Costi di transazione: che cosa si paga in più

Per un acquisto in contanti si preveda il 7–8 % oltre il prezzo. La parte maggiore è la tassa di trasferimento del Land Department del 4 %; poi la tariffa del trustee office, l'emissione del title deed, la commissione dell'agenzia in caso di rivendita e piccoli oneri amministrativi. Un mutuo aggiunge circa un ulteriore uno e mezzo per cento: registrazione dell'ipoteca, commissione di istruttoria della banca e perizia. Queste voci vanno nel budget della transazione e non in un generico «dopo»: scadono al trasferimento e non sono finanziate.

È la tassa del Land Department sul valore della transazione. La prassi di mercato vuole che la paghi l'acquirente, anche se formalmente la tassa è ripartita tra le parti; le promozioni dei developer del tipo «ci facciamo carico della DLD fee» esistono e significano esattamente ciò che dicono. In aggiunta ci sono un onere amministrativo fisso e la tariffa del trustee office, che varia con la transazione: dell'ordine di duemila dirham per gli immobili meno costosi e di quattromila per quelli costosi, più IVA.

In rivendita, l'acquirente: la tariffa standard è il 2 % del prezzo più IVA. Su un immobile di nuova costruzione paga il developer e il servizio del broker è gratuito per l'acquirente: non è un favore di un agente in particolare, ma il modo in cui funziona il mercato. Se qualcuno Le chiede una commissione su un nuovo costruito oltre al listino del developer, è una domanda da porre, non una fattura da pagare.

Il certificato di non opposizione del developer per il trasferimento: la conferma che non vi sono arretrati di service charge né altri impedimenti. Senza di esso la registrazione non procede. Il prezzo lo fissa il developer e varia molto, da poche centinaia a diverse migliaia di dirham. Chi paga è questione da concordare tra le parti; la prassi di mercato lo pone a carico del venditore, ma il punto va chiarito in anticipo e non il giorno del trasferimento.

Tre voci. La registrazione dell'ipoteca presso il Land Department allo 0,25 % del finanziamento più una piccola somma fissa. La commissione di istruttoria della banca, fino all'1 % del finanziamento e negoziabile. E la perizia della banca, qualche migliaio di dirham, dovuta a prescindere dall'approvazione del finanziamento. Più la copertura vita e quella sull'immobile, che la banca richiederà per tutta la durata.

Lo stesso 4 % al Land Department si paga subito, alla registrazione del contratto preliminare nel sistema Oqood, e non alla consegna. Il costo principale cade quindi all'inizio, quando l'immobile ancora non c'è. Su una vendita del developer non si applica alcuna commissione d'agenzia. Compaiono invece oneri che nella rivendita non esistono: la tassa amministrativa di registrazione del developer e, più avanti, in caso di cessione, una tariffa separata per l'autorizzazione.