Die Schweiz als Wertspeicher: Kaufen, was man nicht vermieten kann

Fragt man, welche Rendite Schweizer Immobilien bringen, wie schnell sie sich verkaufen und welchen Status sie verleihen, erhält man dreimal eine Absage. Der Markt existiert trotzdem, und seine Teilnehmer sind nicht naiv. Das heißt, es sind die falschen Fragen.

Wofür ist das Land da?

Schweizer Immobilien kauft man nicht wegen des Einkommens, sondern wegen der Berechenbarkeit über einen langen Horizont: stabile Währung, funktionierendes Rechtssystem, keine politischen Schocks und ein Markt, dessen Angebot durch Gesetz und nicht durch Stimmung begrenzt ist.

Das ist das genaue Gegenteil dessen, wofür man Dubai kauft. Dubai steht für Nachfragetiefe, Tempo und Rendite. Die Schweiz steht für Werterhalt und Langsamkeit. Beide in dieselbe Tabelle zu setzen und einen Prozentsatz zu vergleichen, ist sinnlos: Sie beantworten verschiedene Fragen.

Daraus ergibt sich die treffende Beschreibung der Rolle: keine Investition, sondern ein Ort, an dem Sie einen Teil Ihrer Bilanz halten, den Sie zugleich nutzen können.

Warum wirken die Beschränkungen zugunsten des Eigentümers?

Das Gesetz zur Begrenzung von Käufen durch Ausländer und die Regel zum Zweitwohnungsanteil in einer Gemeinde bewirken zusammen dasselbe: Sie verhindern, dass das Angebot wächst. In den Alpentälern entsteht fast kein neuer Bestand.

Für einen Eigentümer, der bereits drin ist, ist das Werterhalt: Zehn identische Einheiten werden nicht nebenan entstehen. Für jemanden, der hinein will, bedeutet es eine enge Auswahl und eine Warteschlange.

Die andere Seite ist der Ausstieg. Der Kreis der Käufer ist durch dieselben Regeln begrenzt, und ein Verkauf braucht Zeit. Das ist der Preis für dieselbe Beschränkung, aus der anderen Richtung betrachtet.

Was muss man akzeptieren?

Keine Mieteinnahmen. Das Objekt trägt sich nicht selbst und soll es auch nicht. Wer es an der Rendite misst, hat das Produkt nicht verstanden.

Hohe laufende Kosten: Eine geschlossene alpine Anlage mit Liften, Sicherheitsdienst und gepflegtem Gelände kostet das ganze Jahr über Geld.

Eine vom Kanton vorgegebene Mindesthaltedauer und die Regel einer Immobilie pro Haushalt.

Und ein Steuersystem mit eigener Logik: Die Schweiz setzt für selbstgenutztes Wohneigentum einen Eigenmietwert an und erhebt eine Vermögenssteuer, und die Sätze unterscheiden sich zwischen den Kantonen stärker, als die meisten Käufer erwarten.

Wann ist der Kauf rational?

Wenn der Horizont Jahrzehnte statt Jahre beträgt. Ein- und Ausstiegskosten bei kurzer Haltedauer zehren den Sinn vollständig auf.

Wenn die Immobilie genutzt wird: eine Familie, die jede Saison kommt, Kinder in einer Schule in der Nähe, ein Ort, der in das Leben eingebaut ist. Eine leerstehende Schweizer Immobilie ist der teuerste Weg, nichts zu besitzen.

Wenn sie Teil eines Portfolios ist und nicht das Portfolio. Ein Objekt ohne Einkommen und mit langsamem Ausstieg hat seinen berechtigten Platz neben Objekten, die beides bieten, aber es sollte nie das Einzige sein, was Sie halten.

Und wenn die Entscheidung nüchtern fällt. Die Schweiz ist der Markt, auf dem die Emotion beim Blick auf das Matterhorn am teuersten wird, weil sie sich nicht schnell korrigieren lässt.