La Suisse comme réserve de valeur : acheter ce que l'on ne peut pas louer

Demandez ce que rapporte l'immobilier suisse, à quelle vitesse il se vend et quel statut il donne : vous obtiendrez trois refus. Le marché existe pourtant, et ses acteurs ne sont pas naïfs, ce qui signifie que ce sont les mauvaises questions.

À quoi sert ce pays ?

L'immobilier suisse s'achète non pour le revenu mais pour la prévisibilité sur un long horizon : une monnaie stable, un système juridique qui fonctionne, l'absence de chocs politiques et un marché où l'offre est limitée par la loi plutôt que par le sentiment.

C'est exactement l'inverse de ce pour quoi l'on achète à Dubaï. Dubaï, c'est la profondeur de la demande, la rapidité et le rendement. La Suisse, c'est la préservation et la lenteur. Les mettre dans le même tableau et comparer un pourcentage n'a aucun sens : elles répondent à des questions différentes.

D'où la description exacte de son rôle : non pas un investissement, mais un endroit où conserver une partie de son bilan, que l'on peut aussi utiliser.

Pourquoi les restrictions jouent-elles en faveur du propriétaire ?

La loi limitant les achats par des étrangers et la règle sur la part de résidences secondaires dans une commune produisent ensemble le même effet : elles empêchent l'offre de croître. Dans les vallées alpines, presque aucun nouveau bien n'apparaît.

Pour un propriétaire déjà installé, c'est une protection de la valeur : dix unités identiques n'apparaîtront pas à côté. Pour qui cherche à entrer, c'est un choix étroit et une file d'attente.

L'envers, c'est la sortie. Le vivier d'acheteurs est limité par les mêmes règles, et une vente prend du temps. C'est le prix à payer pour la même restriction vue sous l'autre angle.

Que faut-il accepter ?

Aucun revenu locatif. Le bien ne s'autofinance pas et n'est pas fait pour cela ; l'évaluer par le rendement, c'est ne pas comprendre le produit.

Des frais courants élevés : un domaine alpin fermé avec remontées, sécurité et espaces entretenus coûte de l'argent toute l'année.

Une durée minimale de détention imposée par le canton, et la règle d'un seul bien par ménage.

Et un système fiscal à la logique propre : la Suisse impute une valeur locative fictive aux biens occupés par leur propriétaire et prélève un impôt sur la fortune, avec des taux qui diffèrent d'un canton à l'autre bien plus que la plupart des acheteurs ne l'imaginent.

Quand l'achat est-il rationnel ?

Lorsque l'horizon se compte en décennies plutôt qu'en années. Sur une détention courte, les frais d'entrée et de sortie absorbent tout l'intérêt.

Lorsque le bien est utilisé : une famille qui vient à chaque saison, des enfants scolarisés à proximité, un lieu intégré à une vie. Un bien suisse vacant est la façon la plus coûteuse de ne rien posséder.

Lorsqu'il fait partie d'un portefeuille plutôt que d'être le portefeuille. Un actif sans revenu et à sortie lente a sa place légitime aux côtés d'actifs qui offrent les deux, et n'a aucune raison d'être la seule chose que l'on détient.

Et lorsque la décision est prise à froid. La Suisse est le marché où l'émotion d'une vue sur le Cervin coûte le plus cher, car on ne peut pas la corriger rapidement.