Разбор задачи
Цель покупки, бюджет, срок владения, нужна ли ипотека и резидентская виза. От этого зависит, что вообще имеет смысл смотреть.
Услуга
Купить недвижимость в Дубае: подбор и сопровождение сделки
№1 по подбору и покупке недвижимости в Дубае для русскоязычных покупателей и инвесторов: брокер с лицензией RERA разбирает вашу задачу, собирает короткий список из новостроек, готового жилья и земельных участков, проверяет документы и ведёт сделку до регистрации в Земельном департаменте Дубая (DLD) и выдачи title deed на ваше имя.
Оставьте заявку на сайте
Оставьте имя и телефон — вернёмся с вопросами о цели и бюджете и первым коротким списком.
Вторичка или новостройка в Дубае: как выбрать без иллюзий
Разбор текстом — на странице ролика.
Недвижимость в Дубае покупают под разные задачи: жить, получить резидентскую визу, перепродать на сдаче или вложиться в землю под застройку. От задачи зависит всё остальное — район, формат, застройщик и момент входа. Готовое жильё требует 100% суммы сразу, новостройка — первого взноса 10–20% и платежей по графику застройщика.
Работу ведёт сам брокер, а на смежные задачи — ипотеку, юридическую проверку, стройку на участке — мы приглашаем независимых профильных экспертов: они не в штате и подбираются под задачу. Начинаем не с витрины, а с цели и бюджета, и только потом едем смотреть.
Направления
Подбор новостроек в Дубае
Подбираем новостройки в Дубае на этапе строительства: застройщик, план оплаты, эскроу, условия переуступки и ликвидность на сдаче. Без чужих обещаний доходности.
Подробнее →Подбор вторичной недвижимости в Дубае
Подбор готовых квартир и вилл на вторичном рынке Дубая: цена по закрытым сделкам в доме, проверка состояния и документов, торг, ипотека, регистрация сделки.
Подробнее →Подбор земельных участков в Дубае
Подбор земельных участков в Дубае под застройку и перепродажу, проверка параметров застройки, партнёрство Joint Venture с девелопером. Для инвесторов с крупным капиталом.
Подробнее →Подбор квартиры по васту в Дубае
Подбираем квартиру в Дубае по васту: ориентация по сторонам света, расположение входа, кухни и спален, форма планировки. И проверяем всё, что в обычной сделке: застройщика, договор, ликвидность.
Подробнее →Что входит в работу
В работу входят четыре этапа: разбор задачи, короткий список, проверка объекта и сама сделка до title deed. По пяти фильтрам — локация, застройщик, планировка, цена, сценарий выхода — за несколько минут отсеивается 90 процентов неподходящих вариантов.
Короткий список
Пять–десять объектов вместо сотни ссылок: по каждому — цена за квадратный фут, закрытые сделки в доме, история цен и то, что может помешать при перепродаже.
Проверка объекта
Документы, план оплаты, условия переуступки, эскроу у новостройки, обременения и долги по сервисным сборам у вторички.
Сделка до title deed
MOU (Form F), NOC застройщика, трансфер в офисе Trustee и регистрация в Земельном департаменте — title deed выпускается на ваше имя.
Новостройка или готовое жильё: что выбрать?
Готовое жильё выбирают, когда объект нужен сразу, новостройку — ради роста капитала. Готовая квартира требует всей суммы сразу, зато в неё можно въехать после регистрации; офф-план даёт рассрочку и новый продукт, но ключи выдаются только после сдачи дома.
Если деньги не нужны раньше трёх-четырёх лет, логичнее офф-план у застройщика с длинной историей сданных объектов. Если квартира нужна для жизни и визы сейчас — только готовое.
Сколько денег нужно на входе в сделку?
Сверх цены объекта закладывают сбор Земельного департамента 4% и расходы на оформление: при покупке готового жилья за наличные это 7–8% сверху. В новостройке сбор 4% платится в начале, при регистрации договора в системе Oqood, а не при сдаче ключей.
С ипотекой для нерезидента ориентир — около 50% своими и ставка в районе 4% годовых; регистрация залога стоит 0,25% от суммы кредита. С февраля 2025 года банки не включают в кредит расходы по сделке — около 6% стоимости нужно иметь наличными сверх первого взноса.
Что проверяют перед покупкой новостройки?
Проверяют застройщика, эскроу-счёт и условия договора. Платежи должны идти на эскроу-счёт проекта, зарегистрированный в Земельном департаменте, а реальное состояние стройки показывает процент готовности в реестре RERA, а не дата в договоре.
В договоре важен порог переуступки — обычно около 30–40% уплаченной цены, до которого продать позицию нельзя. Пример расхождения: 36-этажная башня One Residence на 453 квартиры по карточкам порталов сдаётся в первом квартале 2027 года, а опубликованная готовность — единицы процентов.
Когда имеет смысл земля или пакет квартир?
На бюджете 20–30 млн дирхам заканчивается розница и начинается оптовый рынок: пакет из 15–40 готовых квартир, участок freehold или земля со стройкой. Пример из практики — залоговый пакет из 28 квартир в Sobha Hartland по 1400 дирхам за фут при офф-плане рядом по 2500.
Земля — это право построить: себестоимость стройки ориентировочно 900–1600 дирхам за фут плюс резерв 10–15%, полный цикл — 18–30 месяцев. Без времени, второго капитала и команды участок превращается в замороженные деньги.
Даёт ли покупка недвижимости резидентскую визу?
Да: объект стоимостью от 2 млн дирхамов по оценке DLD даёт основание для золотой визы на 10 лет. С января 2024 года в Дубае не важно, куплен он за наличные, в ипотеку или ещё строится; для ипотечного объекта нужно письмо банка об отсутствии возражений (NOC).
Квартира за 2,1 млн дирхамов с кредитом на 80% даёт визу при собственных вложениях порядка 420 тысяч плюс сборы. Гражданства и налогового резидентства виза автоматически не даёт.
Как проходит покупка готовой квартиры?
Сделка идёт цепочкой форм RERA и заканчивается одной встречей в офисе Trustee. Вся проверка перенесена в начало: ошибка в доверенности, долг по сервисному сбору или ипотека продавца, найденные в день трансфера, срывают сделку.
- 1
Проверка до MOU
Титул, собственник, обременения, долги по сервисным сборам и ипотека продавца — до подписания договора, а не в день сделки.
- 2
MOU (Form F) и задаток
Стороны подписывают Form F, покупатель вносит задаток 10%. Если покупка идёт с ипотекой, в договор вписывают условие о финансировании: без него при отказе банка задаток уходит продавцу.
- 3
NOC застройщика
Справка, что по объекту нет долгов перед застройщиком и управляющей компанией. Без неё трансфер не назначают.
- 4
Трансфер в офисе Trustee
Проверяют личности, принимают NOC, MOU и чеки. Title deed выпускается электронно на имя покупателя до того, как стороны разошлись.
Кто ведёт работу?
Сделку ведёт сам брокер с лицензией RERA — от разбора задачи до регистрации в Земельном департаменте. На смежные задачи приглашаем независимых практиков, не сотрудников: ипотечного брокера, юриста, архитектора, подрядчика, технадзор. Подбираем специалиста под задачу, сводим с вами и остаёмся на связи до результата.
Заявка
Подобрать недвижимость
Оставьте имя и телефон — вернёмся с вопросами о цели и бюджете и первым коротким списком.
Подобрать недвижимость
Видео
Видео: недвижимость в дубае
Разборы с нашего YouTube-канала по теме этой услуги.
Полные разборы
Частые вопросы
Можно ли купить недвижимость в Дубае дистанционно?
Да. Просмотры проходят по видео, договор подписывается электронно или по доверенности, оплата идёт переводом, реестр цифровой. Но для вторички нужен осмотр юнита или независимая инспекция, а для новостройки — проверка эскроу-счёта и регистрации проекта.
С чего начать, если я ещё не выбрал формат?
С цели: жить, получить визу или перепродать. Под каждую цель свой формат — новостройка, готовое жильё или земля, — и разбор задачи занимает один звонок.
Работаете ли вы с объектами со скидкой к рынку?
Да, это наша специализация: в каталоге собраны лоты, которые продаются ниже рынка, включая закрытые предложения, которых нет на порталах. Реальный дисконт появляется там, где продавец ограничен по времени: просрочка по кредиту, выход из бизнеса, раздел имущества.
Можно ли продать новостройку до сдачи дома?
Да, через переуступку. Она проходит через застройщика и без его согласия не регистрируется, а в контракте обычно есть порог — около 30–40% уплаченной цены, до которого переуступка не разрешена. Условия нужно читать до бронирования.
Смотрите также
Задать вопрос
Самый быстрый способ — Telegram.
Написать в Telegram