Сколько стоит квартира в Дубае в 2026 году: цены по районам и по числу спален

Короткий ответ: студия в Дубае начинается примерно от $130–220 тысяч, однокомнатная квартира (1BR) — от $530 тысяч по медиане, двухкомнатная (2BR) — около $1 млн. Медианная цена лота по всей нашей базе на 14 августа 2026 года — около $1,13 млн, но эта цифра завышена относительно рынка: мы работаем с off-market и дистресс-предложениями, а они смещены в сторону премиальных районов. Ниже — цифры по районам, из которых видно, откуда берётся разброс в двадцать раз.

Откуда цифры

Всё, что ниже, посчитано по нашей собственной базе: 4 962 лота в 85 районах на 14 августа 2026 года. База обновляется каждую ночь, и те же цифры вы видите на странице районов Дубая — там они пересчитываются автоматически, поэтому всегда свежее статьи.

Важная оговорка про методику. Мы считаем медиану, а не среднее. Среднее по рынку, где рядом стоят студия за $150 тысяч и пентхаус за $20 млн, не значит ничего: одна дорогая сделка тянет его вверх на десятки процентов. Медиана — это цена, выше и ниже которой ровно половина предложений, и она честнее описывает то, с чем вы столкнётесь.

Сколько стоит квартира по числу спален

Отдельно про виллы и таунхаусы, раз о них спрашивают в том же разговоре: медиана виллы в нашей базе — около $2,45 млн, таунхауса — около $1,0 млн, то есть таунхаус стоит примерно как двухкомнатная квартира в центре, но с собственным входом и без соседей за стеной.

Цены по районам

Здесь разброс важнее любой средней цифры: медиана в JVC — $395 тысяч, в Bluewaters — $2,91 млн. Это один город и одна валюта.

«Вход от» — это самый дешёвый лот района в базе на сегодня, и цифру нужно читать осторожно: за $54 тысячами в Business Bay стоит конкретная маленькая студия в конкретном здании, а не «уровень цен района». Ориентируйтесь на медиану, а вход используйте как проверку — есть ли в районе вообще дешёвый сегмент.

Почему цена за квадратный фут важнее цены лота

Медиана по всей базе — 2 433 AED за квадратный фут, это примерно 26 200 AED за квадратный метр. Сравнивать районы нужно именно так, иначе вы сравниваете метраж, а не рынок.

Наглядно: в Dubai South квадратный фут стоит $407, в Bluewaters — $1 732, разница в четыре с лишним раза. При этом медианная цена лота отличается всего в 2,6 раза — потому что в Dubai South продают большие площади дёшево, а на Bluewaters маленькие дорого. Инвестору важна первая цифра, а не вторая.

Что двигает цену внутри одного района

• Вид. В прибрежных проектах разница между «вид на море» и «вид во двор» в одном доме доходит до 30–40%. Это самая дорогая строчка в прайсе и то, что нельзя изменить после покупки.
• Этаж. Обычно 1–2% за этаж в башне, но лестница нелинейна: верхние этажи и последний жилой уровень стоят непропорционально дороже.
• Готовность. Строящееся жильё дешевле готового, но это не скидка, а плата за риск и за то, что доход начнётся через два-три года. В нашей базе 2 224 готовых лота и 1 826 строящихся — сравнивать их ценой в лоб некорректно.
• Срочность продавца. Это то, чем занимаемся мы: 3 299 лотов из базы идут с дисконтом к рыночной цене, медианный дисконт — 7%, в отдельных случаях доходит до 30–50%.

Сколько это в рублях

Курс дирхама к доллару зафиксирован Центробанком ОАЭ с 1997 года — 3,6725 AED за $1, и он не меняется. Поэтому цена квартиры в рублях меняется только вместе с курсом рубля, а не с рынком Дубая. На сайте есть переключатель валют: в шапке рядом с языком можно выбрать RUB, и все цены на карточках лотов пересчитаются по актуальному курсу. Договор и сборы Земельного департамента при этом всегда остаются в дирхамах.

Что со всем этим делать

Медиана отвечает на вопрос «в каком я порядке величин». На вопрос «сколько стоит вот эта квартира» отвечает только выписка по конкретному зданию: две башни через дорогу друг от друга могут отличаться по цене квадратного фута на четверть из-за возраста, управляющей компании и размера service charge.

Посмотреть, что есть в продаже прямо сейчас, можно в каталоге — там же фильтры по району, бюджету и числу спален. Разбор конкретного района с ценами и инфраструктурой — в разделе районов. Если нужен расчёт с ипотекой, есть калькулятор: он считает LTV, EIBOR-сценарии и досрочные погашения, а не «платёж по формуле».