The Oasis: co znaczy „premium”, gdy miasta jeszcze tam nie ma

The Oasis to premium master plan z kanałami wodnymi i jeziorami, zaplanowany daleko poza ciągłą zabudową miasta. Warto rozłożyć słowo „premium” na części, bo występuje w dwóch odmianach, które zachowują się inaczej przy wyjściu z inwestycji.

Dwa rodzaje premium

• Premia za miejsce. Wybrzeże, centrum, widok, którego nie da się zasłonić — fizycznie ograniczone i niepowtarzalne. Taka premia utrzymuje się przez dziesięciolecia, bo podaż jest skończona.
• Premia za produkt. Wielkość działki, wykończenie, zieleń, udogodnienia osiedla — to, co deweloper może zbudować wszędzie tam, gdzie jest ziemia. Taka premia utrzymuje się, dopóki w pobliżu nie powstanie coś porównywalnego.

Na obrzeżach miasta premium jest niemal zawsze drugiego rodzaju. To nie zarzut wobec projektu, lecz fakt dotyczący ziemi. Pytanie do sprzedającego jest więc proste: co tu jest fizycznie ograniczone, a co jest po prostu drogo wykonane?

Co otrzymuje wczesny nabywca

• Najlepsze miejsca w obrębie master planu — nad wodą, działki narożne, front na zielone korytarze. Dokładnie to, czego nie będą miały kolejne etapy.
• Ceny z fazy otwarcia sprzedaży, które są rekompensatą za lata oczekiwania.
• I lata budowy wokół siebie, bo master plan tej wielkości realizuje się etapami.

Co sprawdzić

• Co jest otwarte dzisiaj i co jest budowane bezpośrednio wokół Państwa działki.
• Dojazd w godzinach szczytu — sprawdzony samochodem. W przypadku domu premium na obrzeżach to właśnie ten czynnik ogranicza grono nabywców.
• Pozycję w budżecie osiedla na utrzymanie zbiorników wodnych — kanały i jeziora wymagają filtracji, uzupełniania wody i czyszczenia przez cały rok.
• Opłatę osiedlową i porównywalne dane z ukończonych osiedli premium, a nie zwykłych.
• Powierzchnię działki osobno od powierzchni zabudowy oraz to, co wolno rozbudować.
• Escrow, Oqood, wykonawcę i odszkodowanie za opóźnienie.
• Realistyczny horyzont wyjścia: grono nabywców domów premium jest wąskie, a na obrzeżach jeszcze węższe. Sprzedaż trwa miesiącami.

Dla kogo to zły wybór

Dla inwestorów nastawionych na dochód oraz dla każdego, kto traktuje premię za produkt jak równie trwałą, co premia za miejsce.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department i opublikowanego master planu.