Prêt pour le dernier versement à Dubaï : comment financer l'échéance de livraison

Oui : selon le courtier en crédit interrogé ici, 17 banques des Émirats proposent des programmes qui couvrent le dernier versement à la livraison d'un bien off-plan, le meilleur taux étant de 3,99 % fixe sur trois ans. Les banques financent jusqu'à 80 % de l'évaluation, et la préparation doit commencer six à douze mois avant la livraison.

Un prêt peut-il couvrir le dernier versement d'un bien off-plan à Dubaï ?

Oui. L'invité, courtier en crédit à Dubaï, indique que 17 banques des Émirats ont des programmes dédiés au paiement de la livraison, et que régler le solde de cette façon est une pratique courante. Il estime le marché du crédit immobilier émirati à environ 55 milliards d'AED par an.

Le problème est répandu. En 2022, de nombreux acheteurs ont pris des biens off-plan avec des plans de paiement laissant 60 % ou 70 % à régler à la livraison. Ces soldes arrivent maintenant à échéance, et certains propriétaires n'ont ni les liquidités ni la possibilité de vendre.

Le point sensible est le profil de l'emprunteur. Les prêts ne sont pas accordés à tous ceux qui en font la demande, dit l'invité. La banque approuve les clients dont les revenus et les documents ont été correctement préparés, et c'est cette préparation qui prend l'essentiel du temps.

Quand faut-il lancer la démarche de prêt ?

Commencez au moins six mois avant la livraison, et un an avant si vous voulez le faire sereinement. Un propriétaire dont la livraison tombe au quatrième trimestre 2027 devrait, selon l'invité, construire son profil d'emprunteur dès maintenant.

La raison est la lettre d'approbation finale de la banque. Avant de l'émettre, la banque veut voir environ six mois d'historique de salaire ou d'autres preuves de revenus officiels aux Émirats.

Oleg profite de l'interview pour enterrer un vieux mythe : on ne pourrait rien faire avant la délivrance du certificat d'achèvement de l'immeuble. C'est l'inverse. Préparez-vous à l'avance et présentez-vous à la banque avec les documents le jour même où le certificat sort.

Ce certificat confirme que l'immeuble est terminé et prêt à être habité. C'est aussi le moment où beaucoup de propriétaires se demandent pour la première fois comment ils paieront 60 % d'un seul coup après en avoir payé 40 % en quatre ans.

Quels taux les banques des Émirats proposent-elles ?

Le meilleur taux cité dans l'interview est de 3,99 %, fixe sur trois ans : la mensualité ne bouge donc pas pendant cette période. L'invité le rattache à un taux de la banque centrale de 3,66 % au moment de l'enregistrement, auquel les banques ajoutent une petite marge.

Il met en garde contre les taux d'appel affichés. Une campagne promeut 3,75 %, mais selon lui le taux bascule après le premier mois vers le taux de la banque centrale plus la marge de la banque, et l'emprunteur finit par payer environ 5,66 %.

Trois ans conviennent aussi à la sortie typique. De nombreux propriétaires revendent pendant la période de taux fixe, soldent le prêt et conservent le capital investi. La préférence de l'invité est de garder le bien deux à trois ans après la livraison.

Que faire si l'avis de dernier versement est déjà arrivé ?

Il existe encore une voie, mais elle est plus difficile. L'invité explique qu'un propriétaire qui a reçu l'avis peut informer formellement le promoteur que le paiement viendra plus tard par un prêt, puis mettre à profit les mois suivants pour faire approuver le crédit.

Certains propriétaires attendent le dernier moment en espérant qu'un acheteur apparaisse avec une remise de 5 % ou 10 %. Une vente en urgence est possible, dit-il, mais le vendeur doit s'attendre à perdre environ 15 %.

Aucun promoteur ne répondra par écrit qu'un retard de six mois est acceptable. Les services de recouvrement mettent la pression et menacent de reprendre le bien. En pratique, le résultat dépend du contact direct avec les équipes de recouvrement et de livraison du promoteur.

Sauver un paiement en retard est donc un exercice à part, payant et stressant. Les deux intervenants répètent le même conseil : ne laissez pas la situation en arriver là.

Que se passe-t-il si vous cessez de payer le promoteur ?

Selon l'invité, la reprise du bien peut commencer environ six mois après un paiement manqué, et après la procédure judiciaire l'investisseur ne récupère que 30 % de ce qu'il a payé. Il donne un exemple : sur 1 million versé, environ 300 000 reviennent.

Le promoteur ne souhaite pas non plus ce scénario. Il garde le reste pour couvrir ses pertes mais doit revendre le bien, et l'invité dit qu'il peut ne pas revoir son argent avant deux ou trois ans.

Il décrit ensuite un mécanisme qu'il attribue au droit des Émirats : si l'acheteur continue de payer ne serait-ce que 1 % du solde dû, le promoteur ne peut pas reprendre l'appartement. Sur 1,5 million d'AED (408 441 USD) dus, cela représente 15 000 AED (4 084 USD) par mois.

Le paiement est versé sur le compte du promoteur avec un e-mail officiel indiquant que le prêt est en cours. Oleg dit qu'en plus de quatre ans aux Émirats, il n'avait jamais entendu parler de cette règle : vérifiez-la donc pour votre propre contrat.

Combien une banque prête-t-elle, et sur combien de biens ?

Jusqu'à 80 % de l'évaluation du bien pour le premier logement et 60 % pour chacun des suivants, dit l'invité. Une même personne peut porter des prêts sur cinq biens résidentiels au maximum : cinq appartements d'un même projet peuvent donc tous être financés.

Ce plafond signifie qu'un plan de 20 % pendant la construction et 80 % à la livraison peut être financé intégralement. C'est le maximum qu'une banque accordera.

Aucun nouvel apport n'est nécessaire. L'argent déjà versé au promoteur compte comme fonds propres du propriétaire, et la banque prend le bien en garantie pour le solde.

Quels revenus, documents et âge les banques exigent-elles ?

Les revenus justifiés doivent représenter au moins le double de la mensualité, et aucune banque n'examinera moins de 15 000 AED (4 084 USD) par mois, selon l'invité. Une première évaluation exige le prix du bien, un passeport et l'indication de la détention d'un Emirates ID.

Son exemple chiffré est un bien à 1,3 million d'AED (353 982 USD). Soixante pour cent représentent environ 800 000 AED (217 835 USD), et sur 25 ans la mensualité minimale est d'environ 3 000 AED (817 USD) par mois.

Trois types de justificatifs sont les plus courants : un salaire versé sur un compte émirati, des contrats de location avec des chèques de loyer arrivant sur un compte local, et des dividendes officiels d'actions et d'obligations.

Les revenus locatifs seuls peuvent suffire. Si un autre bien rapporte plus de 180 000 AED (49 013 USD) par an, cela équivaut au minimum mensuel de 15 000 AED.

L'âge fixe la durée. Un emprunteur de moins de 40 ans peut obtenir le maximum de 25 ans. Les prêts courent généralement jusqu'à 65 ans, prolongeables jusqu'à 70 ans avec une lettre spéciale : une personne de 55 ans peut donc encore obtenir 15 ans.

Les non-résidents peuvent-ils obtenir un prêt pour le dernier versement ?

Officiellement oui, mais l'invité est franc sur ceux qui y parviennent. Les programmes pour non-résidents fonctionnent bien pour les citoyens des pays du CCG comme l'Arabie saoudite, Bahreïn et le Qatar, et pour les détenteurs d'un passeport britannique. Les Européens peuvent postuler, mais la pré-approbation est bien plus lente.

Pour les autres passeports sans résidence aux Émirats, il conseille de ne pas perdre de temps, quoi qu'on leur promette.

L'alternative est de devenir résident avec un revenu local. Il décrit des propriétaires qui prennent un emploi dans une société émiratie, touchent un salaire pendant six mois, puis obtiennent une pré-approbation officielle sur cette base.

Prêt ou comptant : l'argument de la préservation du capital

Les deux intervenants soutiennent qu'un prêt peut avoir du sens même pour un propriétaire qui dispose des liquidités. Le raisonnement d'Oleg : l'inflation réelle dépasse un coût d'emprunt d'environ 4 %, et le loyer couvre la mensualité.

Les chiffres de l'invité appuient le point sur le loyer : un prêt de 800 000 AED coûte environ 3 000 AED par mois, alors qu'un deux-pièces, dit-il, se loue environ 7 000 AED.

Le gain le plus important concerne le prix. Les vendeurs qui ne peuvent pas payer bradent leurs biens à la livraison. Une fois partis, les annonces à prix cassé disparaissent et les prix dans l'immeuble se stabilisent, ce qu'il attend deux à trois ans après la livraison.

Il compare Edge de Select Group avec Peninsula. Les deux-pièces d'Edge sont proposés au prix d'origine de 1,3 à 1,35 million d'AED, tandis que les deux-pièces livrés de Peninsula coûtent 1,85 à 1,9 million d'AED. Les projets diffèrent, note-t-il.

Refinancer un ancien prêt et acheter aux prix de 2022

Quand la période de taux fixe de trois ans prend fin, le taux se recale sur le taux de la banque centrale plus la marge de la banque, soit environ 5,2 % dans l'exemple de l'invité. Une mensualité de 9 000 AED passe à environ 11 000, et une autre banque peut racheter le prêt à un nouveau taux fixe.

Sa stratégie actuelle consiste à acheter des biens en revente dans des immeubles livrables sous six à douze mois, à des prix inférieurs de 10 % à 15 % à ceux de 2022, avec 30 % de fonds propres et un prêt pour le reste.

La logique est celle du coût. Un constructeur a dit à Oleg que les coûts de construction ont augmenté de 15 % à 20 %, de sorte que les nouveaux lancements seront plus chers. L'invité dit avoir acheté un studio de cette façon avec un apport de 650 000 AED (176 991 USD).

Il prévoit de le garder trois ans et attend 20 % sur son capital dans un scénario prudent et 27 % dans un scénario optimiste. Ce sont ses projections, pas une garantie.