Contratto annuale
Un solo inquilino, pagamento con assegni anticipati, utenze a carico dell’inquilino, contratto registrato su Ejari. L’aumento al rinnovo è limitato dalla scala del Land Department, ma il reddito è prevedibile.
Mettere in affitto un appartamento a Dubai
N. 1 per l’affitto di appartamenti a Dubai per proprietari e investitori di lingua italiana: scegliamo il formato per la zona, prepariamo l’appartamento, verifichiamo l’inquilino, registriamo il contratto su Ejari e seguiamo l’immobile. Il rendimento lordo a Dubai è del 5–8 % annuo, quello netto inferiore di 1,5–2,5 punti percentuali: lo sfitto non deve ampliare il divario.
Il mercato è dalla parte del proprietario: circa tre quarti degli affitti a Dubai sono a lungo termine, il canone annuale si paga con assegni anticipati e negli Emirati non c’è imposta sul reddito da affitto delle persone fisiche. Nel 2024 la città ha accolto 17 milioni di turisti, il 19 % in più: è la domanda dell’affitto giornaliero.
Il lavoro è condotto direttamente dal broker con licenza RERA: canone basato sui contratti chiusi nel vostro edificio, visite, verifica dell’inquilino, contratto ed Ejari. Per arredo, home staging e gestione degli affitti brevi coinvolgiamo specialisti invitati, che non fanno parte del nostro organico, e restiamo a disposizione fino al risultato.
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Vida Residence Downtown: ready apartments beside the Burj
Il video è in inglese.
Affitto a lungo o a breve termine: quale scegliere?
Il formato si sceglie in base alla posizione: sul mare, a Downtown e vicino alle attrazioni rende di più l’affitto giornaliero, nei quartieri residenziali e per famiglie il contratto annuale. Va confrontato il reddito netto su dodici mesi, non la tariffa a notte di febbraio.
Affitto giornaliero
Reddito lordo più alto, ma è una piccola impresa: permesso DTCM, arredo completo, pulizie, stagionalità. L’operatore trattiene di solito il 15–25 % del fatturato, le utenze restano al proprietario.
Affitto a medio termine
Affitto da uno a tre mesi per chi si trasferisce o è in trasferta: canone superiore a quello annuale, meno impegno rispetto al giornaliero. È un formato adatto a coprire i mesi estivi.
Quanto resta al proprietario dei canoni incassati?
Il rendimento lordo a Dubai è di solito del 5–8 % annuo, quello netto inferiore di 1,5–2,5 punti percentuali. La differenza è assorbita da service charge, commissione per la ricerca dell’inquilino, gestione, periodi sfitti tra un inquilino e l’altro e riparazioni.
La voce principale è la service charge: si calcola per piede quadrato all’anno, si paga anche per l’appartamento vuoto e tra due edifici dello stesso quartiere può differire del doppio. A 7–10 anni dalla consegna dell’edificio la quota aumenta.
Un mese sfitto significa l’8 % in meno di reddito annuo e rovina il conto più di qualsiasi commissione.
Come funziona il contratto annuale: assegni, deposito, Ejari
Il contratto dura un anno e si paga con assegni anticipati: 1, 2, 4, a volte 6 o 12 assegni. Il numero di assegni è oggetto di trattativa: la differenza di canone tra un assegno e dodici arriva all’8–12 % dell’importo annuo.
Il deposito è di solito il 5 % del canone annuo per un appartamento non arredato e il 10 % per uno arredato. Lo stato alla consegna si documenta con un inventario e foto datate: le controversie sul deposito le vince chi le possiede.
La registrazione su Ejari è obbligatoria. Senza di essa l’inquilino non può attivare DEWA né ottenere il visto per la famiglia, e il proprietario non può far valere il contratto davanti al Rental Disputes Centre (RDC).
Che cosa serve per l’affitto giornaliero di un appartamento?
Servono due autorizzazioni: il permit per holiday home del Department of Economy and Tourism (DTCM) e il consenso dell’edificio stesso, perché non tutte le torri ammettono l’affitto giornaliero. Entrambi i punti si verificano per iscritto.
Il formato ha senso dove la domanda è breve per natura: la costa, Dubai Marina, JBR, Downtown. Dubai funziona bene da ottobre ad aprile e meno d’estate, quindi il risultato annuo è più vicino a quello di un affitto lungo di quanto sembri dai mesi invernali.
Perché il mio appartamento a Dubai non si affitta?
Quasi sempre la causa è dalla parte del proprietario: prezzo fuori mercato, foto deboli, agente passivo o formato non adatto alla zona. Se nelle prime una o due settimane non arrivano né richieste né visite, il canone è troppo alto.
Il riferimento sono i contratti chiusi nel vostro edificio. Un appartamento liquido trova l’inquilino in poche settimane; un periodo sfitto superiore a un mese e mezzo o due è il segnale di cambiare prezzo, presentazione o canale.
Di quanto si può aumentare il canone al rinnovo?
La scala del Land Department, in vigore dal 2013, limita l’aumento. Fino al 10 % sotto mercato: nessun aumento; scarto 11–20 %: fino al 5 %, 21–30 %: 10 %, 31–40 %: 15 %, oltre il 40 %: 20 %.
L’inquilino va informato delle nuove condizioni almeno 90 giorni prima della fine del contratto, altrimenti questo si rinnova alle condizioni precedenti. Un appartamento affittato al 35 % sotto il mercato rincarerà solo del 15 %: per questo il canone iniziale va fissato correttamente.
Come affittiamo il vostro appartamento
Il lavoro procede in quattro passaggi, dal canone alla gestione; il proprietario non deve essere a Dubai, tutto si svolge con procura.
- 1
Canone di mercato
Lo calcoliamo sui contratti chiusi nel vostro edificio, non sulle aspettative. Un inquilino rapido conviene quasi sempre più di qualche punto percentuale in più dopo mesi di sfitto.
- 2
Preparazione
Piccole riparazioni, manutenzione dei condizionatori, se necessario arredo e home staging. Poi un servizio fotografico professionale: un appartamento preparato riceve molte più richieste.
- 3
Inquilino e contratto
Visite, verifica dell’inquilino, contratto con deposito e condizioni di restituzione, assegni datati per tutta la durata, inventario e foto alla consegna, registrazione su Ejari.
- 4
Gestione
Pagamenti, riparazioni su richiesta, comunicazione delle nuove condizioni 90 giorni prima, rinnovo di Ejari, rendicontazione. Per l’affitto giornaliero: piattaforme di prenotazione, prezzi dinamici e pulizie.
Chi svolge il lavoro?
L’affitto è condotto direttamente dal broker con licenza RERA, dalla stima del canone al rinnovo. Per arredo, home staging, foto e affitti brevi coinvolgiamo professionisti indipendenti invitati: non fanno parte del nostro organico, li scegliamo in base all’immobile e restiamo a disposizione fino al risultato.
Richiesta
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Scrivete nome e telefono. Vi risponderemo con una stima del canone per il vostro edificio e un piano per affittare in fretta.
Preferisce non lasciare il numero? Scriva direttamente: WhatsApp oppure @dubai_oleg.
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Domande frequenti
Il proprietario paga le tasse sull’affitto negli Emirati?
Negli Emirati non esiste imposta sul reddito da affitto per le persone fisiche. Le spese del proprietario sono service charge, manutenzione, gestione e assicurazione. Il Paese di residenza fiscale può però tassare questo reddito: la questione si risolve nel proprio Paese.
Serve arredare l’appartamento per affittarlo?
Per l’affitto giornaliero l’arredo è obbligatorio e completo. Per il contratto annuale dipende dalla zona: nelle aree centrali gli appartamenti arredati si affittano più in fretta e a canone più alto, nelle community per famiglie gli inquilini spesso portano i propri mobili.
Si può affittare l’appartamento senza vivere a Dubai?
Sì, così fa la maggior parte dei nostri clienti: visite, contratto, Ejari e incasso dei canoni si svolgono con procura e i resoconti arrivano a distanza.
Che cosa fare se l’inquilino smette di pagare?
Inviare tramite notaio o con raccomandata un avviso che intima il pagamento entro 30 giorni. Se i soldi non arrivano, si presenta ricorso al RDC: la tassa è il 3,5 % del canone annuo, non meno di 500 e non più di 20 000 dirham.
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