Wadi Al Safa: il numero di una particella è un dato catastale, non un luogo

Due annunci pubblicati con lo stesso numero di Wadi Al Safa possono riguardare una community di townhouse chiusa e già consegnata e una torre su un lotto non urbanizzato a due chilometri di distanza. Il numero indica dove si trova il terreno sulla mappa e non dice nulla di ciò che vi è stato costruito.

Che cosa comprende il nome?

Wadi Al Safa è un insieme di particelle numerate nell'area di Dubailand, non una community unica, e le sue diverse zone ospitano sviluppi molto differenti tra loro.

Alcune particelle contengono community residenziali consolidate, altre nuovi complessi di appartamenti e townhouse, altre ancora restano terreni non edificati.

Come per Dubailand in generale, il nome riportato in un annuncio dice molto poco. Prima di confrontare qualsiasi cosa, bisogna stabilire di quale particella e di quale specifico sviluppo si tratti.

Il feed dei dati peggiora la situazione: anche Sobha Reserve, una community di ville con una propria identità, viene ricondotta a Wadi Al Safa. Un filtro per zona che restituisce sia un complesso di ville di marca sia un monolocale in un edificio di media altezza fa esattamente ciò che deve: la geografia è davvero così ampia.

Perché le particelle sono numerate?

La denominazione per particelle numerate è un residuo del masterplan originario di Dubailand, quando l'intera regione era mappata come un insieme di lotti in attesa di essere assegnati ad attrazioni a tema e a community.

Quando, dopo la crisi finanziaria, il programma dedicato all'intrattenimento è stato ridimensionato, le particelle sono rimaste sulle mappe e il terreno è stato ceduto ai promotori residenziali un pezzo alla volta.

Questa storia spiega la stranezza del mercato attuale: il riferimento di una particella è un dato catastale e non un toponimo, per cui lo stesso numero copre prodotti che non hanno nulla in comune.

Spiega anche la disomogeneità delle infrastrutture. Strade, reti di servizi e drenaggio sono stati realizzati per un piano mai completato, quindi alcune particelle sono pienamente urbanizzate, mentre altre dipendono da allacciamenti arrivati in ritardo e dimensionati per una densità diversa.

Per chi compra, la conclusione pratica è breve: il numero localizza il terreno e non dice che cosa vi sorge, chi lo ha costruito o che cosa c'è accanto.

Che aspetto ha l'offerta?

A un estremo si trovano community di ville e townhouse con nome, cancelli e gestione propri, che si comportano come normali community pianificate e vanno analizzate come tali.

All'altro estremo ci sono singoli edifici di appartamenti di media altezza di promotori indipendenti, con una grande quantità di monolocali e bilocali rivolti dritto all'inquilino attento al prezzo che caratterizza questo corridoio.

Tra i due ci sono gruppi di townhouse e progetti off-plan su particelle edificate solo in parte, dove ciò che si acquista dipende tanto dai lotti vicini quanto dal proprio edificio.

Poiché le tre categorie non hanno quasi nulla in comune, qualsiasi cifra calcolata sull'intera Wadi Al Safa le mescola e non descrive nessuna di esse. Conviene lavorare a livello di singolo progetto.

Com'è dove l'area è già edificata?

Dove è stata sviluppata, l'ambiente è tipico del corridoio interno: edifici di appartamenti di media altezza o gruppi di townhouse, strade larghe, verde funzionale e scarsa offerta pedonale.

Confina con Arjan, Majan, Liwan e le altre community di Dubailand, di cui condivide il profilo di accessibilità: Sheikh Mohammed Bin Zayed Road e Al Ain Road, nessuna metropolitana, trenta minuti o più per raggiungere Downtown.

I servizi sono in genere offerti dai distretti vicini e non all'interno della particella, secondo lo schema consueto di questo corridoio e non come un difetto specifico di quest'area.

I tempi di percorrenza vanno misurati dal punto esatto e non dal distretto, perché l'area è abbastanza vasta da far differire di quindici minuti due particelle verso la stessa destinazione.

Perché i prezzi sono inferiori a quelli di Arjan?

Wadi Al Safa quota in modo costante al di sotto di Arjan e più o meno in linea con Liwan, e lo sconto non è arbitrario.

Arjan ha una rete commerciale consolidata, un nome riconoscibile e dieci anni di storico delle transazioni; le particelle di Wadi Al Safa hanno meno di tutto questo, e in particolare uno storico delle transazioni limitato rende gli acquirenti prudenti.

Vale la pena di cogliere questo divario in un edificio già consegnato, su una particella urbanizzata e adiacente a un distretto consolidato: si ottiene l'accessibilità di Arjan a un prezzo da Wadi Al Safa, e lo sconto si riduce man mano che i terreni circostanti vengono edificati.

Il divario è invece un segnale d'allarme, e non un'opportunità, su un lotto isolato con terreno libero su tre lati. Lì la domanda di affitto è davvero più debole, la locazione richiede più tempo e lo sconto offerto si rivela essere il mercato che prezza correttamente quella difficoltà.

Il test è se un inquilino troverebbe l'edificio senza che nessuno glielo indichi: ci sono un supermercato, una linea di autobus, il tragitto per la scuola e una torre vicina già occupata? Se la risposta sincera è no, il prezzo d'acquisto va valutato su ciò che esiste oggi e non su ciò che compare sulla mappa.

Che cosa succede quando il corridoio si riempie?

Il corridoio di Dubailand è cresciuto in modo costante dalla città verso l'esterno per vent'anni, e le particelle più vicine ai distretti consolidati sono state sviluppate per prime e rivalutate per prime. Questo schema è l'intero argomento di lungo periodo a favore di un acquisto anticipato.

È un argomento lento. L'intervallo tra l'acquisto di una particella priva di servizi e la vita in un distretto funzionante è storicamente stato da cinque a otto anni, e in questo periodo si incassa un affitto inferiore al mercato e si vive accanto a un cantiere.

Inoltre non è garantito per nessuna particella in particolare. La cessione dei terreni dipende dal promotore master, dalla domanda e dai finanziamenti per le infrastrutture, e alcune particelle sono rimaste non edificate per un decennio mentre quelle vicine si riempivano.

La posizione prudente è quindi acquistare qualcosa che funzioni già oggi come investimento da affitto, su una particella in cui lo sviluppo circostante sia contrattualizzato e non soltanto disegnato, e considerare l'eventuale rivalutazione futura come un bonus che non si è pagato.