Dubai Festival City: ein Unternehmen besitzt die Mall, die Hotels, den Golfplatz und das Land dazwischen

In einem gewöhnlichen Dubaier Stadtteil gehören Mall, Hotel und Wohnturm verschiedenen Unternehmen mit unterschiedlichen Standards. Hier gehören sie einem einzigen – und genau diese Tatsache erklärt, warum die Anlage besser gepflegt ist als ihre Nachbarn und warum ein Eigentümer hier weniger Mitsprache hat als irgendwo sonst am Creek.

Was ist Dubai Festival City?

Dubai Festival City wurde von der Al-Futtaim-Gruppe am Ostufer des Dubai Creek entwickelt, gegenüber von Al Jaddaf. Es ist kein Masterplan im üblichen Dubaier Sinn, sondern ein einziger Besitzkomplex: Grundstück, Mall, Hotels, Golfplatz und Wohnungen gehören ein und demselben Eigentümer.

Im Zentrum steht die Festival City Mall mit IKEA und ACE sowie einer Licht-und-Wasser-Show am Ufer, flankiert von den Hotels InterContinental und Crowne Plaza, dem Golfplatz Al Badia und einem Yachthafen.

Der Wohnanteil ist klein und teilt sich in zwei recht unterschiedliche Produkte: die Gebäude Marsa Plaza und Festival Tower am Wasser sowie das niedrig bebaute Al Badia Hillside Village entlang der Fairways.

Das Gelände ist fertiggestellt und wächst nicht weiter. Innerhalb der Anlage gibt es praktisch kein unbebautes Land, und diese eine Tatsache bestimmt die gesamte Logik des Eigentums hier.

Was bringt und was kostet das einheitliche Eigentum?

Es bringt Konsistenz. Die Pflege von Mall, Hotels, Promenade, Grünanlagen und Gemeinschaftsflächen der Wohnanlagen wirkt sichtbar stimmiger als in Vierteln, in denen jede Komponente ihren eigenen Wartungsvertrag aushandelt – und der Unterschied summiert sich über ein Jahrzehnt.

Es bringt außerdem Fußläufigkeit. Mall, Kino, Promenade und Schule sind von den Wohnungen aus zu Fuß erreichbar, was in einer autozentrierten Stadt selten ist und der Hauptgrund dafür, dass Familien, die hierherziehen, bleiben.

Es kostet Kontrolle. Das Angebot, das diese Adresse prägt, ist das Eigentum eines anderen und folgt dessen Geschäftsplan – über Mall, Hotels, Golfplatz und Veranstaltungen an der Promenade entscheidet keine Eigentümerversammlung, und das wird nie der Fall sein.

Das ist ein klarer Tausch und kein versteckter Mangel, und man sollte ihn vor dem Kauf benennen, statt ihn hinterher zu entdecken. Sie kaufen den Zugang zu einem sehr gepflegten Umfeld, das Sie weder besitzen noch steuern.

Welche zwei Produkte gibt es?

Wohnungen in Marsa Plaza bieten Blick auf den Creek, auf die Skyline von Downtown vom gegenüberliegenden Ufer aus und direkten Zugang zu Mall und Promenade. Der Festival Tower steht am selben Uferabschnitt.

Al Badia Hillside Village ist ein ganz anderes Produkt: niedrige Villen und Townhouses entlang der Golf-Fairways, ruhiger und grüner als die Türme und weiter vom Wasser entfernt.

Der Abstand zwischen beiden bei Preis, Mieterschaft und Liquidität ist größer als zwischen zwei benachbarten Vierteln anderswo in der Stadt. Entscheiden Sie vor jeder Besichtigung, welches Produkt Sie kaufen, denn fast nichts, was man über das eine lernt, lässt sich auf das andere übertragen.

Keines von beiden ist ein großer Markt. Der Wohnanteil des Viertels ist bewusst klein und wächst nicht, sodass in beiden Produkten die Zahl wirklich vergleichbarer Einheiten, die gerade am Markt sind, gering ist.

Ist die Eigentumsform einheitlich?

Das Viertel wurde über längere Zeit unter unterschiedlichen Regelungen ausgebaut, und die Eigentumsform einer bestimmten Immobilie ist im Viertel nicht einheitlich.

Damit ist sie bei jeder Einheit die erste Frage und kein Detail, das später die Juristen klären. Klären Sie sie vor jeder Anzahlung, schriftlich und für die konkrete Immobilie – nicht für das Gebäude und schon gar nicht für das Viertel.

Sie wirkt über den Kauf hinaus. Die Eigentumsform geht mit dem Objekt in den Wiederverkaufsmarkt über, und ein Käufer wird in drei Jahren dieselbe Frage an Sie richten und die Antwort einpreisen.

All das macht das Viertel nicht schwer zu kaufen. Es macht es zu einem Viertel, in dem die Reihenfolge zählt: zuerst das Rechtsinstrument bestätigen, dann Aussicht und Grundrisse ansehen.

Was geschieht in einem Viertel, das nicht wachsen kann?

Das Angebot ist physisch begrenzt: Das Land ist vergeben, weitere Bauabschnitte kommen nicht. Über eine lange Haltedauer ist das die stärkste Eigenschaft dieses Viertels.

Die Kehrseite ist ein dünner Markt. Es gibt wenige Transaktionen, Vergleichswerte für Bewertungen sind rar, und ein Verkauf dauert länger als in Vierteln mit tiefem Angebot. Das ist strukturell und dauerhaft, keine Phase.

Die Service Charge spiegelt den Pflegestandard wider, der über dem Stadtdurchschnitt liegt und von den Eigentümern bezahlt wird. Lesen Sie die Entwicklung der letzten drei Jahre statt der Zahl des laufenden Jahres.

Die Mietnachfrage ist stetig und von Familien getragen, die Mieten schnellen in guten Jahren nicht hoch und brechen in schlechten nicht ein. Ein beachtlicher Teil der Eigentümer bewohnt die Wohnung selbst, statt sie zu vermieten – für Dubai ungewöhnlich, und am Zustand der Gebäude zu erkennen. Kurzzeitvermietung hat sich hier trotz der Hotels nie wirklich durchgesetzt.

Wie sieht der Alltag aus?

Das Leben organisiert sich um einen einzigen Punkt. Die Mall deckt Lebensmittel, Apotheke, Kino, Restaurants und einen guten Teil der Dienstleistungen ab, und die Bewohner gehen zu Fuß dorthin – in einer Stadt, in der alles eine Autofahrt ist, verändert das den Rhythmus des Tages spürbar.

Die Promenade am Creek ist der öffentliche Raum des Viertels, und der Golfplatz Al Badia prägt den Charakter des niedrig bebauten Teils: Häuser entlang der Fairways, großzügige Bepflanzung und fast kein Binnenverkehr.

Die andere Seite derselben Medaille ist das Wochenende. Die Mall zieht Menschen vom gesamten Ostufer an, und am Freitagabend sind Parkplätze und Zufahrtsstraßen deutlich voller als an einem Werktag. Was der eine Käufer Komfort nennt, nennt der andere Publikumsverkehr unter dem Fenster.

Also: Eigentumsform bestätigen; Ausrichtung und Aussicht prüfen, denn Einheiten zum Creek und zum Innenhof unterscheiden sich bei Preis und Miete enorm; drei Jahre Service-Charge-Historie lesen; und an einem Wochenendabend vor dem konkreten Gebäude stehen. Vergleichen Sie mit Al Jaddaf auf der anderen Seite des Creek, mit Dubai Creek Harbour weiter entlang und mit Mirdif im Landesinneren.