Dubai Festival City: jedna firma jest właścicielem centrum handlowego, hoteli, pola golfowego i terenu pomiędzy nimi

W zwykłej dzielnicy Dubaju centrum handlowe, hotel i wieżowiec mieszkalny należą do różnych firm, które pracują według odmiennych standardów. Tutaj należą do jednej, a ten jeden fakt tłumaczy zarówno to, dlaczego okolica jest utrzymana lepiej niż sąsiednie, jak i to, dlaczego właściciel ma tu mniejszą kontrolę niż gdziekolwiek indziej nad Creek.

Czym jest Dubai Festival City?

Dubai Festival City zostało zrealizowane przez grupę Al-Futtaim na wschodnim brzegu Dubai Creek, naprzeciwko Al Jaddaf. Nie jest to master plan w zwykłym dubajskim rozumieniu, lecz jedna własność: grunt, centrum handlowe, hotele, pole golfowe i zabudowa mieszkaniowa należą do jednego właściciela.

W centrum stoi Festival City Mall z IKEA i ACE oraz widowiskiem świetlno-wodnym na nabrzeżu, otoczone hotelami InterContinental i Crowne Plaza, polem golfowym Al Badia i przystanią jachtową.

Część mieszkaniowa jest niewielka i dzieli się na dwa zupełnie różne produkty: budynki Marsa Plaza i Festival Tower nad wodą oraz niską zabudowę Al Badia Hillside Village wzdłuż fairwayów.

Teren jest ukończony i już się nie powiększa. W jego granicach praktycznie nie ma niezabudowanej ziemi, a ten fakt kształtuje całą logikę posiadania nieruchomości tutaj.

Co daje, a co kosztuje jeden właściciel?

Daje spójność. Utrzymanie centrum handlowego, hoteli, promenady, zieleni i części wspólnych budynków mieszkalnych jest wyraźnie bardziej konsekwentne niż w dzielnicach, w których każdy element negocjuje własną umowę serwisową, a różnica narasta przez dekadę.

Daje też możliwość chodzenia pieszo. Centrum handlowe, kino, promenada i szkoła są dostępne na piechotę z mieszkań, co jest rzadkością w mieście zaprojektowanym wokół samochodu, i to głównie dlatego rodziny, które się tu przeprowadzają, zostają.

Kosztuje kontrolę. Atrakcja, która definiuje ten adres, jest cudzym aktywem, prowadzonym według cudzego planu komercyjnego – o centrum handlowym, hotelach, polu golfowym i wydarzeniach na promenadzie nie decyduje głosowanie mieszkańców i nigdy nie będzie decydować.

To prosta wymiana, a nie ukryta wada, i warto ją nazwać przed zakupem, zamiast odkrywać po fakcie. Kupują Państwo dostęp do bardzo zadbanego otoczenia, którego nie posiadają ani którym nie sterują.

Jakie są dwa produkty?

Apartamenty w Marsa Plaza oferują widoki na Creek, panoramę Downtown z drugiego brzegu i bezpośredni dostęp do centrum handlowego oraz promenady. Festival Tower stoi na tym samym odcinku nabrzeża.

Al Badia Hillside Village to zupełnie inny produkt: niskie wille i domy szeregowe wzdłuż fairwayów, cichsze i bardziej zielone niż wieże, a przy tym dalej od wody.

Różnica między nimi pod względem ceny, najemcy i płynności jest większa niż między dwiema sąsiednimi dzielnicami gdzie indziej w mieście. Proszę zdecydować, który z nich Państwo kupują, zanim obejrzą cokolwiek, bo prawie nic, czego dowiedzą się o jednym, nie przenosi się na drugi.

Żaden z nich nie jest dużym rynkiem. Część mieszkaniowa tej dzielnicy jest mała z założenia i nie rośnie, więc w obu produktach liczba naprawdę porównywalnych lokali na rynku w danym momencie jest niewielka.

Czy forma własności jest jednolita?

Dzielnica była zabudowywana etapami, na różnych zasadach, i forma własności konkretnej nieruchomości nie jest jednolita w całej dzielnicy.

To czyni ją pierwszym pytaniem przy każdym lokalu, a nie szczegółem dla prawników na później. Należy ją ustalić przed jakąkolwiek zaliczką, na piśmie, dla dokładnie tej nieruchomości – nie dla budynku i tym bardziej nie dla dzielnicy.

Ma to znaczenie także poza samym zakupem. Forma własności przechodzi z nieruchomością na rynek wtórny, a kupujący za trzy lata zada Państwu to samo pytanie i wyceni odpowiedź.

Nic z tego nie czyni z tej dzielnicy trudnego miejsca do zakupu. Czyni z niej miejsce, w którym liczy się kolejność: najpierw potwierdzić instrument prawny, potem oglądać widoki i rzuty.

Co się dzieje w dzielnicy, która nie może rosnąć?

Podaż jest fizycznie ograniczona: grunt jest wykorzystany i nie będzie kolejnych etapów. Przy długim horyzoncie posiadania to najmocniejsza cecha tej dzielnicy.

Druga strona to płytki rynek. Transakcji jest niewiele, porównań do wyceny brakuje, a sprzedaż trwa dłużej niż w dzielnicach z głęboką podażą. Jest to cecha strukturalna i trwała, a nie faza.

Opłata serwisowa odzwierciedla standard utrzymania, który jest powyżej średniej w mieście i który płacą właściciele. Proszę przeczytać historię z trzech lat, a nie tegoroczną kwotę.

Popyt najmu jest stabilny i napędzany przez rodziny, a czynsze ani nie skaczą w dobrych latach, ani nie załamują się w złych. Znaczna część właścicieli mieszka we własnych apartamentach zamiast je wynajmować, co jest niezwykłe w Dubaju i widać to po stanie budynków. Wynajem krótkoterminowy nigdy się tu naprawdę nie przyjął, mimo hoteli.

Jak wygląda codzienne życie?

Życie organizuje się wokół jednego punktu. Centrum handlowe obejmuje zakupy spożywcze, aptekę, kino, restauracje i dużą część usług, a mieszkańcy chodzą tam pieszo – w mieście, w którym wszędzie się jeździ, wyraźnie zmienia to rytm dnia.

Promenada nad Creek jest przestrzenią publiczną dzielnicy, a pole golfowe Al Badia nadaje charakter niskiej części: domy wzdłuż fairwayów, obfita zieleń i prawie żadnego ruchu wewnętrznego.

Druga strona tej samej monety to weekend. Centrum handlowe przyciąga ludzi z całego wschodniego brzegu, a w piątkowy wieczór parkingi i drogi dojazdowe są wyraźnie bardziej zatłoczone niż w dzień powszedni. To, co jeden kupujący nazywa wygodą, inny nazywa tłumem pod oknem.

Zatem: proszę potwierdzić formę własności; sprawdzić orientację i widok, bo lokale od strony Creek i od strony dziedzińca różnią się ogromnie zarówno ceną, jak i czynszem; przeczytać historię opłaty serwisowej z trzech lat; i stanąć przed konkretnym budynkiem w weekendowy wieczór. Porównać z Al Jaddaf po drugiej stronie Creek, Dubai Creek Harbour dalej oraz Mirdif w głębi lądu.