The Acres: due pareti in più, e quanto le fa pagare Meraas

Confrontate una casa qui con una villetta a schiera di quattro camere nella comunità accanto e il divario di prezzo sembra solo marchio. Non lo è: sono due pareti condivise in meno, e se valga la pena pagarle dipende da una sola cosa, se intendete abitare la casa o affittarla.

Che cos'è The Acres?

The Acres è una comunità di ville indipendenti costruita da Meraas a Dubailand, sviluppata attorno a lagune balneabili, corridoi paesaggistici e percorsi pedonali verdi tra i cluster.

Il prodotto sono ville indipendenti anziché case a schiera, da tre, quattro e cinque camere, ciascuna su un proprio lotto, il che le distingue dalla maggior parte dell'offerta accessibile di Dubailand.

Il linguaggio progettuale è inconfondibilmente Meraas: densità inferiore rispetto alle comunità circostanti, più verde e un'attenzione più deliberata agli spazi tra gli edifici.

I cantieri sono in corso per fasi successive, quindi ciò che è contrattualizzato per la vostra fase conta molto più di quanto compare sul pannello del masterplan.

Perché qui conta che la villa sia indipendente?

Quasi tutto ciò che si costruisce nel corridoio di Dubailand a questa fascia di prezzo è una villetta a schiera: una casa a terrazza con pareti condivise su entrambi i lati, un piccolo giardino sul retro e la porta d'ingresso su una strada condivisa.

La villa indipendente è un prodotto sostanzialmente diverso. Cambiano il rumore, la privacy, la luce su entrambi i lati della casa e l'effettiva utilizzabilità del giardino.

È anche una scelta controintuitiva dal punto di vista economico per uno sviluppatore, perché le ville indipendenti sfruttano il terreno in modo meno efficiente. Meraas sacrifica deliberatamente densità a favore della qualità del prodotto, la stessa scelta fatta a Madinat Jumeirah Living.

Il test pratico per l'acquirente è semplice. Confrontate il prezzo con quello di una villetta a schiera di quattro camere nei dintorni e decidete se le due pareti valgano la differenza. Per le famiglie che intendono viverci, anziché affittare, di solito sì.

Perché Meraas conta in questo corridoio?

Meraas ha realizzato City Walk, La Mer, Bluewaters e Madinat Jumeirah Living, e il tratto comune a tutti è il placemaking: progettare spazi che le persone usano davvero, anziché servizi che stanno bene in fotografia.

Nel contesto di Dubailand, dove la maggior parte delle comunità è una griglia funzionale di villette a schiera, è un reale elemento di differenziazione, ed è ciò che il premio riflette.

Lo sviluppatore fa inoltre parte di Dubai Holding, che porta l'affidabilità di consegna di un gruppo legato al governo: un fattore rilevante in un acquisto off-plan, in un corridoio dove gli sviluppatori più piccoli hanno risultati altalenanti.

Niente di tutto ciò cambia la posizione. La qualità di Meraas non avvicina la comunità al centro.

La posizione del lotto determina il prezzo?

La comunità è organizzata attorno a corridoi alberati e lagune balneabili anziché a una griglia stradale, con percorsi pedonali che attraversano i cluster, così che la maggior parte delle case raggiunga a piedi l'acqua e i servizi.

Questo schema è il motivo per cui il prezzo si colloca sopra l'offerta circostante di Dubailand, ed è anche il motivo per cui la posizione all'interno della comunità conta tanto.

Un lotto su un corridoio verde o affacciato sulla laguna è un asset diverso da uno sull'anello esterno, a ridosso di una strada perimetrale, e il divario non è piccolo.

Stabilite con esattezza che cosa affaccia il vostro lotto e qual è il percorso reale a piedi fino all'acqua. Sul disegno del masterplan ogni lotto sembra collegato; sul terreno alcuni sono a tre minuti dalla laguna e altri a dodici.

Che cosa c'è intorno?

Dubailand, lungo Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, a circa trenta-trentacinque minuti da Downtown fuori dalle ore di punta e di più nelle ore di punta. Non c'è la metro.

Questo la colloca nella fascia intermedia della corona esterna: più vicina del Valley o di Damac Hills 2, più lontana di Dubai Hills.

I servizi circostanti sono quelli del cluster di Dubailand, cioè Cityland Mall, Global Village, i negozi di Al Barari e Majan, con le scuole nell'area più ampia anziché dentro la comunità.

Per un nucleo familiare che lavora nelle zone meridionali o orientali dell'emirato è gestibile. Per chi fa ogni giorno il pendolare verso la costa non lo è, e nessun paesaggismo risolve il problema.

Qual è il rischio?

Dubailand non ha vincoli di terreno. Qualunque sia la qualità di questa comunità, l'offerta nel corridoio circostante risponde rapidamente alla domanda, e ciò limita fin dove può spingersi il prezzo.

Il premio di prodotto dovrebbe reggere, perché le comunità meglio costruite e a minore densità hanno costantemente sovraperformato l'offerta generica nello stesso corridoio, ma è un premio su un mercato a sua volta ancorato.

La consegna è l'altro rischio concreto. Verificate la fase, la data di completamento e quali elementi di lagune e paesaggio sono contrattualizzati con essa, perché quell'infrastruttura verde è l'intera ragione del premio.

Acquistate perché volete una villa indipendente con un vero paesaggio a un prezzo che i quartieri consolidati non possono offrire, tenetela a lungo e trattate la crescita del capitale come un bonus, non come la tesi dell'investimento.