The Terraces w Business Bay: co dla właściciela oznaczają smart home i meble Roche Bobois

The Terraces w Business Bay zaprezentowano w czerwcu 2023 r. jako luksusowy projekt z systemami smart home i meblami Roche Bobois, francuskiej marki designerskiej. Mieszkanie pod klucz tego rodzaju wynajmuje się szybciej i drożej, pod warunkiem że właściciel traktuje technologię i meble jako aktywa wymagające serwisu, dokumentacji i budżetu na odnowienie.

Co dają smart home i Roche Bobois?

System smart home steruje oświetleniem, klimatyzacją i bezpieczeństwem, a także podnosi zarówno komfort, jak i prestiż mieszkania. Dla najemcy to wymierna korzyść, za którą jest gotów zapłacić więcej.

Roche Bobois to francuska luksusowa marka mebli designerskich. W The Terraces oznaczało to gotowe wnętrze premium, którego kupujący nie musiał urządzać, a także przewagę marketingową przy wystawieniu mieszkania na wynajem.

Dlaczego to podnosi stopę zwrotu?

Mieszkanie pod klucz z technologią i meblami designerskimi wynajmuje się drożej i szybciej. Najemca otrzymuje gotowy styl życia; właściciel – premię do stawki i mniej spraw do zorganizowania.

Wspiera to lokalizacja. Business Bay to centralna dzielnica biznesowa, popyt na najem premium jest tam wysoki, a z okien rozciągają się widoki na kanał i miasto.

Czego smart home wymaga od właściciela?

Zrozumienia, jak system funkcjonuje po odbiorze. Warto zapytać dewelopera o trzy rzeczy: kto zapewnia wsparcie techniczne, czy jest ono wliczone w service charge, czy rozliczane osobno, oraz jak otwarty jest system.

Otwartość oznacza, czy instalacja jest przywiązana do jednego dostawcy, czy można ją rozbudować o standardowe urządzenia. Zamknięty, własnościowy system jest wygodny na początku, ale uzależnienie od jednego dostawcy trzeba przyjąć świadomie.

Drugą praktyczną kwestią jest przekazanie sterowania najemcy. Trzeba zdecydować, jakie funkcje otrzyma lokator, jak resetuje się kody dostępu i ustawienia osobiste przy zmianie najemców oraz kto odpowiada, gdy coś zawiedzie.

Krótka instrukcja dla najemcy i kontakt do serwisu to dobra praktyka. Technologia podnosi czynsz tylko wtedy, gdy rzeczywiście działa, a nie gdy irytuje lokatora usterkami.

Jak zarządzać meblami designerskimi jak aktywem?

Należy traktować je jako część wartości mieszkania. Meble z marek premium są trwałe, ale tekstylia, materace i drobne elementy zużywają się szybciej, zwłaszcza gdy mieszkanie jest aktywnie wynajmowane.

Warto utrzymywać rezerwę na odnowienie w wysokości kilku procent rocznego czynszu i oceniać stan mieszkania między najemcami. Utrzymanie go w stanie jak z salonu wystawowego przekłada się wprost na stawkę.

Przy najmie długoterminowym do umowy należy dołączyć inwentarz z wycenami i procedurę wyrównania szkód. W mieszkaniu z markowymi meblami to nie formalność, lecz ochrona znacznej sumy.

Dokumenty na meble też trzeba zachować. Przy przyszłej sprzedaży udokumentowana specyfikacja znanej marki jest argumentem w negocjacjach cenowych.

Umeblowane czy nieumeblowane?

W The Terraces produkt już odpowiedział na to pytanie, ale ekonomię warto zrozumieć. Mieszkanie umeblowane wynajmuje się szybciej i drożej, przyciąga najemców-ekspatów bez własnych mebli i pasuje do najmu średnio- i krótkoterminowego.

Ceną jest zużycie oraz odpowiedzialność właściciela za stan wyposażenia.

Mieszkania nieumeblowane wygrywają u rodzin wprowadzających się na dłużej z własnymi rzeczami. Tacy najemcy są stabilniejsi i ostrożniej obchodzą się z nieruchomością, ale stawka jest niższa, a poszukiwania trwają dłużej.

Dla wykończonego mieszkania designerskiego racjonalnym celem jest najemca, którego stać na możliwość wprowadzenia się od razu i który świadomie za nią płaci: wyżsi rangą specjaliści na długich kontraktach lub lepszy koniec rynku średnioterminowego. Zejście z ceną z umeblowanym mieszkaniem w segmencie masowym oznacza oddanie zużycia bez pobrania premii.

A ubezpieczenie i zarządzanie?

Na pierwszym miejscu jest ubezpieczenie ruchomości: w mieszkaniu z drogimi meblami i sprzętem polisa na wyposażenie to konieczny koszt, nie opcja. Kaucję najemcy również należy omawiać z uwzględnieniem wartości wyposażenia.

Właściciel, który nie przebywa w Dubaju, powinien skorzystać z firmy zarządzającej z doświadczeniem w segmencie luksusowym. Zwraca się ona w jakości najemców i w kontroli nad stanem mieszkania.

Regularne inspekcje ze zdjęciami dyscyplinują najemcę i dostarczają dowodów w razie sporu. Zarejestrowana umowa najmu z przejrzystymi warunkami przedłużenia chroni obie strony.

Jak przyjąć takie mieszkanie przy odbiorze?

Z dłuższym protokołem niż zwykle. Poza zwykłą kontrolą wykończenia, wylewek i instalacji należy przetestować każdą funkcję systemu: scenariusze oświetlenia, sterowanie klimatem, rolety, zamki, domofon i aplikację mobilną.

Meble trzeba zweryfikować z aneksem do umowy pozycja po pozycji – marka, model, ilość – a każdą rozbieżność odnotować na piśmie, zanim zostanie podpisany protokół odbioru.

Należy zażądać pełnego kompletu dokumentów: gwarancji na sprzęt i meble, instrukcji do systemu oraz danych administratora smart home. Trzeba też ustalić okresy gwarancji na instalacje budynku i procedurę zgłaszania usterek po wprowadzeniu się.

Staranny odbiór trwa kilka godzin. Oszczędza miesięcy korespondencji z deweloperem w sprawie problemów odkrywanych po drodze.

Czy technologia i meble zachowają wartość?

Sprzęt służy długo; o poczuciu nowoczesności systemu decydują oprogramowanie i drobne aktualizacje. Warto wybierać mieszkania na powszechnie używanych platformach i odłożyć niewielki budżet na modernizację. Kosztuje to mniej, niż się wydaje, i zachowuje premię do stawki.

Najemca, który nie interesuje się technologią, nie jest problemem, ponieważ podstawowe funkcje działają w trybie ręcznym. Premia wynika z samej możliwości i z ogólnego standardu mieszkania, a nie z przymuszania kogokolwiek do korzystania ze scen.

Markowe meble z reguły pomagają przy odsprzedaży, głównie dzięki szybkości transakcji i wrażeniu: wykończone wnętrze sprzedaje mieszkanie już podczas oglądania. Nie należy liczyć na odzyskanie ich pełnego kosztu. Trzeba je traktować jako coś, co przyspiesza płynność.