The Oasis: woda jest produktem, a woda ma koszt utrzymania

The Oasis stoi w drabinie willi Emaar powyżej Dubai Hills: większe działki, typy rezydencji i masterplan oparty na lagunach i kanałach, a nie na drogach. Usuń wodę, a zostanie odległe osiedle willi na zachodnim skraju emiratu.

Gdzie leży w hierarchii Emaar?

Drabina willi Emaar biegnie od głównych osiedli rodzinnych, takich jak Arabian Ranches i The Valley, przez segment premium Dubai Hills, aż do The Oasis na szczycie.

Najwyższy szczebel wyróżniają wielkość działki, dostęp do wody i typy rezydencji, które wchodzą w przedział cenowy, który wcześniej oznaczał Emirates Hills albo Palm frond.

Nabywca, do którego to skierowano, to rodzina chcąca bardzo dużego domu z dostępem do wody w zarządzanym osiedlu, a nie indywidualnej działki, którą trzeba samemu zagospodarować.

Masterplan jest na wczesnym etapie. Fazy ruszyły i budowa trwa, ale osiedle jeszcze nie istnieje jako miejsce, i w tej luce mieści się większość ryzyka.

Na czym polega masterplan wodny?

The Oasis zaplanowano wokół rozległej sieci lagun, kanałów wodnych i plaż do pływania, wijących się między działkami, z parkami i zielonymi korytarzami wypełniającymi przestrzeń. Emaar deklaruje, że duża część terenu przypada na wodę i zieleń, a nie na zabudowę.

To jest produkt i dzięki niemu inwestycja konkuruje z willami na Palm frond i Emirates Hills, a nie z Dubai Hills.

Oznacza to też wyjątkowo duże obciążenie infrastrukturą. Laguny wymagają filtracji, cyrkulacji i ciągłej konserwacji, a koszt trafia do opłaty wspólnotowej, dopóki jest się właścicielem domu.

Prognozowaną opłatę wspólnotową trzeba uzyskać na piśmie i traktować jako minimum, a nie szacunek. W masterplanach opartych na wodzie pierwsza opublikowana kwota jest liczona, zanim cokolwiek faktycznie działa.

Jak daleko to jest?

To zachodni skraj zagospodarowanego emiratu, na zachód od Sheikh Zayed Road w stronę Al Qudra, a dojazd do Downtown, Mariny czy lotniska jest długi.

Kontrargument Emaar brzmi, że miasto rośnie na zewnątrz, a Dubai Hills też uchodziło za odległe, gdy ruszało. Historycznie to prawda, ale nie gwarancja.

Pewne są najbliższe lata: mieszkańcy będą żyć w miejscu z ograniczonymi udogodnieniami w okolicy i długimi dojazdami do wszystkiego, i ten okres trzeba umieć przetrwać.

Korytarz zachodni obsługuje też mniej tras niż reszta miasta, więc trzeba zapytać konkretnie, jakie połączenia drogowe zaplanowano i kiedy. Czas dojazdu zależy tu mocno od tego, które z nich powstaną.

Jak wypada na tle Emirates Hills?

Naturalne porównanie na tym poziomie to Emirates Hills: indywidualne działki, ugruntowany adres i położenie w obrębie korytarza zachodniego, a nie poza nim.

The Oasis oferuje zamiast tego zarządzany masterplan: spójny projekt, zarządzanie przez Emaar, gotową zieleń i dostęp do wody, którego Emirates Hills nie ma.

Nie oferuje dojrzałości ani bliskości. Emirates Hills zabudowano dwie dekady temu i leży piętnaście minut od Mariny; to powstaje teraz i jest znacznie dalej od wszystkiego.

Kupujący, którzy chcą ukończonego otoczenia i ugruntowanego adresu, wybierają Emirates Hills. Ci, którzy chcą nowego domu na dużej działce nad wodą i dewelopera, który za dwadzieścia lat nadal będzie zarządzał osiedlem, wybierają tutaj.

Jak wygląda widok inwestycyjny?

To zakup długoterminowy, dla użytkownika końcowego. Stopy zwrotu w tym przedziale cenowym są niskie i w dużej mierze bez znaczenia; argumentem jest bardzo duży dom w dobrze zarządzanym osiedlu z nazwą Emaar.

Wyniki kapitałowe zależą od realizacji masterplanu i od rozwoju korytarza zachodniego tak, jak oczekuje Emaar. Oba scenariusze są prawdopodobne; żaden nie jest pewny.

Płynność w momencie przekazania będzie niska. Grono nabywców bardzo dużych domów w niedokończonym, odległym osiedlu jest małe, dopóki osiedle nie dojrzeje, więc to musi być kapitał, który można zostawić w miejscu.

Słabo pasuje to do kogoś, kto potrzebuje udogodnień od razu, do każdego, kto może musieć sprzedać w ciągu kilku lat, i do każdego, dla kogo dojazd liczy się dziś.

Jakie due diligence jest potrzebne?

Potwierdzić fazę, termin przekazania i dokładnie to, jakie elementy wodne i parkowe zakontraktowano do dostarczenia razem z nią. Na wczesnym masterplanie to cała ocena ryzyka, a wizualizacja nie jest zobowiązaniem.

Potwierdzić wymiary działki, odsunięcia od granic i to, co można zbudować na sąsiednich działkach. Przy tej cenie bryła zabudowy sąsiadów trwale wpływa na prywatność i widok.

Porównać cenę z willami przy polu golfowym w Dubai Hills i z willami na Palm frond, które są realnymi alternatywami w tym samym budżecie, a nie z okolicznym gruntem.

I odczytać prognozę opłat serwisowych jako długoterminowy koszt tego, co czyni osiedle wartym zakupu. Woda jest aktywem; woda jest też rachunkiem.