującego porównującego konkretnie Oman z willami w Dubaju połączenie niższej ceny wejścia, porównywalnego profilu wzrostu i zysku z najmu oraz udokumentowanej historii budowy jest rozsądnym argumentem, by przyjrzeć się Omanowi poważnie, a nie traktować go jako czysto spekulacyjny rynek alternatywny.

Kompromisem, jak na każdym mniej dojrzałym rynku, są płynność i głębokość odsprzedaży w długim terminie – rynek wtórny willi w Dubaju jest większy i bardziej ugruntowany niż w Omanie. Dla kupującego z naprawdę długim horyzontem inwestycyjnym, a nie potrzebą szybkiego wyjścia, taki kompromis jest często do przyjęcia, biorąc pod uwagę cenę wejścia i profil zysku, jakie oferuje ta transakcja.

Zwykle radzę klientom traktować taką transakcję jako decyzję dwuczęściową: sama nieruchomość oraz trajektoria wzrostu kraju w okresie posiadania.

Sektor turystyki i nieruchomości w Omanie rozwija się z mniejszej bazy niż dubajski, co częściowo tłumaczy, dlaczego dziś procent wzrostu wygląda tak mocno – bardziej użyteczne pytanie dla kupującego długoterminowego brzmi, czy ta trajektoria ma jeszcze dość zapasu, by w ciągu najbliższych pięciu–dziesięciu lat dowozić podobne wyniki.