Investire in una villa in Oman: crescita del 10 %, rendimento del 9 % e ingresso da 216 000 $

L'Oman viene citato sempre più spesso come alternativa a Dubai per tre cifre: valori immobiliari in crescita di circa il 10 % l'anno, rendimenti da locazione che aggiungono circa il 9 % e una villa con 2 camere da letto di 141 metri quadrati su un lotto di 700 metri quadrati al prezzo di 216 000 $.

Quali sono i numeri principali?

I prezzi immobiliari in tutto il Medio Oriente stanno attualmente crescendo in media di circa il 10 % l'anno, e l'Oman viene presentato come un mercato che segue questa tendenza regionale più ampia, senza restare indietro.

Oltre a questa crescita del capitale, si prevede che il reddito da locazione aggiunga almeno un altro 9 % annuo, una cifra complessiva elevata rispetto alla maggior parte dei mercati immobiliari internazionali consolidati.

Entrambi i valori vanno considerati medie di mercato e non garanzie per una singola unità.

La resa effettiva di una villa specifica dipenderà dalla posizione all'interno dello sviluppo, dalla qualità delle finiture e dalla velocità con cui l'area circostante si sviluppa; ma come riferimento iniziale per valutare una singola operazione, una crescita del 10 % più un rendimento del 9 % fissa una soglia davvero alta rispetto a ciò che oggi è realisticamente ottenibile nella maggior parte dei mercati immobiliari occidentali maturi.

Un esempio recente rende l'aritmetica concreta anziché teorica, ed è per questo che vale la pena esaminare la villa descritta di seguito.

Che cosa comprende davvero la villa?

L'esempio concreto è una villa con 2 camere da letto e 141 metri quadrati di superficie abitabile costruita, su un lotto molto più ampio di 700 metri quadrati.

Il rapporto tra lotto e costruito è generoso: gran parte del terreno è spazio esterno e non superficie coperta, ed è esattamente ciò per cui l'acquirente di una villa paga di solito un sovrapprezzo rispetto a un appartamento.

La villa viene consegnata finita, con la sistemazione paesaggistica già completata, prato posato e uno spazio predisposto per barbecue e falò, anziché consegnare agli acquirenti un lotto nudo da completare da soli.

All'interno, il soggiorno ha soffitti alti oltre 4 metri, un dettaglio che cambia il modo in cui lo spazio principale si vive ogni giorno, ben oltre quanto suggerisca la sola cifra in metri quadrati.

Qual è il prezzo e come sono strutturati i pagamenti?

La villa intera costa 216 000 $, una cifra che, rispetto a ville comparabili con 2 camere da letto a Dubai, risulta sensibilmente inferiore a parità di dimensione del lotto e qualità costruttiva.

Questo divario di prezzo è in gran parte il motivo per cui l'Oman ricorre nelle conversazioni con acquirenti esclusi dai prezzi d'ingresso delle ville negli Emirati, o semplicemente prudenti rispetto a essi.

Il piano di pagamento richiede il 10 % all'inizio, con consegna prevista tra 2 anni, seguito da rate trimestrali dell'11,75 % fino al saldo completo al completamento. Questa struttura distribuisce il restante 90 % del prezzo d'acquisto lungo il periodo di costruzione, senza richiedere una grossa somma unica a ridosso della consegna.

Perché conta lo storico di costruzione?

Un piano di pagamento ripartito in rate trimestrali vale quanto la capacità del costruttore di rispettare davvero i tempi, ed è per questo che la storia costruttiva conta quanto le cifre del piano di pagamento stesso.

Per questo progetto, lo storico dichiarato è che la consegna non ha mai subito slittamenti e che i lavori sono proseguiti senza interruzioni anche durante lo sconvolgimento del Covid.

Non tutti i costruttori della regione possono vantare una simile continuità, ed è uno dei modi più pratici per distinguere un'opportunità off-plan credibile da una che sembra valida sulla carta ma comporta un reale rischio di consegna.

Uno storico confermato in un periodo davvero turbolento come la pandemia è un segnale più forte di una promessa di marketing fatta in condizioni più tranquille.

Quando accompagno i clienti in una decisione off-plan in qualsiasi punto della regione, è una delle prime cose che chiedo al costruttore di dimostrare concretamente: non la semplice dichiarazione di rispettare i tempi, ma prove fotografiche o di visita al cantiere dei lavori in corso.

Un progetto che ha continuato a costruire durante una crisi globale di quella portata è già stato messo alla prova come la maggior parte dei costruttori non lo è mai.

Uno storico di costruzione senza tappe mancate, anche in un periodo in cui molti costruttori della regione hanno rallentato, è uno dei segnali più concreti che un acquirente può cercare nel valutare un progetto off-plan.

Come si confronta l'Oman con Dubai?

Per l'acquirente che confronta specificamente l'Oman con le ville di Dubai, la combinazione di un prezzo d'ingresso più basso, di un profilo di crescita e rendimento comparabile e di uno storico di costruzione dimostrato è un argomento ragionevole per guardare con serietà all'Oman, senza trattarlo come un mercato alternativo puramente speculativo.

Il compromesso, come in qualsiasi mercato meno maturo, riguarda la liquidità e la profondità della rivendita a lungo termine: il mercato della rivendita di ville a Dubai è più ampio e consolidato di quello omanita. Per un acquirente con un orizzonte di detenzione davvero lungo, e non con la necessità di uscire in fretta, questo compromesso è spesso accettabile, visti il prezzo d'ingresso e il profilo di rendimento offerti qui.

In genere consiglio ai clienti di considerare un'operazione come questa una decisione in due parti: l'immobile in sé e la traiettoria di crescita del Paese nel periodo di detenzione.

Il settore turistico e immobiliare dell'Oman si sta espandendo partendo da una base più piccola di quella di Dubai, ed è in parte per questo che oggi la percentuale di crescita appare forte: la domanda più utile per un acquirente di lungo periodo è se questa traiettoria abbia ancora abbastanza margine per continuare a offrire numeri simili nei prossimi cinque-dieci anni.