Ile kosztuje apartament w Dubaju w 2026 roku: ceny według dzielnic i liczby sypialni
Studia od około $218k, apartamenty z jedną sypialnią około $531k, z dwiema około $1 mln według mediany. Tabela dla dwudziestu dzielnic z medianą ceny, ceną za stopę kwadratową i progiem wejścia — z naszych własnych żywych zasobów, nie z cen ofertowych na portalu.
Krótka odpowiedź: studio w Dubaju zaczyna się od około $130–220k, apartament z jedną sypialnią kosztuje według mediany około $531k, z dwiema około $1 mln. Mediana ofert w całej naszej bazie to około $1,13 mln — ale ta liczba jest zawyżona, bo pracujemy z zasobami pozarynkowymi i okazyjnymi, które nieproporcjonalnie często leżą w dzielnicach premium. Przydatne informacje znajdziesz w tabeli dzielnic poniżej.
Skąd pochodzą te liczby
Wszystko tu jest liczone z naszej własnej bazy: 4 962 oferty w 85 dzielnicach na 14 sierpnia 2026 roku, odświeżanej co noc. Te same dane zasilają strony dzielnic, gdzie są przeliczane automatycznie, więc zawsze są świeższe niż artykuł.
Jedna uwaga metodologiczna. Podajemy medianę, nigdy średnią. Na rynku, gdzie studio za $150k i penthouse za $20 mln trafiają do jednego zbioru danych, średnia mówi o penthousie. Mediana to cena, powyżej której jest połowa rynku, a poniżej druga połowa — czyli liczba, względem której faktycznie będziesz negocjować.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Według liczby sypialni
| Typ | Mediana | Co to oznacza |
|---|---|---|
| Studio | ≈ $218k | 25–45 m², głównie JVC, Dubai South, Arjan, International City |
| 1 sypialnia | ≈ $531k | najpłynniejszy format do wynajmu |
| 2 sypialnie | ≈ $1,0 mln | wejście dla rodziny; konkuruje z domami szeregowymi |
| 3 sypialnie | ≈ $1,6 mln | powyżej tego cenę bardziej niż metraż wyznacza widok |
| 4 sypialnie | ≈ $2,9 mln | zwykle pół piętra, a nie apartament |
Dla kontekstu po stronie domów: mediana willi w naszych zasobach to około $2,45 mln, mediana domu szeregowego około $1,0 mln — dom szeregowy kosztuje mniej więcej tyle, co centralny apartament z dwiema sypialniami, z własnym wejściem i bez sąsiada za ścianą.
Według dzielnic
| Dzielnica | Mediana | Za stopę kw. | Wejście od |
|---|---|---|---|
| JVC | $395k | $607 | $133k |
| JVT | $354k | $455 | $136k |
| Sobha Hartland | $735k | $604 | $305k |
| JLT | $762k | $503 | $87k |
| Business Bay | $899k | $829 | $54k |
| Damac Lagoons | $953k | $386 | $327k |
| Dubai Marina | $983k | $657 | $75k |
| Dubai Hills Estate | $1,03 mln | $740 | $338k |
| Dubai Creek Harbour | $1,03 mln | $732 | $421k |
| JBR | $1,09 mln | $589 | $395k |
| Dubai South | $1,10 mln | $407 | $170k |
| Downtown Dubai | $1,14 mln | $910 | $60k |
| MBR City | $1,24 mln | $563 | $181k |
| Dubai Islands | $1,33 mln | $662 | $408k |
| Dubai Harbour | $1,51 mln | $1 079 | $769k |
| Emaar Beachfront | $1,52 mln | $1 211 | $517k |
| Palm Jumeirah | $2,37 mln | $1 117 | $177k |
| Bluewaters Island | $2,91 mln | $1 732 | $490k |
| Jumeirah | $4,75 mln | $1 181 | $817k |
„Wejście od” to najtańsza aktualna oferta w danej dzielnicy i należy ją czytać ostrożnie: $54k w Business Bay to jedno konkretne małe studio w jednym konkretnym budynku, a nie poziom cen. Użyj mediany, by się umiejscowić, a liczby wejścia tylko po to, by sprawdzić, czy w ogóle istnieje tani segment.
Dlaczego cena za stopę kwadratową znaczy więcej niż cena
Mediana w całej bazie to 2 433 AED za stopę kwadratową — około 26 200 AED za metr kwadratowy. Porównuj dzielnice według tej liczby, bo inaczej porównujesz wielkości lokali, a nie rynki.
Najlepszy przykład w tabeli: Dubai South handluje po $407 za stopę, Bluewaters po $1 732 — ponad czterokrotna różnica. Tymczasem mediana ceny oferty różni się tylko 2,6 raza, bo Dubai South sprzedaje dużą przestrzeń tanio, a Bluewaters małą drogo. Pierwsza liczba jest tą, o którą powinien dbać inwestor.
Co porusza cenę w obrębie jednej dzielnicy
- Widok. W wieżach nabrzeżnych różnica między widokiem na morze a widokiem do wnętrza sięga 30–40% w jednym budynku. To najdroższa pozycja i jedyna, której nie można później zmienić.
- Piętro. Zwykle 1–2% za piętro, ale drabina nie jest liniowa: najwyższe piętra mają nieproporcjonalną premię.
- Stan ukończenia. Off-plan jest tańszy niż gotowy, ale to nie rabat — to zapłata za ryzyko i za dochód, który zacznie płynąć za dwa lub trzy lata. Nasze zasoby obejmują 2 224 gotowe lokale i 1 826 w budowie; bezpośrednie porównywanie ich cen nagłówkowych nie ma sensu.
- Pilność sprzedającego. To nasz biznes: 3 299 ofert ma rabat względem rynku, mediana rabatu 7%, a pojedyncze przypadki sięgają 30–50%.
Co z tym zrobić
Mediana odpowiada na pytanie „w jakim rzędzie wielkości się znajduję”. Nie odpowiada na pytanie „ile jest wart ten konkretny apartament” — do tego potrzebny jest rejestr transakcji budynku, bo dwie wieże po przeciwnych stronach ulicy mogą różnić się o jedną czwartą w cenie za stopę z powodu wieku, zarządzania i opłaty serwisowej.
Aktualne oferty z cenami są w katalogu; zestawienia dzielnic z tymi samymi liczbami, przeliczanymi co noc, w dzielnicach. Przy zakupie z kredytem kalkulator modeluje LTV, scenariusze EIBOR i wcześniejszą spłatę, a nie płaską miesięczną ratę.