Como Residences: 71 piani, 76 appartamenti e una data di consegna che si è spostata

Como Residences è la torre di Nakheel sul tronco di Palm Jumeirah e l’edificio più alto dell’isola: 71 piani e oltre 300 metri. È stata lanciata nella primavera del 2023, i lavori sono iniziati in autunno e il contratto principale da 1,8 mld AED è stato firmato nel settembre 2024.

Cosa contiene

Settantun piani e appena 76 residenze: da due a sette camere da letto, più un attico duplex in cima. Il rapporto tra piani e appartamenti descrive il prodotto meglio di qualsiasi brochure: nella maggior parte dei livelli ci sono una o due abitazioni, ciascuna estesa a tutta la larghezza della torre o a metà, con vetrate panoramiche e terrazze.

• 71 piani, oltre 300 metri: l’edificio più alto dell’isola.
• 76 residenze, da due a sette camere da letto, più un attico duplex.
• Piscina di 25 metri per le vasche e piscina a sfioro sul tetto.
• 1,8 mld AED: il contratto principale di costruzione.

Un dettaglio del masterplan merita attenzione: la torre ha una propria spiaggia di sabbia sopraelevata rispetto al suolo, soluzione nata perché la densità del tronco della Palm non lasciava alcun tratto di costa libero.

Il calendario si è spostato

Al lancio la consegna era indicata per il terzo trimestre del 2027. I materiali più recenti parlano del secondo trimestre del 2028: uno slittamento di circa tre trimestri rispetto al piano iniziale.

Per una torre di questa altezza e configurazione è un ordine di grandezza ordinario. Per un acquirente che ha fatto un calcolo di rendimento, tre trimestri sono denaro vero. Ed è proprio il rischio più sottovalutato nell’off-plan di Dubai: il problema raramente è che l’edificio non venga costruito, ma che venga costruito più tardi.

Come leggere un cambio di data

Tre situazioni sembrano identiche dall’esterno e non lo sono.

• È cambiata una data di marketing. Il costruttore ha aggiornato la data sul sito. Dal punto di vista giuridico non è successo nulla: il vostro contratto ha una data propria.
• Una proroga ufficiale presso l’ente regolatore. I tempi dei progetti sono registrati presso il Land Department e le modifiche passano attraverso l’ente regolatore. Questo è un documento.
• Ritardo oltre la data contrattuale. I contratti prevedono normalmente un periodo di tolleranza, più spesso di dodici mesi. I diritti dell’acquirente sorgono alla sua scadenza, non quando cambia la data sul sito.

Controllate due fonti, non il sito: la data nel vostro contratto e la percentuale di avanzamento nel registro del Land Department. La seconda viene aggiornata sulla base delle ispezioni e non commenta.

Cosa deve fare l’acquirente quando la data slitta

• Recuperare il contratto e trovare la data di consegna concordata e la durata del periodo di tolleranza.
• Confrontare la percentuale delle ispezioni dell’ente regolatore con quanto dice l’ufficio vendite.
• Ricalcolare il modello: se l’acquisto era per l’affitto, ogni trimestre di ritardo è un trimestre senza reddito mentre le rate continuano.
• Se il piano era la rivendita prima della consegna, verificare a quale percentuale pagata il costruttore consente la cessione e quanto costa.

Perché i ritardi si concentrano nel lusso

Il motivo è tecnico. Una torre standard si assembla con piani ripetuti e componenti standard; un progetto con due appartamenti per piano, distribuzioni su misura, vetrate non standard e piscine dentro gli appartamenti è una raccolta di soluzioni uniche. Ognuna è un approvvigionamento a sé, un’approvazione a sé e un rischio a sé. Più il prodotto è singolare, più si allunga la coda del calendario, e questo è il prezzo di ciò che si acquista.