Politique américaine envers Israël sous Trump et le Golfe : comment les accords d'Abraham ont changé la carte des investissements de Dubaï

La politique américano-israélienne de Donald Trump a modifié la carte des investissements du Golfe principalement par les accords d'Abraham, signés à l'automne 2020 d'abord avec les Émirats arabes unis et Bahreïn. Ils ont ouvert des vols directs, des canaux bancaires et des flux touristiques entre des pays sans relations diplomatiques, et Dubaï en a le plus profité parmi les villes de la région.

Qu'a changé le virage de Washington vers Jérusalem ?

Il a changé le contexte de toute la région. Dès ses premiers mois, l'administration Trump a désigné Israël comme allié prioritaire : l'ambassade américaine a été transférée à Jérusalem, la souveraineté sur des territoires contestés a été reconnue et une ligne dure a été adoptée envers l'Iran.

Ces mesures ont fait l'objet de débats dans la communauté diplomatique. Du point de vue des marchés, elles signifiaient une chose : les États-Unis étaient prêts à soutenir leurs partenaires du Moyen-Orient de manière résolue et publique.

Pour les États arabes du Golfe, c'était un signal pour repenser leurs propres stratégies. Une inquiétude partagée face à l'influence iranienne a poussé les monarchies vers un dialogue pragmatique avec Israël, qui n'était mené jusque-là qu'officieusement, depuis des décennies.

Le pragmatisme l'a emporté sur l'idéologie, ce qui a préparé le terrain pour les accords qui ont suivi.

Qu'étaient les accords d'Abraham ?

Des accords de normalisation des relations entre Israël et plusieurs États arabes, signés à l'automne 2020 avec les États-Unis comme médiateur. Les Émirats arabes unis et Bahreïn ont été les premiers. Ils ont ouvert la voie à des missions diplomatiques, des vols directs, des accords commerciaux et des projets technologiques communs.

Pour le monde des affaires, l'effet a été celui d'une digue qui cède. Les entreprises des deux pays ont pu travailler directement entre elles, sans intermédiaires dans des juridictions tierces.

Des entrepreneurs israéliens ont commencé à ouvrir des bureaux à Dubaï, et des fonds émiratis à s'intéresser de près aux start-up technologiques israéliennes.

Le flux touristique entre les pays a rapidement augmenté, ce qui a directement alimenté le taux d'occupation des hôtels et la demande de locations de courte durée.

Qu'a gagné Dubaï ?

Plus que toute autre ville de la région. L'émirat s'est historiquement positionné comme une plaque tournante d'affaires neutre où les ressortissants de n'importe quel pays peuvent travailler confortablement ; un nouveau flux de visiteurs d'affaires et de touristes est donc arrivé sur une infrastructure déjà en place.

Le tourisme et l'hôtellerie en ont profité d'abord. Les vols directs entre Tel-Aviv et Dubaï ont fait des Émirats une destination prisée des Israéliens, ce qui a soutenu la rentabilité des hôtels et des appartements loués à court terme.

La demande immobilière a suivi. Une partie des nouveaux visiteurs sont devenus acheteurs : les investisseurs israéliens sont devenus un groupe notable sur le marché résidentiel de Dubaï, aux côtés des acheteurs d'Europe, d'Inde et de la CEI.

Des liens financiers et technologiques se sont aussi noués. Des banques et des sociétés de fintech des deux pays ont établi des relations de correspondance, ce qui a simplifié les paiements et le traitement des transactions.

Dans le diamant et le négoce, le Dubai Multi Commodities Centre a gagné de nouveaux participants, et les sociétés de négoce ont obtenu l'accès aux marchés israéliens.

Comment la géopolitique atteint-elle les prix de l'immobilier ?

Par la prime de risque. Une tension moindre dans une région réduit le risque pays, et avec lui la prime que les investisseurs intègrent dans le rendement qu'ils exigent. Quand une région est perçue comme stable, les capitaux acceptent un rendement plus faible et les prix des actifs montent.

L'expérience des dernières années a clairement montré que les décisions politiques peuvent faire bouger un marché immobilier autant que les taux hypothécaires ou le rythme de construction.

Dubaï joue, dans cette logique, le rôle de valeur refuge du Moyen-Orient. Chaque épisode d'instabilité régionale a historiquement fait affluer vers les Émirats des capitaux issus de juridictions moins prévisibles.

La normalisation avec Israël a ajouté à cet effet un canal direct d'échanges d'affaires et renforcé la position de la ville comme centre régional.

Quels risques un investisseur doit-il prendre en compte ?

Le retournement, avant tout. Ce serait une erreur de croire que les processus géopolitiques ne vont que dans un sens. Le Moyen-Orient reste une région à forte concentration de conflits, et une escalade dans l'un d'eux peut refroidir temporairement les flux touristiques et l'humeur des acheteurs.

Un investisseur qui bâtit une stratégie sur cinq à dix ans a intérêt à intégrer dans son modèle des périodes de turbulences.

La pratique montre aussi que le marché immobilier de Dubaï a traversé les crises régionales plus sereinement que beaucoup de ses voisins. Une économie diversifiée qui ne dépend pas d'une seule source de revenus, des zones franches ouvertes à la propriété étrangère et une politique constante d'attraction des capitaux amortissent les chocs extérieurs.

Des fluctuations de court terme du sentiment sont possibles. Historiquement, cependant, les crises régionales ont plus souvent fait entrer des capitaux aux Émirats que l'inverse, et la direction à long terme dépend avant tout de l'équilibre entre l'offre et la demande au sein du marché lui-même.

Choisir un bien en tenant compte de la géopolitique

Misez sur la liquidité : quartiers centraux, projets reconnaissables, promoteurs au long historique. De tels actifs se redressent plus vite après tout choc extérieur et se revendent plus facilement au moment où l'investisseur doit sortir d'une opération.

Le même principe vaut en cas de nouveau conflit. Les quartiers liquides et les projets de promoteurs fiables conservent leur demande quelles que soient les conditions ; le choix de l'actif compte donc plus pour un investisseur que toute tentative de caler ses achats sur l'actualité.

La composition de la demande a elle aussi changé. Les investisseurs et les entreprises israéliens achètent aussi bien des logements pour leur usage que des biens locatifs, s'ajoutant à la demande traditionnelle d'Europe, d'Asie et des pays de la CEI.

Ce texte date de mai 2025 et n'est pas une prévision. Son propos est un réflexe de pensée : derrière le prix du mètre carré, il y a toujours de la haute politique, et savoir lire sa direction donne un avantage à l'investisseur.