Sharjah pour un acheteur étranger : ce que l'on peut posséder, et ce que MASAAR fait au milieu d'une forêt

Sharjah jouxte Dubaï, coûte nettement moins cher au pied carré et reste presque invisible dans les discussions des acheteurs étrangers. Cela tient en partie à la méconnaissance, en partie à une vraie différence juridique : la propriété que l'on obtient ici n'est pas la pleine propriété (freehold) de l'autre côté de la frontière, et comprendre ce qu'elle est à la place constitue toute la première étape.

Que peut réellement posséder un étranger ?

Sharjah n'offre pas de freehold aux ressortissants hors CCG. Elle propose, dans des projets désignés et approuvés à cet effet, un usufruit : un droit d'usage enregistré pour cent ans, renouvelable, transmissible et héréditaire.

Dans la pratique quotidienne, il se comporte à peu près comme une propriété : vous pouvez le revendre, le léguer à vos enfants et l'hypothéquer auprès des prêteurs actifs dans l'émirat.

En quoi l'usufruit diffère-t-il du freehold ?

Ce n'est toujours pas le même instrument, et les différences sont celles sur lesquelles il faut interroger précisément : ce qui se passe au renouvellement, ce que couvre le droit enregistré et quelle autorité tient le registre.

Les ressortissants du CCG achètent encore selon d'autres conditions, et c'est le projet qui détermine le régime applicable : il n'existe aucun droit général d'acheter n'importe où dans l'émirat.

La conséquence pour un investisseur est simple. L'actif est réel et revendable, et le bassin d'acheteurs est plus restreint que celui de Dubaï, car une partie des acheteurs internationaux n'envisagera que le freehold. Cela se traduit par une revente plus lente plutôt que par une décote à l'entrée.

Qu'est-ce que MASAAR ?

MASAAR est le quartier de villas et de maisons de ville d'Arada à Sharjah, et son idée directrice, ce sont les arbres : une colonne verte plantée traverse le quartier, et l'habitat s'organise autour d'elle plutôt qu'autour d'un golf ou d'un lagon.

Dans une région où l'aménagement paysager se limite d'ordinaire au périmètre, bâtir tout le plan autour d'un bois est un véritable facteur de différenciation, et c'est la raison pour laquelle le projet attire l'attention hors de l'émirat.

Le reste est un quartier moderne planifié tel que les acheteurs de Dubaï le connaissent : villas et maisons de ville livrées par phases, équipements collectifs, une école et des secteurs fermés au sein du plan d'ensemble.

Arada est le plus grand promoteur privé de Sharjah et a livré à grande échelle sur place, ce qui constitue l'historique pertinent : un promoteur novice avec le même dessin serait une tout autre proposition.

L'argument de la localisation, c'est le trajet : environ une demi-heure jusqu'à la frontière de Dubaï en conditions normales, nettement plus aux heures de pointe du matin sur les axes principaux. Quiconque achète en misant sur le trajet devrait le faire à huit heures du matin avant de signer, et non à huit heures du soir.

Que permet d'acheter la même somme ici ?

Un autre format. Le budget d'un appartement d'une ou deux chambres dans le milieu de gamme de Dubaï couvre une maison de ville ou une villa dans un nouveau quartier de Sharjah, entouré d'espaces verts et d'équipements.

Le prix au pied carré est sensiblement inférieur à celui de Dubaï à qualité de construction comparable, et les charges de copropriété (service charges) sont généralement plus modérées, ce qui améliore l'économie de la détention et pas seulement le prix d'entrée. Pour une famille qui a besoin de chambres, d'un terrain et d'une école à proximité, c'est une autre qualité de vie avec le même capital.

Le contrepoids tient au marché plutôt qu'au produit : un marché secondaire plus mince et un vivier de locataires plus étroit. Il faut évaluer un achat ici avec plus de prudence qu'à Dubaï, sur un délai de vente plus long et sur un loyer vérifiable plutôt que sur un loyer annoncé.

Comment tester le trajet ?

En le conduisant, deux fois. Une demi-heure jusqu'à Dubaï est une valeur hors pointe ; le flux du matin vers la ville et celui du soir dans l'autre sens ajoutent un temps qui dépend entièrement de la paire de points précise entre lesquels vous vous déplacez.

Faites-le un matin de semaine, puis de nouveau le soir, avant de vous engager. Cela apporte plus d'information que n'importe quelle assurance, et c'est la seule partie de cette décision qui ne se prépare pas depuis un bureau.

Un résultat contre-intuitif est fréquent : les quartiers situés à l'intérieur des terres, le long des autoroutes, battent souvent les quartiers côtiers en temps de trajet, car rejoindre l'autoroute sans la circulation urbaine compense la distance supplémentaire. Et pour une famille, vérifiez aussi le second itinéraire : le trajet scolaire compte souvent plus que celui du bureau.

Quel est l'arbitrage, exposé simplement ?

Vous achetez plus de maison pour le même argent, dans un émirat plus calme et plus familial, avec un usufruit de cent ans au lieu d'un freehold et un marché de revente plus mince. Pour un propriétaire occupant avec enfants et un lieu de travail à Sharjah ou dans le nord de Dubaï, cela peut être un excellent arbitrage.

Pour un pur investisseur, le dossier est plus étroit. Le vivier de locataires est local et familial plutôt qu'international et d'entreprise, la location courte durée n'y est pas le marché qu'elle est à Dubaï, et l'émirat applique ses propres règles sur l'alcool et la conduite en public, que certains locataires pèsent lourdement.

La demande locative est stable ; elle n'est pas profonde comme celle de Dubaï.

Le test honnête est celui que nous appliquons à tout marché extérieur au nôtre : offre-t-il quelque chose que Dubaï n'offre pas, à un prix qui compense ce à quoi l'on renonce ? À Sharjah, ce quelque chose, c'est l'espace et la verdure par dirham. Que cela soit rentable dépend entièrement de la question de savoir si vous y vivrez.