Wadi Al Safa : un numéro de parcelle est une donnée cadastrale, pas un lieu

Deux annonces publiées sous le même numéro de Wadi Al Safa peuvent désigner une résidence fermée de maisons de ville déjà livrée et une tour sur un terrain non viabilisé, à deux kilomètres de là. Le numéro indique où se situe le terrain sur la carte, et rien de ce qui y a été construit.

Que recouvre ce nom ?

Wadi Al Safa est un ensemble de parcelles numérotées de la région de Dubailand, et non une communauté unique ; selon les secteurs, les programmes y sont très différents.

Certaines parcelles accueillent des résidences établies, d'autres de nouveaux programmes d'appartements et de maisons de ville, et d'autres encore restent des terrains nus.

Comme pour Dubailand en général, le nom affiché dans une annonce apprend très peu. Identifiez la parcelle et le programme précis avant de comparer quoi que ce soit.

Les flux d'annonces aggravent le brouillage : Sobha Reserve, une communauté de villas dotée de sa propre identité, est elle aussi rattachée à Wadi Al Safa. Un filtre par quartier qui renvoie à la fois un programme de villas de marque et un studio dans un immeuble de moyenne hauteur fait exactement ce qu'on attend de lui : la zone est réellement aussi vaste.

Pourquoi les parcelles sont-elles numérotées ?

La numérotation des parcelles est un héritage du plan directeur initial de Dubailand, quand toute la région était cartographiée en unités foncières en attente d'être attribuées à des attractions à thème et à des quartiers.

Lorsque le programme de loisirs a été réduit après la crise financière, les parcelles sont restées sur les cartes et les terrains ont été cédés aux promoteurs résidentiels au fur et à mesure.

Cette histoire explique l'étrangeté du marché actuel : une référence de parcelle est une donnée cadastrale et non un toponyme, si bien que le même numéro recouvre des produits sans aucun point commun.

Elle explique aussi l'inégalité des infrastructures. Routes, réseaux et drainage ont été conçus pour un plan jamais achevé : certaines parcelles sont entièrement viabilisées, d'autres dépendent de raccordements arrivés tard et dimensionnés pour une autre densité.

Pour un acheteur, l'enseignement pratique tient en peu de mots : le numéro localise le terrain et ne dit rien de ce qui s'y trouve, de qui l'a construit ni de ce qui se trouve à côté.

À quoi ressemble l'offre ?

À une extrémité, des communautés de villas et de maisons de ville avec leur propre nom, leurs portails et leur gestion, qui se comportent comme des quartiers planifiés ordinaires et doivent être analysées comme tels.

À l'autre, des immeubles d'appartements de moyenne hauteur construits par des promoteurs indépendants, dont beaucoup de studios et de deux-pièces destinés au locataire sensible au prix qui caractérise ce corridor.

Entre les deux, des groupes de maisons de ville et des programmes sur plan situés sur des parcelles à moitié construites, où ce que vous achetez dépend autant des terrains voisins que de votre propre immeuble.

Comme ces trois catégories n'ont presque rien en commun, tout chiffre calculé sur l'ensemble de Wadi Al Safa les mélange et n'en décrit aucune. Raisonnez à l'échelle du programme.

Qu'est-ce que cela donne là où tout est construit ?

Là où le secteur est bâti, l'environnement est typique du corridor intérieur : immeubles de moyenne hauteur ou groupes de maisons de ville, larges routes, paysagisme fonctionnel et peu d'aménagements pour les piétons.

Il jouxte Arjan, Majan, Liwan et les autres communautés de Dubailand, et partage leur profil d'accès : Sheikh Mohammed Bin Zayed Road et Al Ain Road, pas de métro, au moins trente minutes de Downtown.

Les commodités sont en général offertes par les quartiers voisins plutôt qu'à l'intérieur de la parcelle, ce qui est l'usage dans ce corridor et non un défaut propre à ce secteur.

Mieux vaut mesurer les temps de trajet depuis le point exact plutôt que depuis le quartier : la zone est assez vaste pour que deux parcelles diffèrent de quinze minutes vers la même destination.

Pourquoi se négocie-t-il en dessous d'Arjan ?

Wadi Al Safa se négocie systématiquement en dessous d'Arjan et à peu près au niveau de Liwan, et cette décote n'a rien d'arbitraire.

Arjan dispose d'un tissu commercial établi, d'un nom reconnu et de dix ans d'historique de transactions ; les parcelles de Wadi Al Safa ont moins de chacun, et la faiblesse de l'historique de transactions en particulier rend les acheteurs prudents.

L'écart vaut la peine d'être saisi pour un immeuble livré, sur une parcelle viabilisée, à côté d'un quartier établi : vous obtenez l'accès d'Arjan au prix de Wadi Al Safa, et la décote se réduit à mesure que les terrains alentour se construisent.

L'écart est un avertissement, et non une opportunité, sur une parcelle isolée entourée de terrains nus sur trois côtés. La demande locative y est réellement plus faible, la mise en location prend plus de temps, et la décote proposée n'est que le marché qui chiffre correctement cette difficulté.

Le test : un locataire trouverait-il l'immeuble sans qu'on le lui indique ? Y a-t-il un supermarché, une ligne de bus, un trajet scolaire praticable et une tour voisine occupée ? Si la réponse honnête est non, fixez le prix d'achat sur ce qui existe aujourd'hui plutôt que sur la carte.

Que se passe-t-il à mesure que le corridor se remplit ?

Le corridor de Dubailand s'est construit régulièrement depuis la ville vers l'extérieur pendant vingt ans ; les parcelles proches des quartiers établis ont toujours été aménagées les premières, et réévaluées les premières. Ce schéma est tout l'argument de long terme pour acheter ici tôt.

C'est un argument lent. L'intervalle entre l'achat d'une parcelle mal desservie et la vie dans un quartier qui fonctionne a historiquement été de cinq à huit ans, période pendant laquelle vous encaissez des loyers inférieurs au marché et vivez à côté de chantiers.

Rien n'est garanti non plus pour une parcelle donnée. La cession des terrains dépend de l'aménageur principal, de la demande et du financement des infrastructures, et des parcelles sont restées vides pendant dix ans alors que les voisines se remplissaient autour d'elles.

La position disciplinée consiste donc à acheter un bien qui fonctionne déjà en location aujourd'hui, sur une parcelle où l'aménagement environnant est contractuel et pas seulement dessiné, et à considérer toute plus-value future comme un bonus que vous n'avez pas payé.