The Oasis: l'acqua è il prodotto, e l'acqua ha un costo di gestione

The Oasis si colloca sopra Dubai Hills nella scala delle ville Emaar: lotti più grandi, tipologie mansion e un masterplan organizzato attorno a lagune e canali anziché a strade. Tolta l'acqua, resta una comunità di ville isolata sul margine occidentale dell'emirato.

Dove si colloca nella gerarchia di Emaar?

La scala delle ville Emaar parte dalle comunità familiari tradizionali come Arabian Ranches e The Valley, passa per il livello premium di Dubai Hills e arriva in cima a The Oasis.

Ciò che distingue il gradino più alto è la dimensione dei lotti, l'affaccio sull'acqua e le tipologie mansion, che spingono in una fascia di prezzo che prima significava Emirates Hills o una frond della Palm.

L'acquirente a cui si rivolge è una famiglia che vuole una casa molto grande con affaccio sull'acqua dentro una comunità gestita, anziché un lotto su misura da sviluppare in proprio.

Il masterplan è agli inizi. Le fasi sono state lanciate e i lavori sono in corso, ma la comunità non esiste ancora come luogo, ed è in quel divario che si concentra la maggior parte del rischio.

Che cos'è il masterplan dell'acqua?

The Oasis è pianificata attorno a un'ampia rete di lagune, canali e spiagge balneabili che si insinuano tra i lotti, con parchi e corridoi verdi a riempire lo spazio. Emaar ha dichiarato che una larga quota del sito è dedicata ad acqua e paesaggio anziché alle abitazioni.

Quello è il prodotto, ed è ciò che permette al progetto di competere con le ville delle frond della Palm ed Emirates Hills anziché con Dubai Hills.

Significa anche un onere infrastrutturale insolitamente pesante. Le lagune richiedono filtrazione, ricircolo e manutenzione continua, e quel costo ricade sulla community charge finché si possiede la casa.

Chiedete per iscritto la community charge prevista e trattatela come un minimo, non come una stima. Nei masterplan guidati dall'acqua la prima cifra pubblicata è calcolata prima che qualcosa sia effettivamente in funzione.

Quanto è isolata?

È il margine occidentale dell'emirato sviluppato, a ovest di Sheikh Zayed Road verso Al Qudra, e il tragitto verso Downtown, la Marina o l'aeroporto è considerevole.

La controargomentazione di Emaar è che la città cresce verso l'esterno e che anche Dubai Hills era considerata isolata al suo lancio. Storicamente è vero, e non è una garanzia.

Ciò che è certo sono i prossimi anni: i residenti vivranno in un luogo con servizi circostanti limitati e lunghi tragitti per tutto, ed è il periodo che bisogna essere in grado di attraversare.

Il corridoio occidentale è inoltre servito da meno percorsi del resto della città, quindi chiedete in modo specifico quali collegamenti stradali sono previsti e quando. I tempi di percorrenza qui dipendono molto da quali di essi verranno realizzati.

Come si confronta con Emirates Hills?

Il confronto naturale a questo livello è Emirates Hills, che offre lotti su misura, un indirizzo consolidato e una posizione dentro il corridoio occidentale anziché oltre di esso.

The Oasis offre invece un masterplan gestito: un progetto coerente, la gestione comunitaria di Emaar, il paesaggio già realizzato e un affaccio sull'acqua che Emirates Hills non ha.

Non offre maturità né vicinanza. Emirates Hills è stata completata due decenni fa e dista quindici minuti dalla Marina; questa è in costruzione adesso ed è molto più lontana da tutto.

Chi vuole un ambiente compiuto e un indirizzo consolidato compra Emirates Hills. Chi vuole una casa nuova su un grande lotto affacciato sull'acqua, con uno sviluppatore che gestirà ancora la comunità tra vent'anni, compra qui.

Qual è la visione d'investimento?

È un acquisto di lungo orizzonte, per chi ci abita. I rendimenti a questo prezzo sono bassi e in gran parte irrilevanti; l'argomento è una casa molto grande in una comunità ben gestita con il nome di Emaar.

La performance del capitale dipende dalla realizzazione del masterplan e dallo sviluppo del corridoio occidentale come Emaar si aspetta. Entrambi sono plausibili; nessuno è certo.

La liquidità alla consegna sarà scarsa. Il bacino di acquirenti per case molto grandi in una comunità incompleta e isolata è ridotto finché la comunità non matura, quindi deve essere denaro che si può lasciare fermo.

Si adatta male a chi ha bisogno di servizi subito, a chi potrebbe dover vendere entro pochi anni e a chi oggi dà importanza al pendolarismo.

Quale due diligence serve?

Verificate la fase, la data di consegna e quali elementi di acqua e parco sono contrattualmente previsti con essa. In un masterplan agli inizi è l'intera valutazione del rischio, e un rendering non è un impegno.

Verificate le dimensioni del lotto, gli arretramenti e che cosa si può costruire sui lotti adiacenti. A questo prezzo l'ingombro edificabile dei vicini incide per sempre sulla vostra privacy e sulla vostra vista.

Confrontate il prezzo con le ville golf di Dubai Hills e con le ville delle frond della Palm, che sono le alternative realistiche allo stesso budget, anziché con il terreno circostante.

E leggete la proiezione della service charge come il costo di lungo periodo di ciò che rende la comunità degna di essere acquistata. L'acqua è l'asset; l'acqua è anche il conto.