JBR: il caso degli affitti brevi e il problema dei parcheggi che lo accompagna

JBR sono quaranta torri di Dubai Properties su una spiaggia pubblica all'estremità sul mare di Dubai Marina, con due strisce commerciali che permettono di vivere interamente a piedi. Non ha mai avuto un problema di domanda: ha concorrenza e un'assegnazione di parcheggi che coglie di sorpresa gli acquirenti.

Che cos'è JBR?

Un unico sviluppo continuo di quaranta torri costruite da Dubai Properties lungo un tratto di spiaggia pubblica all'estremità sul mare di Dubai Marina, completato alla fine degli anni 2000.

Due ambienti commerciali definiscono la vita quotidiana e vengono spesso confusi. The Walk è la passeggiata originale a livello stradale dietro le torri: ristoranti, caffè e negozi al piano terra e la strada pedonale più frequentata di Dubai.

The Beach è lo sviluppo più recente a cielo aperto tra le torri e la sabbia: un centro commerciale a pochi piani con cinema e un'offerta più ampia, che si apre direttamente sulla spiaggia pubblica.

La spiaggia è pubblica, curata e direttamente accessibile. Nessuna iscrizione a un club, nessun tragitto in auto. È questo il prodotto fondamentale.

Insieme, The Walk e The Beach danno a JBR più servizi per residente di quasi qualunque distretto della città, ed è per questo che chi vive qui raramente ha bisogno dell'auto per la vita quotidiana.

Perché i residenti discutono dei cluster?

JBR è organizzata in sei cluster lungo la spiaggia: Sadaf, Bahar, Rimal, Amwaj, Shams e Murjan. Amwaj e Murjan si trovano verso l'estremità di Marina; Sadaf e Bahar dall'altra parte.

Differiscono per posizione lungo la striscia, per come le torri sono disposte rispetto al mare e per lo stato delle parti comuni dopo i vari programmi di ristrutturazione.

L'orientamento è la variabile che muove il denaro. Le unità fronte mare ottengono un premio sostanziale e sono quelle che fanno quadrare i conti degli affitti brevi. Le unità rivolte verso le torri di Marina costano meno e si affittano per meno, anche se sono più tranquille e più fresche nel pomeriggio.

Poiché l'intero complesso è stato costruito come un unico progetto, le planimetrie sono coerenti e generose per gli standard attuali: gli appartamenti di JBR sono in genere più grandi dello stock più recente allo stesso prezzo, con cucine vere e balconi utilizzabili.

L'affitto breve qui è un investimento o un'attività?

JBR è una delle tre migliori località per gli affitti brevi dell'emirato, insieme a Palm Jumeirah e Downtown. La combinazione di spiaggia, ristoranti raggiungibili a piedi, accesso a tram e metropolitana e un parco molto vasto di unità simili ne fa la scelta predefinita per una famiglia o un gruppo in visita.

È anche uno dei mercati più competitivi della città: centinaia di unità quasi identiche si contendono gli stessi ospiti. L'esecuzione è quindi decisiva. Fotografie professionali, un interno arredato come si deve, una gestione reattiva e prezzi disciplinati separano un'unità che in alta stagione si prenota al novanta percento da una ferma al sessanta.

Una società di gestione si guadagna la commissione qui più chiaramente che in un mercato sottile, perché la differenza tra una buona e una cattiva gestione si vede direttamente nell'occupazione.

Modelli la stagione con onestà (forte da ottobre ad aprile, sensibilmente più debole in estate) e verifichi che l'edificio consenta gli affitti turistici e che possa ottenere il permesso DTCM prima di fare qualsiasi calcolo.

Quanto è grave il problema dei parcheggi?

L'assegnazione è ridotta, i posti per i visitatori sono limitati e il parcheggio pubblico si riempie con il traffico della spiaggia. Per un nucleo con due auto è un vero vincolo, e per un operatore di affitti brevi è una riga dell'annuncio che gli ospiti leggono.

Verifichi esattamente quanti posti auto spettano all'unità specifica prima di acquistare. A JBR questo incide in modo sostanziale su ciò che può chiedere e su chi la affitterà, e non si può correggere dopo.

Le torri hanno ormai circa quindici-diciotto anni e in certi punti si vede. Ci sono stati importanti programmi di ristrutturazione delle parti comuni, e il service charge riflette quei lavori in corso: chieda la cifra attuale e non una vecchia, e controlli l'andamento.

Si può vivere qui tutto l'anno?

Si vive davvero bene se si vuole la spiaggia e non ci si preoccupa della folla. Tutto è raggiungibile a piedi, il tram si collega alla metropolitana e la densità di servizi quotidiani è eccezionale.

La folla è reale e costante. The Walk e The Beach sono tra gli spazi pubblici più frequentati di Dubai, e nei fine settimana e durante l'inverno la zona è affollata dal mattino a tarda sera. I residenti o lo amano o se ne vanno entro un anno.

Il rumore segue la stessa geografia della folla: i piani bassi rivolti verso The Walk ricevono la sera; le unità rivolte al mare o ai piani alti no.

Le scuole non sono nel distretto: le famiglie che vivono qui guidano fino a Al Barsha, Umm Suqeim o Media City.

A chi si adatta?

Innanzitutto agli investitori in affitti brevi. È una delle tre migliori località dell'emirato per questo, e la domanda è davvero distribuita su tutto l'anno e non solo stagionale, perché negozi e ristoranti funzionano indipendentemente dalla spiaggia.

Ai proprietari che vogliono vivere in casa propria con la spiaggia e tutto a livello strada e che non temono la folla. È uno dei pochissimi posti a Dubai dove si può vivere interamente a piedi.

Si adatta male a chi vuole quiete, a chi ha due auto e alle famiglie che hanno bisogno di scuole vicine. E si adatta male a un investitore che vuole comprare e dimenticare: in un mercato così competitivo, la proprietà passiva rende visibilmente meno.

Visiti la zona un sabato sera prima di impegnarsi. Il distretto di un mattino feriale e il distretto in alta stagione sono due luoghi diversi, e solo uno è quello che sta acquistando.