Сдача квартиры в аренду в Дубае

Долгосрочная или краткосрочная аренда: что выбрать?

Формат выбирают по локации: у моря, в Downtown и рядом с достопримечательностями сильнее посуточная сдача, в семейных и спальных районах — годовой контракт. Сравнивать нужно чистый доход за двенадцать месяцев, а не февральскую ставку за ночь.

Сколько остаётся собственнику от арендного потока?

Валовая доходность в Дубае обычно 5–8% годовых, а чистая — на 1,5–2,5 процентного пункта ниже. Разницу забирают service charge, комиссия за поиск арендатора, управление, простой между жильцами и ремонт.

Главный вычет — service charge: он считается за квадратный фут в год, начисляется и за пустую квартиру, а между двумя домами одного района отличается вдвое. Через 7–10 лет после сдачи дома сбор растёт.

Один пустой месяц — это минус 8% годового дохода, и он ломает расчёт сильнее любых сборов.

Как устроен годовой контракт: чеки, депозит, Ejari

Договор заключается на год и оплачивается чеками вперёд: 1, 2, 4, иногда 6 или 12 чеков. Число чеков — предмет торга: разница в ставке между одним чеком и двенадцатью доходит до 8–12% годовой суммы.

Депозит — обычно 5% годовой аренды за пустую квартиру и 10% за меблированную. Состояние при передаче фиксируют описью и датированными фотографиями: споры по депозиту выигрывает тот, у кого они есть.

Регистрация в Ejari обязательна. Без неё арендатор не подключит DEWA и не оформит визу семье, а собственник не сможет опереться на договор в Центре арендных споров (RDC).

Что нужно для посуточной сдачи квартиры?

Нужны два разрешения: permit на holiday home от Департамента экономики и туризма (DTCM) и согласие самого здания — не каждая башня допускает посуточную сдачу. Оба пункта проверяют письменно.

Формат оправдан там, где спрос короткий по природе: побережье, Dubai Marina, JBR, Downtown. Дубай уверенно работает с октября по апрель и слабее летом, поэтому годовой итог ближе к длинной аренде, чем кажется по зимним месяцам.

Почему квартира в Дубае не сдаётся?

Почти всегда причина на стороне собственника: цена вне рынка, слабые фотографии, пассивный агент или формат, не подходящий локации. Если за первые одну-две недели нет ни запросов, ни просмотров — ставка завышена.

Ориентир — закрытые контракты в вашем доме. Ликвидная квартира находит арендатора за несколько недель; простой дольше полутора-двух месяцев — сигнал менять цену, упаковку или канал.

На сколько можно поднять аренду при продлении?

Повышение ограничено шкалой Земельного департамента, действующей с 2013 года. Если ставка не более чем на 10% ниже рыночной, поднимать нельзя; при разрыве 11–20% — до 5%, 21–30% — до 10%, 31–40% — до 15%, более 40% — до 20%.

О новых условиях арендатора уведомляют минимум за 90 дней до конца договора, иначе он продлевается на прежних. Квартира, сданная на 35% ниже рынка, подорожает лишь на 15%, поэтому стартовую ставку нужно назначать верно.

Как мы сдаём квартиру

Работа идёт в четыре шага — от ставки до управления; находиться в Дубае владельцу не нужно, действия выполняются по доверенности.

1. 1

   Ставка по рынку

   Считаем её по закрытым контрактам в вашем доме, а не по ожиданиям. Быстрый арендатор почти всегда выгоднее плюс нескольких процентов после месяцев простоя.

2. 2

   Подготовка

   Мелкий ремонт, профилактика кондиционеров, при необходимости меблировка и хоумстейджинг. Затем профессиональная съёмка: подготовленная квартира собирает в разы больше запросов.

3. 3

   Арендатор и договор

   Показы, проверка арендатора, договор с депозитом и условиями его возврата, чеки с датами на весь срок, опись и фото при передаче, регистрация в Ejari.

4. 4

   Управление

   Платежи, ремонт по заявкам, уведомление о новых условиях за 90 дней, продление Ejari, отчётность. Для посуточной сдачи — площадки бронирования, динамическая цена и уборка.

Кто ведёт работу?

Сдачу ведёт сам брокер с лицензией RERA — от оценки ставки и показов до регистрации договора и продления. На меблировку, хоумстейджинг, съёмку и посуточное управление подключаем приглашённых независимых практиков: они не в нашем штате, мы подбираем их под объект и остаёмся на связи до результата.

Частые вопросы

Смотрите также

• Подбор новостроек в Дубае
• Подбор вторичной недвижимости в Дубае
• Подбор земельных участков в Дубае
• Подбор квартиры по васту в Дубае
• Меблировка в Дубае
• Приёмка квартиры (снэггинг)
• Все услуги