Deira / Bur Dubai
La vecchia Dubai sulle due sponde del Creek: i souk, gli abra, la città dei commerci che esisteva prima delle torri.
- rendimenti elevati in posizione centrale
- vita servita dalla metropolitana, senza auto
- scommesse di lungo periodo sulla rigenerazione
Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo
Com'è davvero questa zona
Che cosa sono Deira e Bur Dubai
Deira sorge sulla sponda settentrionale del Dubai Creek e Bur Dubai su quella meridionale, e insieme sono la città storica — il porto, i souk, le case commerciali e i quartieri che esistevano decenni prima della Sheikh Zayed Road.
Il souk dell'oro e quello delle spezie, gli attraversamenti in abra, il quartiere storico di Al Fahidi e il lungomare del Creek sono tutti qui, e sono le uniche parti di Dubai con una vera antichità.
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Dal punto di vista residenziale è densa, di media altezza e vecchia per gli standard di Dubai, con una popolazione numerosa e stabilita da tempo.
Il carattere
Affollata, trafficata, commerciale e piena di vita di strada. Deira in particolare ha una densità di piccole attività, ristoranti e mercati che nessun quartiere pianificato di Dubai è riuscito a riprodurre.
Per alcuni è il luogo più interessante della città. Per altri, abituati ai quartieri più recenti, è caotica e datata.
La copertura della metropolitana è buona — la zona è servita sia dalla linea rossa sia da quella verde — ed è una delle poche parti di Dubai in cui davvero non serve l'auto.
Il mercato immobiliare
Gran parte del patrimonio più vecchio è leasehold o soggetto a restrizioni, e la designazione freehold per gli acquirenti stranieri varia notevolmente da zona a zona. Al Rigga, Al Muraqqabat, Port Saeed e parti di Bur Dubai hanno zone freehold designate; gran parte del resto no.
Dove il freehold è disponibile, i prezzi sono tra i più bassi di Dubai per una posizione centrale servita dalla metropolitana, e i rendimenti lordi sono di conseguenza elevati.
L'età e lo stato degli edifici sono le variabili dominanti. Gran parte del patrimonio è costruzione degli anni Novanta e Duemila, con il profilo di manutenzione che ne consegue.
Rigenerazione
Sul lungomare settentrionale è in corso una consistente rigenerazione — Dubai Islands al largo, Mina Rashid a sud e vari progetti lungo il Creek — che col tempo cambierà il carattere e il valore delle aree più vecchie circostanti.
È una tesi di lungo periodo autentica: terreno centrale accanto a una grande rigenerazione, oggi prezzato come patrimonio vecchio.
È anche una tesi lenta. Gli effetti della rigenerazione sui quartieri vecchi adiacenti richiedono tipicamente un decennio o più per manifestarsi.
Che cosa verificare
La designazione freehold per lo specifico edificio, prima di ogni altra cosa.
L'età e lo stato dell'edificio e lo storico delle spese condominiali.
L'occupazione e il profilo realistico degli inquilini.
I parcheggi, che nelle vecchie aree centrali sono davvero difficili.
La vicinanza alla metropolitana, che è il principale vantaggio pratico della zona.
A chi si addice
A un investitore orientato al rendimento, a proprio agio con un patrimonio vecchio in una zona centrale e densa, che ispezionerà con cura e valuterà onestamente la manutenzione.
A un acquirente di lungo orizzonte che scommette sulla rigenerazione settentrionale come motore di rivalutazione per tutta la vecchia Dubai.
Si addice male a chi desidera un ambiente residenziale moderno e a chi non è disposto a fare la due diligence sull'edificio per un patrimonio che invecchia.
Le zone freehold, con i nomi
La vecchia Dubai non è uniformemente chiusa agli acquirenti stranieri, e sapere quali zone sono aperte fa risparmiare molto tempo perso. Al Rigga, Al Muraqqabat, Port Saeed e parti di Al Jaddaf e Bur Dubai comprendono zone freehold designate in cui i cittadini non appartenenti al GCC possono essere proprietari a pieno titolo.
Al di fuori di esse, gli immobili sono in generale leasehold, soggetti a restrizioni o detenuti con formule che non si trasferiscono a un acquirente internazionale.
La designazione riguarda il singolo lotto e non la via, e due edifici sulla stessa strada possono differire. Si verifica tramite il Dubai Land Department e dovrebbe essere la prima domanda, prima delle visite e prima del prezzo.
All'interno delle zone freehold i prezzi sono tra i più bassi di Dubai per una posizione centrale con la metropolitana a due passi, e i rendimenti lordi sono di conseguenza elevati.
Com'è davvero il patrimonio edilizio
La maggior parte degli immobili risale agli anni Novanta e Duemila ed è stata costruita secondo gli standard e le aspettative di quel periodo. Le altezze dei soffitti sono inferiori, le planimetrie più compartimentate, le cucine chiuse, e la dotazione di parcheggi presuppone un'auto per nucleo familiare oppure nessuna.
La manutenzione varia enormemente. Alcuni edifici hanno associazioni dei proprietari attive e sono tenuti in buono stato; altri mostrano una manutenzione rinviata ben visibile negli ascensori, nelle aree comuni e nelle facciate.
L'aria condizionata è la voce di capitale ricorrente. Gli impianti di quest'epoca sono alla fine o oltre la fine della vita di progetto, e la sostituzione è costosa.
Niente di tutto ciò è motivo di esclusione — è semplicemente ciò che significa comprare immobili centrali più vecchi in qualsiasi parte del mondo — ma va messo a prezzo e non scoperto a posteriori.
La tesi della rigenerazione, formulata onestamente
Mina Rashid a sud, Dubai Islands al largo e i lavori in corso lungo il Creek rappresentano insieme il più grande investimento in questa parte della città da decenni. Storicamente, un investimento adiacente di questo tipo fa salire il valore dei quartieri più vecchi circostanti.
I tempi sono lunghi. Effetti di rigenerazione comparabili sui vecchi quartieri adiacenti hanno tipicamente richiesto da dieci a vent'anni per riflettersi nei prezzi, e si manifestano in modo disomogeneo — prima le strade più vicine al nuovo sviluppo, l'interno molto più tardi o mai.
Nel frattempo ciò che si possiede è il reddito: rendimenti elevati da una base di inquilini ampia e sensibile al prezzo, in una posizione con la migliore copertura della metropolitana dell'emirato.
È una posizione lunga legittima, a patto di comprare per l'affitto e di considerare la rigenerazione come un'opzione. Comprare soprattutto per la rigenerazione significa pagare oggi qualcosa che potrebbe arrivare dopo che si è già venduto.
La designazione freehold per gli acquirenti stranieri varia notevolmente nella vecchia Dubai e gran parte del patrimonio non è disponibile. Si confermi la designazione per lo specifico edificio prima di fare qualsiasi altra cosa.
Domande frequenti
Gli stranieri possono acquistare immobili a Deira?
Nelle zone freehold designate, come parti di Al Rigga, Al Muraqqabat e Port Saeed, sì. Gran parte del patrimonio più vecchio di Deira e Bur Dubai non è aperto alla proprietà freehold straniera, perciò si confermi la designazione per lo specifico edificio.
Deira è un buon investimento?
I rendimenti sono elevati e la posizione è centrale, con un'eccellente copertura della metropolitana. In compenso il patrimonio è vecchio, la manutenzione variabile, i parcheggi difficili e la disponibilità di freehold limitata. Il caso di lungo periodo poggia sulla rigenerazione del lungomare settentrionale.
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