Appartements en Suisse achetés en cryptomonnaies

Un promoteur suisse accepte les cryptomonnaies comme moyen de paiement. Quinze secondes à l'écran ; voici ce qui compte dans la pratique.

Le mode de paiement est-il la vraie contrainte ?

Accepter la crypto relève du détail de règlement. La Suisse est l'une des juridictions européennes les plus à l'aise avec les cryptoactifs et plusieurs cantons acceptent déjà les actifs numériques pour des paiements officiels : qu'un promoteur fasse de même n'a donc rien d'exceptionnel.

La véritable contrainte pour un acheteur étranger en Suisse est la Lex Koller, la loi fédérale qui restreint l'acquisition d'immobilier résidentiel suisse par des personnes domiciliées à l'étranger. Les acheteurs étrangers non résidents se heurtent à des quotas, à des autorisations obligatoires et à des restrictions qui varient selon le canton ; dans la plus grande partie du pays, acheter un appartement d'habitation en tant que non-résident est tout simplement impossible sans autorisation.

Les questions à poser, dans l'ordre : ce bien entre-t-il dans une catégorie autorisée pour un acheteur non résident, et quelle autorisation faut-il ? La question de la crypto arrive très loin derrière, et si la réponse aux deux premières est non, le mode de paiement n'a plus aucune importance.

Qu'est-ce que la Lex Koller ?

La Suisse limite l'acquisition de biens résidentiels par des personnes domiciliées à l'étranger au moyen d'une loi fédérale communément appelée Lex Koller. En règle générale, les étrangers non résidents ne peuvent pas acheter librement un bien résidentiel.

Il existe des exceptions : les résidences de vacances situées dans des zones touristiques désignées, soumises à des quotas annuels et à des limites de surface, les biens acquis par les titulaires d'un permis de séjour suisse valide, et l'immobilier commercial, qui n'est pas restreint.

C'est le fait le plus important à connaître pour acheter un bien résidentiel suisse en tant qu'étranger, et il s'applique quelle que soit la manière de payer.

Vérifiez d'abord votre éligibilité, avant toute autre démarche. Un grand nombre d'offres immobilières suisses mises en avant auprès des détenteurs de crypto s'adressent à des acheteurs qui ne franchiraient pas cet obstacle.

Comment se règle un achat en crypto ?

Dans la pratique, presque toujours par conversion. L'acheteur transfère ses cryptomonnaies vers une plateforme d'échange ou un prestataire de paiement réglementé, qui les convertit en francs suisses et règle le notaire en monnaie fiduciaire.

Un véritable règlement on-chain d'un transfert immobilier est rare, car le registre foncier enregistre la propriété de façon classique et le notaire exige des fonds dont l'origine est vérifiable selon les règles de lutte contre le blanchiment.

Ainsi, « nous acceptons la crypto » signifie le plus souvent « nous avons un partenaire de conversion et nous acceptons le produit de la conversion ». C'est pratique, mais il s'agit d'une fonctionnalité du canal de paiement, pas d'un changement de la transaction.

Demandez qui est le partenaire de conversion, quels sont l'écart de change et les frais, et qui supporte le risque de prix entre l'accord et le règlement.

Où ces opérations échouent-elles vraiment ?

La documentation sur l'origine des fonds est le point de friction. Un notaire et une banque doivent satisfaire à leurs obligations de lutte contre le blanchiment, et les avoirs en crypto exigent une traçabilité documentée : d'où viennent les jetons, quand ils ont été acquis, et que l'impôt a été réglé.

Les acheteurs qui ont acquis leur crypto tôt et de manière informelle ne peuvent souvent pas fournir cette traçabilité, et la transaction échoue au stade de la conformité plutôt qu'à celui du paiement.

La Suisse est relativement favorable à la crypto sur le plan réglementaire — Zoug n'est pas devenue la Crypto Valley par hasard — mais relativement favorable ne veut pas dire sans questions.

Préparez les justificatifs d'origine avant de commencer vos recherches, et non après avoir convenu d'un prix.

Quelle comparaison avec les Émirats arabes unis ?

Dubaï compte aussi des promoteurs et des courtiers qui acceptent les cryptomonnaies, en général par le même mécanisme de conversion, et les Émirats ont mis en place un cadre réglementaire pour les actifs virtuels.

La différence décisive tient à l'éligibilité à la propriété : les Émirats autorisent la pleine propriété (freehold) aux étrangers dans des zones désignées, sans condition de résidence, alors que la Suisse la restreint fortement.

Ajoutez la liquidité, le volume de transactions et l'absence d'impôt sur le revenu des personnes physiques : pour un détenteur de crypto qui convertit des actifs numériques en immobilier, les Émirats sont tout simplement une juridiction plus facile pour transiger.

Ce n'est pas un argument contre l'immobilier suisse, mais un argument pour savoir clairement pourquoi on le veut, car ce ne sera pas pour le rendement.

Comment fonctionne le système de quotas ?

Là où un étranger peut acheter, c'est généralement au titre de l'exception des résidences de vacances, et cette exception est gérée par des quotas cantonaux annuels. Chaque canton reçoit chaque année un nombre fixe d'autorisations et les attribue.

Les logements concernés sont en outre limités en taille — généralement plafonnés à une surface habitable nette définie — et soumis à des restrictions d'usage : une résidence de vacances n'est pas une résidence principale et ne peut en général pas être louée toute l'année.

Certains cantons et communes sont de fait fermés, parce que leur quota est épuisé ou qu'ils ont imposé des restrictions locales supplémentaires sur les résidences secondaires.

La question n'est donc pas seulement de savoir si vous êtes éligible, mais si la commune concernée dispose, cette année, d'une autorisation pour le bien précis qui vous intéresse.

L'immobilier commercial est-il restreint ?

La Lex Koller s'applique à l'immobilier résidentiel. L'immobilier commercial — bureaux, commerces, locaux industriels, hôtels — n'est pas restreint pour les acheteurs étrangers, et c'est la voie que prend en pratique l'essentiel des capitaux internationaux pour entrer dans l'immobilier suisse.

Pour un acheteur dont l'objectif est une exposition à l'immobilier suisse plutôt qu'une résidence de vacances en particulier, il est utile de savoir que la porte est ouverte côté commercial et fermée côté résidentiel.

La mécanique est classique, le marché est profond et les rendements sont faibles : la Suisse valorise la stabilité, et elle la valorise pleinement.

C'est un marché de préservation du capital plutôt que de rendement, et il convient de l'évaluer sur cette base plutôt que par rapport à un rendement dubaïote.