The Oasis : l’eau est le produit, et l’eau a un coût d’exploitation

The Oasis se situe au-dessus de Dubai Hills dans l’échelle des villas d’Emaar : parcelles plus grandes, typologies de villas de luxe et plan d’ensemble organisé autour de lagons et de canaux plutôt que de routes. Retirez l’eau, et il reste un quartier de villas isolé à la lisière ouest de l’émirat.

Où se situe-t-il dans la hiérarchie d’Emaar ?

L’échelle des villas d’Emaar va des quartiers familiaux grand public comme Arabian Ranches et The Valley, en passant par le niveau premium de Dubai Hills, jusqu’à The Oasis tout en haut.

Ce qui distingue le plus haut barreau, c’est la taille des parcelles, l’accès à l’eau et les typologies de villas de luxe, qui atteignent une tranche de prix correspondant auparavant à Emirates Hills ou à une palme de Palm.

L’acheteur visé est une famille qui veut une très grande maison avec accès à l’eau dans un quartier géré, plutôt qu’une parcelle sur mesure qu’il faut aménager soi-même.

Le plan d’ensemble en est à ses débuts. Des phases ont été lancées et la construction est en cours, mais le quartier n’existe pas encore comme lieu de vie, et c’est dans cet écart que se concentre l’essentiel du risque.

Quel est le plan d’ensemble autour de l’eau ?

The Oasis est conçu autour d’un vaste réseau de lagons, de canaux et de plages où l’on peut se baigner entre les parcelles, avec des parcs et des corridors verts qui occupent l’espace intermédiaire. Emaar a indiqué qu’une grande part du site est consacrée à l’eau et au paysage plutôt qu’au logement.

C’est le produit, et c’est ce qui permet au programme de concurrencer les villas des palmes de Palm et Emirates Hills plutôt que Dubai Hills.

Cela implique aussi une charge d’infrastructure particulièrement lourde. Les lagons demandent filtration, circulation et entretien continu, et ce coût se retrouve dans les charges du quartier tant que vous possédez la maison.

Demandez les charges prévisionnelles du quartier par écrit et considérez-les comme un plancher, pas comme une estimation. Dans les plans d’ensemble axés sur l’eau, le premier chiffre publié est calculé avant que quoi que ce soit ne fonctionne réellement.

À quel point est-il isolé ?

C’est la lisière ouest de l’émirat développé, à l’ouest de Sheikh Zayed Road en direction d’Al Qudra, et le trajet vers Downtown, la Marina ou l’aéroport est conséquent.

L’argument d’Emaar est que la ville s’étend vers l’extérieur et que Dubai Hills passait aussi pour isolé à son lancement. C’est historiquement vrai, ce n’est pas une garantie.

Ce qui est certain, ce sont les prochaines années : les résidents vivront dans un endroit aux équipements environnants limités et avec de longs trajets pour tout, et c’est la période qu’il faut pouvoir traverser.

Le couloir ouest est aussi desservi par moins d’axes que le reste de la ville ; demandez donc précisément quelles liaisons routières sont prévues et quand. Les temps de trajet dépendent fortement de celles qui seront construites.

Comment se compare-t-il à Emirates Hills ?

La comparaison naturelle à ce niveau est Emirates Hills, qui offre des parcelles sur mesure, une adresse établie et une localisation à l’intérieur du couloir ouest plutôt qu’au-delà.

The Oasis propose à la place un plan d’ensemble géré : une conception cohérente, la gestion communautaire d’Emaar, un paysage livré et un accès à l’eau qu’Emirates Hills n’a pas.

Ce qu’il n’offre pas, c’est la maturité ni la proximité. Emirates Hills a été bâti il y a vingt ans et se trouve à quinze minutes de la Marina ; The Oasis se construit maintenant et est nettement plus loin de tout.

Les acheteurs qui veulent un environnement achevé et une adresse établie achètent Emirates Hills. Ceux qui veulent une maison neuve sur une grande parcelle face à l’eau, avec un promoteur qui gérera encore le quartier dans vingt ans, achètent ici.

Quelle est la lecture en termes d’investissement ?

C’est un achat à long horizon, pour utilisateur final. Les rendements à ce niveau de prix sont faibles et largement secondaires ; l’argument est une très grande maison dans un quartier bien géré portant le nom d’Emaar.

La performance en capital dépend de la réalisation du plan d’ensemble et du développement du couloir ouest comme Emaar l’espère. Les deux sont plausibles ; aucun n’est certain.

La liquidité à la livraison sera mince. Le bassin d’acheteurs pour de très grandes maisons dans un quartier inachevé et isolé est restreint tant que le quartier n’a pas mûri ; il faut donc que ce soit un argent que vous pouvez laisser en place.

Cela convient mal à qui a besoin d’équipements dès maintenant, à qui pourrait devoir vendre d’ici quelques années, et à qui le trajet quotidien importe aujourd’hui.

Quelle vérification préalable faut-il faire ?

Confirmez la phase, la date de livraison et précisément quels éléments d’eau et de parc sont contractuellement livrés avec elle. Sur un plan d’ensemble à ses débuts, c’est toute l’évaluation du risque, et une image de synthèse n’est pas un engagement.

Confirmez les dimensions de la parcelle, les retraits et ce qui peut être construit sur les parcelles voisines. À ce prix, l’enveloppe constructible des voisins affecte durablement votre intimité et votre vue.

Comparez-le aux villas de golf de Dubai Hills et aux villas des palmes de Palm, qui sont les alternatives réalistes pour le même budget, plutôt qu’aux terrains environnants.

Et lisez la projection des charges comme le coût à long terme de ce qui fait que le quartier vaut d’être acheté. L’eau est l’actif ; l’eau est aussi la facture.