Mutuo per l'ultima rata a Dubai: come finanziare il pagamento alla consegna

Sì: secondo il mortgage broker intervistato, 17 banche degli Emirati hanno programmi che coprono l'ultimo pagamento alla consegna di un'unità off-plan, con il tasso migliore al 3,99 % fisso per tre anni. Le banche finanziano fino all'80 % della valutazione e la preparazione dovrebbe iniziare da sei a dodici mesi prima della consegna.

Un mutuo può coprire l'ultima rata di un immobile off-plan a Dubai?

Può. L'ospite, mortgage broker a Dubai, dice che 17 banche degli Emirati hanno programmi dedicati al pagamento alla consegna e che saldare il resto in questo modo è prassi normale. Stima il mercato dei mutui negli Emirati in circa 55 miliardi di AED all'anno.

Il problema è diffuso. Nel 2022 molti acquirenti hanno preso unità off-plan con piani che lasciavano il 60 % o il 70 % da pagare alla consegna. Quei saldi stanno ora andando in scadenza e alcuni proprietari non hanno né la liquidità né la possibilità di vendere.

Il punto critico è il profilo del richiedente. I mutui non vengono concessi a chiunque li chieda, dice l'ospite. La banca approva i clienti il cui reddito e i cui documenti sono stati preparati correttamente, ed è in quella preparazione che va la maggior parte del tempo.

Quando conviene avviare la pratica di mutuo?

Si inizi almeno sei mesi prima della consegna, e un anno prima se si vuole fare con calma. Un proprietario la cui consegna cade nel quarto trimestre del 2027 dovrebbe, nelle parole dell'ospite, costruire fin da ora il profilo per il mutuo.

Il motivo è la lettera di approvazione finale della banca. Prima di emetterla, la banca vuole vedere circa sei mesi di storico dello stipendio o altra prova di reddito ufficiale negli Emirati.

Oleg usa l'intervista per smontare un vecchio mito: che non si possa fare nulla prima dell'emissione del certificato di completamento dell'edificio. È vero il contrario. Ci si prepara in anticipo e ci si presenta in banca con i documenti il giorno stesso in cui il certificato è uscito.

Quel certificato conferma che l'edificio è completo e pronto per il trasloco. È anche il momento in cui molti proprietari si chiedono per la prima volta come pagheranno il 60 % in un'unica soluzione dopo aver versato il 40 % in quattro anni.

Quali tassi di mutuo offrono le banche degli Emirati?

Il tasso migliore citato nell'intervista è il 3,99 %, fisso per tre anni, quindi la rata non cambia in quel periodo. L'ospite lo collega a un tasso della banca centrale del 3,66 % al momento della registrazione, a cui le banche aggiungono un piccolo margine.

Mette in guardia dai tassi civetta pubblicizzati. Una campagna promuove il 3,75 %, ma secondo il suo racconto dopo il primo mese il tasso passa al tasso della banca centrale più il margine della banca, e il mutuatario finisce per pagare circa il 5,66 %.

Tre anni si adattano anche all'uscita tipica. Molti proprietari rivendono entro il periodo fisso, chiudono il prestito e conservano il capitale investito. La preferenza dell'ospite è tenere l'immobile da due a tre anni dopo la consegna.

Che cosa si può fare se l'avviso dell'ultimo pagamento è già arrivato?

C'è ancora una strada, ma è più difficile. L'ospite dice che un proprietario che ha ricevuto l'avviso può informare formalmente il developer che il pagamento arriverà più tardi tramite un mutuo, e usare poi i mesi successivi per farsi approvare il prestito.

Alcuni proprietari aspettano fino all'ultimo momento, sperando che compaia un acquirente con uno sconto del 5 % o del 10 %. Una vendita in emergenza è possibile, dice, ma il venditore deve aspettarsi di perdere circa il 15 %.

Nessun developer risponderà per iscritto che un ritardo di sei mesi va bene. I reparti di recupero crediti esercitano pressione e minacciano la riappropriazione. In pratica l'esito dipende dal contatto diretto con i team di recupero e consegna del developer.

Salvare un pagamento scaduto è quindi un esercizio a parte, a pagamento e stressante. Entrambi i relatori ripetono lo stesso consiglio: non arrivare a quel punto.

Che cosa succede se si smette di pagare il developer?

Secondo l'ospite, la riappropriazione può iniziare circa sei mesi dopo un pagamento mancato e, dopo il procedimento giudiziario, l'investitore recupera solo il 30 % di quanto pagato. Fa un esempio: su 1 milione versato, ne tornano circa 300 000.

Nemmeno il developer vuole questo esito. Trattiene il resto a copertura delle perdite, ma deve rivendere l'unità, e l'ospite dice che potrebbe non vedere il proprio denaro per due o tre anni.

Descrive poi un meccanismo che attribuisce alla legge emiratina: se l'acquirente continua a pagare anche solo l'1 % del saldo residuo, il developer non può prendersi l'appartamento. Su 1,5 milioni di AED (408 441 USD) dovuti, significa 15 000 AED (4 084 USD) al mese.

Il pagamento va sul conto del developer insieme a un'e-mail ufficiale che dichiara che il mutuo è in corso. Oleg dice che in più di quattro anni negli Emirati non aveva sentito parlare di questa regola, quindi verificatela per il vostro contratto.

Quanto presta una banca e su quante unità?

Fino all'80 % della valutazione dell'immobile sulla prima unità e il 60 % su ciascuna successiva, dice l'ospite. Una persona può avere mutui su al massimo cinque unità residenziali, quindi cinque appartamenti nello stesso progetto possono essere tutti finanziati.

Questo tetto significa che un piano del 20 % durante la costruzione e dell'80 % alla consegna può essere finanziato per intero. È il massimo che una banca presta.

Non serve un nuovo anticipo. Il denaro già versato al developer conta come capitale proprio del proprietario e la banca prende l'immobile a garanzia del resto.

Quali reddito, documenti ed età richiedono le banche?

Il reddito documentato deve essere almeno il doppio della rata mensile e nessuna banca prenderà in considerazione meno di 15 000 AED (4 084 USD) al mese, secondo l'ospite. Una prima valutazione richiede il prezzo dell'immobile, un passaporto e l'indicazione se l'acquirente possiede un Emirates ID.

Il suo esempio è un'unità dal prezzo di 1,3 milioni di AED (353 982 USD). Il sessanta per cento di questa cifra è circa 800 000 AED (217 835 USD) e, su 25 anni, la rata minima è di circa 3 000 AED (817 USD) al mese.

Tre forme di prova sono le più comuni: uno stipendio accreditato su un conto negli Emirati, contratti di locazione con assegni d'affitto che arrivano su un conto locale e dividendi ufficiali da azioni e obbligazioni.

Anche il solo reddito da locazione può bastare. Se un altro immobile rende più di 180 000 AED (49 013 USD) all'anno, equivale al minimo mensile di 15 000 AED.

L'età determina la durata. Un mutuatario sotto i 40 anni può ottenere il massimo di 25 anni. I mutui in genere arrivano fino ai 65 anni, estendibili a 70 con una lettera speciale, quindi un cinquantacinquenne può ancora ottenere 15 anni.

I non residenti possono ottenere un mutuo per l'ultima rata?

Ufficialmente sì, ma l'ospite è schietto su chi ci riesce. I programmi per non residenti funzionano bene per i cittadini di paesi del GCC come Arabia Saudita, Bahrein e Qatar e per i titolari di passaporto britannico. Gli europei possono presentare domanda, anche se la pre-approvazione è molto più lenta.

Per altri passaporti senza residenza negli Emirati consiglia di non perdere tempo, qualunque cosa venga promessa.

L'alternativa è diventare residenti con un reddito locale. Descrive proprietari che prendono un lavoro presso un'azienda emiratina, ricevono lo stipendio per sei mesi e ottengono poi su quella base una pre-approvazione ufficiale.

Mutuo o contanti: l'argomento della conservazione del capitale

Entrambi i relatori sostengono che un mutuo può avere senso anche per un proprietario che dispone della liquidità. Il ragionamento di Oleg è che l'inflazione reale supera il costo del prestito di circa il 4 % e che l'affitto copre la rata.

Le cifre dell'ospite sostengono il punto sull'affitto: un prestito di 800 000 AED costa circa 3 000 AED al mese, mentre un bilocale, dice, si affitta per circa 7 000.

Il guadagno maggiore è sul prezzo. I venditori che non riescono a pagare svendono le unità alla consegna. Una volta usciti loro, le offerte in emergenza spariscono e i prezzi nell'edificio si allineano, cosa che lui si aspetta da due a tre anni dopo la consegna.

Confronta Edge di Select Group con Peninsula. I bilocali di Edge sono offerti al prezzo originale di 1,3-1,35 milioni di AED, mentre i bilocali già consegnati di Peninsula costano da 1,85 a 1,9 milioni di AED. I progetti sono diversi, nota.

Rifinanziare un vecchio mutuo e comprare ai prezzi del 2022

Quando termina un periodo fisso di tre anni, il tasso passa al tasso della banca centrale più il margine della banca, circa il 5,2 % nell'esempio dell'ospite. Una rata di 9 000 AED sale a circa 11 000 e un'altra banca può rilevare il prestito a un nuovo tasso fisso.

La sua strategia attuale è comprare unità in rivendita in edifici in consegna entro sei-dodici mesi, a un prezzo del 10-15 % inferiore ai livelli del 2022, con il 30 % di capitale proprio e un mutuo per il resto.

La logica è il costo. Un costruttore ha detto a Oleg che i costi di costruzione sono aumentati del 15-20 %, quindi i nuovi lanci avranno prezzi più alti. L'ospite dice di aver comprato così un monolocale con un investimento iniziale di 650 000 AED (176 991 USD).

Prevede di tenerlo per tre anni e si aspetta il 20 % sul capitale in uno scenario prudente e il 27 % in uno ottimistico. Sono le sue proiezioni, non una garanzia.