Trump Tower w Dubaju, Dżuddzie i Omanie: co marka Trump buduje w Zatoce Perskiej

Nieruchomości pod marką Trump w Zatoce Perskiej obejmują dziś gotowe wille golfowe w Damac Hills, wieżę w Dżuddzie wycenianą na 1 940 AED za stopę kwadratową, wille golfowe pod Maskatem z hotelem na 2028 rok oraz Trump Tower w Dubaju naprzeciw DIFC, której ceny w chwili nagrywania filmu nie były jeszcze opublikowane.

Jak rodzina Trumpów weszła w nieruchomości?

Donald Trump jest budowniczym w trzecim pokoleniu. Jego dziadek Frederick zdobył pierwszy rodzinny kapitał, prowadząc hotele i restauracje w miasteczkach gorączki złota, a potem przeniósł się do Nowego Jorku. Ojciec budował tanie mieszkania, a Donald skierował firmę ku deweloperce luksusowej.

Ojciec był tym konserwatywnym. Budował mieszkania socjalne, w tym domy dla weteranów II wojny światowej, a według filmu nawet 90 % kosztów tych mieszkań pokrywano z budżetu państwa.

Jakość była na tyle dobra, że ówczesne gazety nazywały go Henrym Fordem nowojorskich nieruchomości mieszkaniowych. Wciąż był to jednak produkt budżetowy, i właśnie to następne pokolenie postanowiło zostawić za sobą.

Pierwszym własnym projektem Donalda Trumpa był hotel Commodore na Manhattanie, rozpoczęty w 1976 roku: zaniedbany budynek tuż przy stacji, przebudowany całkowicie. Udało się, a zysk sfinansował kolejny krok.

Tym krokiem była Trump Tower przy Piątej Alei 725, otwarta w 1983 roku. Zbudowano ją jako najbardziej luksusową wieżę, jaka była wtedy możliwa, z biurami na niższych piętrach i apartamentami powyżej, a nadal jest siedzibą Trump Organization.

Czym zajmuje się dziś Trump Organization?

Dziś Trump Organization to rodzinny konglomerat prowadzony przez Erica Trumpa i Donalda Trumpa Jr., którzy przejęli go w 2017 roku. Jego działalność obejmuje nieruchomości, hotele i pola golfowe, a także markowe ubrania i perfumy. Kasyn, które kiedyś prowadził, już nie ma.

Oleg wyróżnia pola golfowe jako najciekawszą część portfela. Znajdują się w Szkocji, gdzie indziej w Wielkiej Brytanii i w Stanach Zjednoczonych, a marka pojawia się też na polach w Dubaju, Omanie i na Bali.

Pola promuje się przez użytkowanie. Mar-a-Lago na Florydzie, główna rezydencja, sąsiaduje z golfem, a spotkania z politykami i wpływowymi ludźmi biznesu regularnie odbywają się na polach rodziny.

Doświadczenie deweloperskie ma znaczenie dla odczytywania tej marki. Ludzie, którzy znali Trumpa w latach budowy, wspominali, że potrafił wskazać dowolną wieżę i przez pół godziny mówić o wykonawcy, materiałach i napotkanych problemach.

Nawet program telewizyjny The Apprentice był w istocie castingiem na kadrę zarządzającą w jego firmie budowlanej i deweloperskiej. Publiczna sława wyrosła z tego samego biznesu co budynki.

Dlaczego więzi marki Trump z Zatoką Perską są tak silne?

Ta relacja wyprzedza politykę. Wille golfowe pod marką Trump budowano z Damac w Dubaju przed pierwszą kadencją prezydencką, a Trump International Golf Club w Damac Hills otwarto w 2017 roku.

Po drugich wyborach Hussain Sajwani, szef Damac, ogłosił plany budowy centrów danych w Stanach Zjednoczonych o wartości 20 miliardów USD. Fundusze z Kataru i Arabii Saudyjskiej ogłosiły na tym samym spotkaniu amerykańskie inwestycje.

Własna teoria Olega, przedstawiona jako teoria, jest taka, że więzi sięgają lat, gdy Trump zbierał pieniądze na hotele, wieże i kasyna. Poleca książkę Davida Enricha o Deutsche Bank głównie jako studium tego, jak każdy deweloper zależy od kredytodawcy.

Co do samego produktu, jest wstrzemięźliwy. Wille Trump w Damac Hills nie są najlepszymi willami w Dubaju, mówi, ale wiele osób zauważa, że zbudowano je w wyższym standardzie niż wille wokół.

Gdzie znajduje się Trump Tower Dubai?

Trump Tower Dubai stoi naprzeciw Dubai International Financial Centre i Downtown, przy głównej drodze miasta. Skrzyżowanie obok działki prowadzi do Central Park, City Walk, Downtown i DIFC, więc wieża ma wygodny wyjazd w każdym kierunku.

DIFC jest powodem, dla którego adres ma znaczenie. To dzielnica z własnym ustawodawstwem wzorowanym na City of London, gdzie obowiązuje prawo brytyjskie, i mieści jedne z najdroższych restauracji w Dubaju.

Wieżę rozwija pod marką Trump saudyjska firma, ta sama, która uruchomiła już kilka nieruchomości pod marką Trump w regionie, w tym wieżę w Dżuddzie.

Gdy nagrywano film, do startu sprzedaży brakowało kilku dni i nie opublikowano żadnych cen. Oleg dlatego nikogo nie namawia do pośpiechu. Jego teza jest węższa: ten sam deweloper wycenił Dżuddę nisko, więc liczby z Dubaju zasługują na uważne spojrzenie.

Ile kosztuje Trump Tower Jeddah za stopę kwadratową?

Trump Tower Jeddah wyceniono w filmie na 1 940 AED za stopę kwadratową, około 528 USD, czyli nieco poniżej 6 000 USD za metr kwadratowy. Oleg porównuje to z cenami mieszkań w stolicach Europy Wschodniej.

Kontrast z Dubajem jest ostry. Nieruchomości bez marki sprzedają się w Dubaju po 2 400 do 2 700 AED za stopę kwadratową (654 do 735 USD), mówi, a rezydencje markowe sięgają 30 000 do 50 000 USD za metr kwadratowy.

W budynku są apartamenty z jedną, dwiema i trzema sypialniami oraz penthouse'y z trzema i czterema sypialniami, a także restauracje, bary i lounge. Ponieważ Trump to marka hotelowa, rezydencje obsługuje zarządzanie w stylu hotelowym.

Lokalizacja znajduje się na nabrzeżu Dżuddy. Bezpośrednio pod wieżą nie ma plaży: pod nią leżą pola golfowe, a plaża jest kilka minut samochodem. Sama Dżudda jest około godziny jazdy od Mekki.

Oleg opisuje ją jako prawie jedyny budynek w europejskim stylu w kraju, bo baseny i siłownie w Arabii Saudyjskiej są zwykle oddzielne, a tu są wspólne. Wnętrza wykorzystują ciemne drewno w połączeniu, na które, jak mówi, odważa się bardzo niewielu deweloperów w Dubaju.

Mieszkańcy dostają też dostęp do klubu Trump z cygarnią i restauracjami. Powiedziano mu, że jest to wymieniane jako osobny atut, bo do klubu tego poziomu zwykle trzeba dwóch rekomendacji, zanim członek zostanie przyjęty.

Czy saudyjski rynek nieruchomości jest gotowy na zagranicznych inwestorów?

Ledwie. Oleg opisuje Arabię Saudyjską jako rynek we wczesnej fazie, z własnością freehold istniejącą dopiero od kilku lat i znacznie mniejszą liczbą projektów, niż sugerują media społecznościowe. Oman stawia na tym samym etapie, w lżejszej kategorii wagowej.

Dżudda to główne miasto wypoczynkowe kraju, a on porównuje ją z Batumi w gruzińskim boomie budowlanym sprzed dziesięciu do piętnastu lat: miasto nadmorskie, w którym pierwsza fala nieruchomości inwestycyjnych dopiero się pojawia.

Są też wille pod Rijadem i część innej oferty. Z punktu widzenia inwestycji jednak wieża w Dżuddzie to jedyny saudyjski budynek, na który, jak mówi, mógłby dziś wskazać klientowi.

Co buduje się pod marką Trump w Omanie?

W Omanie marka Trump widnieje na osiedlu willi i hotelu w AIDA, miejscu około 25 minut od Maskatu na północy kraju. Wille stoją wśród pól golfowych z widokiem na wodę, a ukończenie hotelu podano na 2028 rok.

Wille są duże: pięć sypialni, około 400 metrów kwadratowych lub więcej, duża działka i tarasy dachowe z szerokim widokiem. Gotowe wille Trump istnieją już w Dubaju, więc kupujący mogą ocenić produkt.

Oleg zapytał, kto je kupuje, i dostał oczekiwaną odpowiedź. Kupują je głównie Europejczycy pracujący na Bliskim Wschodzie, którzy chcą domu wakacyjnego na weekendy i dłuższe przerwy, 25 minut od lotniska.

Klimat Omanu jest łagodniejszy niż w Emiratach pod względem upałów, a podróż z Dubaju krótka. Opisuje wczesny lot, bramkę automatyczną z Emirates ID i podróż od drzwi do drzwi trwającą około dwóch i pół godziny.

Hotel planowany obok willi jest sprzedawany off-plan z planem płatności, podobnie jak wieża w Dżuddzie. Znajdzie się w nim premium klub nocny na klifie, co ma znaczenie na rynku, który, według niego, ma restauracje, ale nie ma życia nocnego porównywalnego z Dubajem.

Czy warto kupować pokój hotelowy w hotelu Trump w Omanie?

Z ostrożnością. Pokoje w hotelu oferowane są na sprzedaż z obiecaną stopą zwrotu 8,8 %, a właściciel może w nich mieszkać dwa tygodnie w roku. Oleg nie przejrzał jeszcze umowy i mówi to wprost.

Jego ogólne ostrzeżenie dotyczy nieruchomości hotelowych na całym Bliskim Wschodzie: umowy bywają zawiłe, a nagłówkowa stopa zwrotu to liczba, którą należy zakwestionować najpierw. Struktura jest zasadniczo taka sama jak przy lokalach hotelowych w Dubaju.

Kupujący, którzy mieli dobre doświadczenia z pokojami hotelowymi gdzie indziej, mogą uznać, że warto to przestudiować. Decyzja powinna opierać się na umowie o zarządzanie, a nie na nazwie marki nad drzwiami.