Sharjah für ausländische Käufer: Was Sie besitzen können und was MASAAR in einem Wald vorhat

Sharjah grenzt an Dubai, kostet pro Quadratfuß deutlich weniger und kommt in den Gesprächen ausländischer Käufer kaum vor. Das liegt zum Teil an der Unbekanntheit und zum Teil an einem echten rechtlichen Unterschied: Das Eigentum, das Sie hier erhalten, ist nicht das Freehold jenseits der Grenze. Zu verstehen, was es stattdessen ist, ist der ganze erste Schritt.

Was dürfen Ausländer tatsächlich besitzen?

Sharjah bietet Nicht-GCC-Staatsangehörigen kein Freehold an. In eigens dafür zugelassenen Projekten gibt es stattdessen Usufruct, ein eingetragenes Nutzungsrecht für einhundert Jahre, das verlängerbar, übertragbar und vererbbar ist.

Im Alltag verhält es sich weitgehend wie Eigentum: Sie können es verkaufen, Ihren Kindern vermachen und mit Banken beleihen, die im Emirat tätig sind.

Wie unterscheidet sich Usufruct vom Freehold?

Es ist dennoch nicht dasselbe Rechtsinstrument, und nach den Unterschieden sollten Sie gezielt fragen: Was geschieht bei der Verlängerung, was deckt das eingetragene Recht ab und welche Behörde führt das Register?

GCC-Staatsangehörige kaufen wiederum zu anderen Bedingungen, und das Projekt bestimmt, welche Regelung gilt. Ein allgemeines Kaufrecht im gesamten Emirat gibt es nicht.

Für Anleger ist die Folge klar: Der Vermögenswert ist real und verkäuflich, aber der Kreis möglicher Käufer ist kleiner als in Dubai, weil ein Teil der internationalen Käufer nur Freehold in Betracht zieht. Das zeigt sich nicht in einem Preisabschlag beim Einstieg, sondern in einem langsameren Wiederverkauf.

Was ist MASAAR?

MASAAR ist die Villen- und Reihenhaussiedlung von Arada in Sharjah. Ihr Leitgedanke sind Bäume: ein gepflanztes grünes Rückgrat durchzieht die Siedlung, und die Wohnhäuser gruppieren sich darum, nicht um einen Golfplatz oder eine Lagune.

In einer Region, in der Begrünung meist nur den Rand behandelt, ist ein ganzer Plan rund um Wald ein echtes Alleinstellungsmerkmal. Deshalb findet das Projekt auch außerhalb des Emirats Beachtung.

Im Übrigen ist es eine moderne Masterplan-Siedlung, wie Käufer aus Dubai sie kennen: Villen und Reihenhäuser in Bauabschnitten, Gemeinschaftseinrichtungen, eine Schule und abgeschlossene Quartiere innerhalb des Gesamtplans.

Arada ist der größte private Bauträger in Sharjah und hat hier in großem Maßstab geliefert. Das ist die relevante Erfolgsbilanz, denn ein Erstlingsentwickler mit derselben Zeichnung wäre ein anderes Angebot.

Das Standortargument ist der Arbeitsweg: etwa eine halbe Stunde bis zur Grenze nach Dubai bei normalem Verkehr, im morgendlichen Berufsverkehr auf den Hauptachsen deutlich länger. Wer wegen des Arbeitswegs kauft, sollte ihn vor der Unterschrift um acht Uhr morgens fahren, nicht um acht Uhr abends.

Was bekommt man hier für dasselbe Geld?

Ein anderes Format. Das Budget für eine Ein- oder Zweizimmerwohnung im mittleren Segment Dubais reicht in einer neuen Siedlung in Sharjah für ein Reihenhaus oder eine Villa mit Begrünung und Einrichtungen ringsum.

Der Preis pro Quadratfuß liegt bei vergleichbarer Bauqualität spürbar unter dem Dubais, und die Service Charges sind in der Regel moderater, was nicht nur den Einstiegspreis, sondern die Wirtschaftlichkeit des Besitzes verbessert. Für eine Familie, die Zimmer, ein Grundstück und eine Schule in der Nähe braucht, bedeutet das bei gleichem Kapital eine andere Lebensqualität.

Das Gegengewicht liegt im Markt, nicht im Produkt: ein dünnerer Zweitmarkt und ein engerer Mieterkreis. Kalkulieren Sie einen Kauf hier vorsichtiger als in Dubai, mit einer längeren Verkaufsdauer und mit Mieten, die Sie überprüfen können, statt mit Mieten, die Ihnen genannt werden.

Wie testet man den Arbeitsweg?

Indem man ihn fährt, und zwar zweimal. Eine halbe Stunde bis Dubai ist ein Wert außerhalb der Stoßzeiten; der Morgenverkehr in die Stadt und der Abendverkehr zurück verlängern die Fahrt, und zwar abhängig von den beiden Punkten, zwischen denen Sie unterwegs sind.

Fahren Sie die Strecke an einem Werktagmorgen und noch einmal am Abend, bevor Sie sich festlegen. Das liefert mehr Information als jede Zusicherung, und es ist der einzige Teil dieser Entscheidung, der sich nicht vom Schreibtisch aus klären lässt.

Ein gegenintuitives Ergebnis ist häufig: Siedlungen im Landesinneren an den Autobahnen schlagen Küstenviertel bei der Fahrzeit oft, weil die Auffahrt ohne Stadtverkehr den Umweg mehr als ausgleicht. Und prüfen Sie als Familie auch die zweite Strecke, denn der Schulweg wiegt oft schwerer als der Weg ins Büro.

Was ist der Tausch, nüchtern betrachtet?

Sie kaufen mehr Haus fürs Geld, in einem ruhigeren und familienorientierteren Emirat, mit einem hundertjährigen Usufruct statt Freehold und einem dünneren Wiederverkaufsmarkt. Für einen Eigennutzer mit Kindern und einem Arbeitsplatz in Sharjah oder im Norden Dubais kann das ein ausgezeichneter Tausch sein.

Für einen reinen Investor ist der Fall enger. Der Mieterkreis ist lokal und familiengeprägt statt international und unternehmensgeprägt, die Kurzzeitvermietung ist nicht der Markt, der sie in Dubai ist, und das Emirat hat eigene Regeln zu Alkohol und öffentlichem Verhalten, die manche Mieter stark gewichten.

Die Mietnachfrage ist stabil, aber nicht so tief wie in Dubai.

Der ehrliche Test ist der, den wir auf jeden Markt außerhalb unseres eigenen anwenden: Bietet er etwas, das Dubai nicht bietet, zu einem Preis, der aufwiegt, worauf man verzichtet? In Sharjah ist dieses Etwas Raum und Grün pro Dirham. Ob sich das lohnt, hängt ganz davon ab, ob Sie selbst darin wohnen werden.