Sharjah per l'acquirente straniero: cosa si può possedere e cosa fa MASAAR in mezzo a un bosco

Sharjah confina con Dubai, costa sensibilmente meno per piede quadrato ed è quasi assente dalle conversazioni degli acquirenti stranieri. In parte per scarsa familiarità, in parte per una reale differenza giuridica: la proprietà che si ottiene qui non è il freehold che si ottiene oltre confine, e capire che cosa sia al suo posto è l'intero primo passo.

Che cosa può possedere davvero uno straniero?

Sharjah non offre il freehold ai cittadini non GCC. Offre, nei progetti designati e approvati allo scopo, l'usufrutto: un diritto di utilizzo registrato della durata di cento anni, rinnovabile, trasferibile ed ereditabile.

Nella pratica quotidiana si comporta in modo molto simile alla proprietà: si può vendere, lasciare in eredità ai figli e ipotecare presso gli istituti che operano nell'emirato.

In che cosa l'usufrutto differisce dal freehold?

Resta uno strumento diverso, e le differenze sono quelle su cui occorre chiedere in modo specifico: che cosa accade al rinnovo, che cosa copre il diritto registrato e quale autorità tiene il registro.

I cittadini GCC acquistano a condizioni ancora diverse, ed è il progetto a stabilire quale regime si applichi: non esiste un diritto generale di acquisto in qualsiasi punto dell'emirato.

La conseguenza per un investitore è semplice. L'asset è reale e vendibile, ma il bacino di acquirenti è più ridotto di quello di Dubai, perché una parte degli acquirenti internazionali valuta soltanto il freehold. Ciò si traduce in una rivendita più lenta, non in uno sconto all'ingresso.

Che cos'è MASAAR?

MASAAR è la comunità di ville e townhouse di Arada a Sharjah, e la sua idea portante sono gli alberi: una dorsale verde piantumata attraversa la comunità, con le abitazioni disposte attorno a essa anziché attorno a un campo da golf o a una laguna.

In una regione in cui il verde è di solito un trattamento del perimetro, costruire l'intero piano attorno a un bosco è un elemento distintivo reale, ed è il motivo per cui il progetto attira attenzione anche fuori dall'emirato.

Per il resto è una moderna comunità pianificata come la riconoscerebbero gli acquirenti di Dubai: ville e townhouse in più fasi, servizi comunitari, una scuola e distretti recintati all'interno del piano più ampio.

Arada è il maggiore sviluppatore privato di Sharjah e ha consegnato qui su larga scala, ed è questo il track record rilevante: uno sviluppatore alla prima esperienza con lo stesso disegno sarebbe un'altra proposta.

L'argomento della posizione è il tragitto: circa mezz'ora fino al confine con Dubai in condizioni normali, molto di più nell'ora di punta del mattino sui corridoi principali. Chi compra puntando sul tragitto dovrebbe percorrerlo alle otto del mattino prima di firmare, non alle otto di sera.

Che cosa si compra qui con la stessa cifra?

Un formato diverso. Il budget per un bilocale o trilocale nella fascia media di Dubai copre un townhouse o una villa in una nuova comunità di Sharjah, con verde e servizi attorno.

Il prezzo per piede quadrato è nettamente inferiore a quello di Dubai a parità di qualità costruttiva, e le spese di gestione (service charge) sono in genere più contenute, il che migliora l'economia del possesso e non soltanto il prezzo d'ingresso. Per una famiglia che ha bisogno di camere, di un giardino e di una scuola vicina, è una qualità di vita diversa a parità di capitale.

Il contrappeso riguarda il mercato più che il prodotto: un mercato secondario meno profondo e un bacino di inquilini più ristretto. Un acquisto qui va valutato in modo più prudente che a Dubai, su tempi di vendita più lunghi e su un affitto verificabile anziché su un affitto quotato.

Come si verifica il tragitto?

Percorrendolo, due volte. Mezz'ora fino a Dubai è un dato fuori orario di punta; il flusso del mattino verso la città e quello della sera in senso inverso aggiungono un tempo che dipende interamente dalla specifica coppia di punti tra cui ci si sposta.

Lo si faccia in un giorno feriale al mattino e di nuovo alla sera, prima di impegnarsi. Fornisce più informazioni di qualunque rassicurazione ed è l'unica parte di questa decisione che non si può studiare a tavolino.

Un risultato controintuitivo è frequente: le comunità situate nell'entroterra accanto alle autostrade battono spesso i quartieri costieri nei tempi di percorrenza, perché immettersi in autostrada senza traffico cittadino pesa più della distanza aggiuntiva. E per una famiglia va controllato anche il secondo percorso: il tragitto per la scuola conta spesso più di quello per l'ufficio.

Qual è lo scambio, detto chiaramente?

Si compra più casa a parità di spesa, in un emirato più tranquillo e a misura di famiglia, con un usufrutto centennale anziché il freehold e un mercato di rivendita meno profondo. Per chi vi abita con i figli e lavora a Sharjah o nel nord di Dubai, può essere uno scambio eccellente.

Per un investitore puro il caso è più stretto. Il bacino di inquilini è locale e familiare anziché internazionale e aziendale, l'affitto breve non è qui il mercato che è a Dubai, e l'emirato applica proprie regole su alcol e comportamento pubblico che alcuni inquilini valutano molto.

La domanda di locazione è costante; non è profonda come quella di Dubai.

Il test onesto è quello che applichiamo a ogni mercato diverso dal nostro: offre qualcosa che Dubai non ha, a un prezzo che compensi ciò a cui si rinuncia? A Sharjah questo qualcosa è spazio e verde per dirham. Se ne valga la pena dipende interamente dal fatto che ci si andrà a vivere.