Hypothek für die Schlusszahlung in Dubai: So finanzieren Sie die Rate bei Übergabe

Ja: Laut dem hier interviewten Hypothekenmakler bieten 17 Banken der VAE Programme, die die Schlusszahlung bei Übergabe einer Off-plan-Einheit abdecken, der beste Zins liegt bei 3,99 % fest für drei Jahre. Die Banken finanzieren bis zu 80 % der Bewertung, und die Vorbereitung sollte sechs bis zwölf Monate vor der Übergabe beginnen.

Kann eine Hypothek die Schlusszahlung für eine Off-plan-Immobilie in Dubai decken?

Sie kann. Der Gast, ein Hypothekenmakler in Dubai, sagt, 17 Banken der VAE hätten eigene Programme für die Übergabezahlung, und den Restbetrag auf diese Weise zu begleichen sei gängige Praxis. Den Hypothekenmarkt der VAE beziffert er auf rund AED 55 Milliarden im Jahr.

Das Problem ist verbreitet. 2022 kauften viele Käufer Off-plan-Einheiten mit Plänen, bei denen 60 % oder 70 % bei Übergabe fällig waren. Diese Restbeträge werden nun fällig, und manche Eigentümer haben weder das Geld noch können sie verkaufen.

Der Haken ist das Profil des Kreditnehmers. Hypotheken bekomme nicht jeder, der danach fragt, sagt der Gast. Die Bank genehmigt Kunden, deren Einkommen und Unterlagen ordentlich vorbereitet wurden, und diese Vorbereitung kostet die meiste Zeit.

Wann sollte man den Hypothekenprozess beginnen?

Beginnen Sie mindestens sechs Monate vor der Übergabe, und ein Jahr vorher, wenn Sie es in Ruhe angehen wollen. Ein Eigentümer, dessen Übergabe ins vierte Quartal 2027 fällt, sollte nach den Worten des Gastes jetzt sein Hypothekenprofil aufbauen.

Der Grund ist das endgültige Genehmigungsschreiben der Bank. Vor der Ausstellung will die Bank etwa sechs Monate Gehaltsverlauf oder einen anderen Nachweis offiziellen Einkommens in den VAE sehen.

Oleg nutzt das Interview, um einen alten Mythos zu beenden: dass man vor Ausstellung des Fertigstellungszertifikats nichts tun könne. Das Gegenteil ist richtig. Bereiten Sie sich vorab vor und gehen Sie am Tag der Ausstellung des Zertifikats mit den Unterlagen zur Bank.

Dieses Zertifikat bestätigt, dass das Gebäude fertig und bezugsbereit ist. Es ist auch der Moment, in dem sich viele Eigentümer zum ersten Mal fragen, wie sie nach 40 % über vier Jahre nun 60 % auf einmal bezahlen sollen.

Welche Hypothekenzinsen bieten die Banken der VAE?

Der im Interview genannte beste Zins beträgt 3,99 %, fest für drei Jahre, die Rate bewegt sich in dieser Zeit also nicht. Der Gast verknüpft das mit einem Leitzins der Zentralbank von 3,66 % zum Zeitpunkt der Aufnahme, auf den die Banken eine kleine Marge aufschlagen.

Er warnt vor beworbenen Lockzinsen. Eine Kampagne wirbt mit 3,75 %, doch nach seiner Schilderung wechselt der Zins nach dem ersten Monat auf den Zentralbankzins plus Marge der Bank, und der Kreditnehmer zahlt am Ende etwa 5,66 %.

Drei Jahre passen auch zum typischen Ausstieg. Viele Eigentümer verkaufen innerhalb der Zinsbindung weiter, lösen den Kredit ab und behalten das investierte Kapital. Der Gast selbst hält nach der Übergabe lieber zwei bis drei Jahre.

Was tun, wenn die Aufforderung zur Schlusszahlung schon eingetroffen ist?

Es gibt noch einen Weg, aber er ist schwieriger. Der Gast sagt, ein Eigentümer, der die Aufforderung erhalten hat, könne dem Entwickler förmlich mitteilen, dass die Zahlung später per Hypothek erfolge, und die folgenden Monate nutzen, um den Kredit genehmigen zu lassen.

Manche Eigentümer warten bis zur letzten Minute in der Hoffnung, dass sich ein Käufer mit 5 % oder 10 % Rabatt findet. Ein Notverkauf sei möglich, sagt er, doch der Verkäufer solle mit einem Verlust von rund 15 % rechnen.

Kein Entwickler antwortet schriftlich, dass sechs Monate Verzug in Ordnung seien. Die Inkassoabteilungen üben Druck aus und drohen mit Rückforderung der Einheit. In der Praxis hängt das Ergebnis vom direkten Kontakt mit den Inkasso- und Übergabeteams des Entwicklers ab.

Eine überfällige Zahlung zu retten ist daher eine eigene, kostenpflichtige und stressige Aufgabe. Beide Sprecher wiederholen denselben Rat: Lassen Sie es nicht so weit kommen.

Was passiert, wenn man die Zahlungen an den Entwickler einstellt?

Laut dem Gast kann die Rückforderung etwa sechs Monate nach einer versäumten Zahlung beginnen, und nach dem Gerichtsverfahren erhält der Investor nur 30 % des Gezahlten zurück. Er nennt ein Beispiel: Von 1 Million eingezahlt kommen etwa 300 000 zurück.

Auch der Entwickler will dieses Ergebnis nicht. Er behält den Rest zur Deckung der Verluste, muss die Einheit aber weiterverkaufen, und der Gast sagt, er sehe sein Geld womöglich zwei oder drei Jahre lang nicht.

Dann beschreibt er einen Mechanismus, den er dem Recht der VAE zuschreibt: Zahlt der Käufer weiter auch nur 1 % des offenen Betrags, kann der Entwickler die Wohnung nicht einziehen. Bei AED 1,5 Millionen (USD 408 441) Schulden sind das AED 15 000 (USD 4 084) im Monat.

Die Zahlung geht zusammen mit einer offiziellen E-Mail, dass die Hypothek in Bearbeitung ist, auf das Konto des Entwicklers. Oleg sagt, in mehr als vier Jahren in den Emiraten habe er von dieser Regel nichts gehört, prüfen Sie sie also für Ihren eigenen Vertrag.

Wie viel leiht die Bank, und für wie viele Einheiten?

Laut dem Gast bis zu 80 % der Bewertung der Immobilie bei der ersten Einheit und 60 % bei jeder weiteren. Eine Person kann Hypotheken auf höchstens fünf Wohneinheiten tragen, sodass fünf Wohnungen in einem Projekt alle finanziert werden können.

Diese Obergrenze bedeutet, dass ein Plan mit 20 % während des Baus und 80 % bei Übergabe vollständig finanziert werden kann. Das ist das Maximum, das eine Bank leiht.

Eine neue Anzahlung ist nicht nötig. Das bereits an den Entwickler gezahlte Geld gilt als Eigenkapital des Eigentümers, und die Bank nimmt die Immobilie als Sicherheit für den Rest.

Welches Einkommen, welche Unterlagen und welches Alter verlangen Banken?

Das nachgewiesene Einkommen muss mindestens doppelt so hoch sein wie die Monatsrate, und keine Bank prüft laut dem Gast weniger als AED 15 000 (USD 4 084) im Monat. Für eine erste Einschätzung braucht es den Immobilienpreis, einen Reisepass und die Angabe, ob der Käufer eine Emirates ID besitzt.

Sein Rechenbeispiel ist eine Einheit für AED 1,3 Millionen (USD 353 982). 60 % davon sind rund AED 800 000 (USD 217 835), und über 25 Jahre beträgt die Mindestrate etwa AED 3 000 (USD 817) im Monat.

Drei Nachweisformen sind am häufigsten: ein Gehalt auf ein Konto in den VAE, Mietverträge mit Mietschecks auf ein lokales Konto und offizielle Dividendenzahlungen aus Aktien und Anleihen.

Mieteinnahmen allein können genügen. Bringt eine andere Immobilie mehr als AED 180 000 (USD 49 013) im Jahr ein, entspricht das dem monatlichen Minimum von AED 15 000.

Das Alter bestimmt die Laufzeit. Ein Kreditnehmer unter 40 kann die maximalen 25 Jahre nehmen. Hypotheken laufen im Allgemeinen bis zum Alter von 65, mit einem Sonderschreiben verlängerbar bis 70, sodass ein 55-Jähriger noch 15 Jahre vereinbaren kann.

Können Nichtansässige eine Hypothek für die Schlusszahlung bekommen?

Offiziell ja, aber der Gast ist deutlich, wer Erfolg hat. Programme für Nichtansässige funktionieren gut für Staatsbürger von GCC-Ländern wie Saudi-Arabien, Bahrain und Katar sowie für Inhaber britischer Pässe. Europäer können sich bewerben, die Vorabgenehmigung dauert aber deutlich länger.

Bei anderen Pässen ohne Aufenthalt in den VAE rät er, keine Zeit zu verschwenden, was auch immer jemand verspricht.

Die Alternative ist, mit lokalem Einkommen Einwohner zu werden. Er beschreibt Eigentümer, die bei einem Unternehmen in den VAE eine Stelle annehmen, sechs Monate Gehalt beziehen und auf dieser Grundlage eine offizielle Vorabgenehmigung erhalten.

Hypothek oder Bargeld: das Argument der Kapitalerhaltung

Beide Sprecher argumentieren, dass eine Hypothek selbst für einen Eigentümer mit Bargeld sinnvoll sein kann. Olegs Begründung: Die reale Inflation liegt über Finanzierungskosten von etwa 4 %, und die Miete deckt die Rate.

Die Zahlen des Gastes stützen den Mietpunkt: Ein Kredit von AED 800 000 kostet etwa AED 3 000 im Monat, während eine Einzimmerwohnung nach seinen Angaben für rund AED 7 000 vermietet wird.

Der größere Gewinn liegt im Preis. Verkäufer, die nicht zahlen können, werfen Einheiten bei Übergabe auf den Markt. Sind sie weg, verschwinden Notverkaufsangebote, und die Preise im Gebäude gleichen sich an, was er zwei bis drei Jahre nach Übergabe erwartet.

Er vergleicht Edge von Select Group mit Peninsula. Einzimmerwohnungen im Edge werden zum ursprünglichen Preis von AED 1,3 bis 1,35 Millionen angeboten, übergebene Einzimmerwohnungen im Peninsula kosten AED 1,85 bis 1,9 Millionen. Die Projekte unterscheiden sich, merkt er an.

Umschuldung einer älteren Hypothek und Kauf zu Preisen von 2022

Endet die dreijährige Zinsbindung, springt der Zins auf den Zentralbankzins plus Marge der Bank, im Beispiel des Gastes rund 5,2 %. Eine Rate von AED 9 000 steigt auf etwa 11 000, und eine andere Bank kann den Kredit zu einem neuen Festzins übernehmen.

Seine aktuelle Strategie: Wiederverkaufseinheiten in Gebäuden kaufen, die innerhalb von sechs bis zwölf Monaten übergeben werden, zu Preisen 10 % bis 15 % unter dem Niveau von 2022, mit 30 % Eigenkapital und einer Hypothek für den Rest.

Die Logik sind die Kosten. Ein Bauunternehmer sagte Oleg, die Baukosten seien um 15 % bis 20 % gestiegen, neue Launches würden also höher bepreist. Der Gast sagt, er habe auf diese Weise ein Studio mit einem Einstieg von AED 650 000 (USD 176 991) gekauft.

Er plant, es drei Jahre zu halten, und erwartet auf sein Kapital 20 % im konservativen und 27 % im optimistischen Szenario. Das sind seine Prognosen, keine Garantie.