Die teuersten Stadtteile in Dubai: Top 5 Adressen und was dort verkauft wird

Die fünf teuersten Adressen in Dubai sind Emirates Hills, Jumeira Bay, Palm Jumeirah, Pearl Jumeira und die Billionaire Row am Dubai Water Canal. Jede ist aus eigenem Grund teuer: Land für eine Villa, ein Platz auf einer abgeschlossenen Insel, eine Villa mit eigenem Strand, ein Grundstück auf einer noch im Bau befindlichen Insel, ein Gebäude für dreizehn Eigentümer.

Allen fünf ist eines gemeinsam: Der Markt besteht aus Einzelstücken. Es gibt wenige Verkäufe, kein Standardprodukt, und ein Durchschnittswert für den Stadtteil sagt über ein bestimmtes Haus fast nichts.

Nachfolgend jede Adresse: was dort verkauft wird, woher der Preis kommt und was schiefgehen kann. Das ist keine Rangliste vom teuersten zum günstigsten. Preise sind überwiegend ausgelassen — aktuelle Angebote finden Sie auf der jeweiligen Stadtteilseite.

Die fünf im Überblick

Emirates Hills: Was wird dort eigentlich verkauft?

Land. Emirates Hills ist eine abgeschirmte Emaar-Siedlung innerhalb von Emirates Living, angelegt rund um den Golfplatz Montgomerie. Hier werden Grundstücke verkauft, und der Eigentümer plant und baut das Haus selbst — daher gibt es im Stadtteil keine zwei identischen Villen und keinen typischen Preis pro Quadratfuß.

Ein Grundstück ist ein Bauprojekt von zwei bis drei Jahren mit Bauunternehmen und Genehmigungen. Eine fertige Villa ist der komplette Geschmack eines anderen: Grundriss, Ausstattung, Fassade. In beiden Fällen bezahlt man Privatsphäre: Der Umkreis wird bewacht, es gibt keine Türme, keine Touristen und keine Promenade. Auch Geschäfte oder Cafés gibt es innerhalb nicht.

Was Sie abwägen sollten: Das ist der engste Markt, in dem wir tätig sind: Die Käufersuche kann ein bis zwei Jahre dauern. Die Vermietung ist ebenso individuell, mit Leerständen zwischen den Mietern, die in Monaten gemessen werden. Und eine fünfzehn Jahre alte Villa braucht oft eine komplette Erneuerung von Klimaanlage, Pooltechnik und Elektrik.

Jumeira Bay: Warum kostet eine kleine Insel so viel?

Weil das Angebot hier tatsächlich abgeschlossen ist. Jumeira Bay ist eine kleine künstliche Insel vor der Küste von Jumeirah in Form eines Seepferdchens. Ein Damm verbindet sie mit dem Festland, und das Stadtzentrum ist wenige Minuten entfernt statt der halben Stunde, die man von der Palm aus braucht.

Den Kern der Insel bilden das Bulgari Resort und die Bulgari Residences mit eigenem Strand, eigener Marina und eigenem Yachtclub; darum herum liegen Villengrundstücke und eine kleine Zahl von Häusern. Es sind nur einige Dutzend Immobilien, und neue Grundstücke wird es nicht geben. Der Preis pro Quadratfuß gehört zu den höchsten in Dubai und gibt in einem Abschwung kaum nach.

Was Sie abwägen sollten: Das geschlossene Angebot wirkt in beide Richtungen: Der Käufer bei Ihrem Ausstieg kann ein Jahr oder länger auf sich warten lassen. Inselimmobilien mit Privatstrand und Marina haben hohe Nebenkosten, eine dauerhafte Position, solange Sie die Immobilie halten.

Palm Jumeirah: Wofür zahlt man auf der Palm?

Für einen eigenen Strand. Palm Jumeirah ist eine aufgeschüttete Insel, die Nakheel gebaut hat und die seit 2006 bewohnt wird. Die Villen auf ihren sechzehn Wedeln haben jeweils einen privaten Sandstreifen und Wasser am Ende des Gartens, was es in Dubai in dieser Größenordnung nirgendwo sonst gibt.

Die Insel besteht aus drei Märkten unter einem Namen. Apartmenttürme säumen den Stamm, die Wedel bestehen fast ausschließlich aus Villen, und der Halbmond beherbergt Resorts und Branded Residences wie Atlantis, Six Senses und One&Only. Die Insel lässt sich nicht erweitern, daher steht das Angebot an Immobilien fest.

Was Sie abwägen sollten: Auf die Insel und wieder herunter führt nur eine Straße, und zu Stoßzeiten dauert das Verlassen der Insel eine Weile. Schulen gibt es dort nicht. Die Nebenkosten gehören zu den höchsten im Emirat. Ein Käufer für eine hochwertige Villa findet sich erst nach Monaten, manchmal nach mehr als einem Jahr.

Pearl Jumeira: Wie unterscheidet sie sich von der Nachbarinsel?

Im Entwicklungsstand und im Einstiegspreis. Pearl Jumeira ist die zweite Meraas-Insel vor Jumeirah, über eine Straße mit dem Festland verbunden, wobei Stadtzentrum und Flughafen beide nah sind. Sie ist deutlich lockerer bebaut als die benachbarte Jumeira Bay und noch nicht voll.

Der Anker ist das Resort Nikki Beach mit seinen Residences, Strand und Pool; der Rest besteht aus Grundstücken für private Villen. Der Einstiegspreis liegt niedriger als auf Jumeira Bay, und das ist der Preis dafür, den Stadtteil unfertig zu übernehmen — ein Unterschied in Millionenhöhe. Es gibt mehr Spielraum, nach eigenem Entwurf zu bauen, als nebenan.

Was Sie abwägen sollten: Das Wohnen neben Baustellen kann mehrere Jahre dauern. Infrastruktur entsteht im Lauf der Entwicklung, und Versprechen in einem Masterplan lassen sich jetzt nicht überprüfen. Die Bauvorschriften auf den Inseln sind strenger als auf dem Festland.

Billionaire Row am Kanal: Was für eine Adresse ist das?

Ein Spitzname, kein Stadtteil. Billionaire Row bezeichnet rund drei Kilometer Uferfront am Dubai Water Canal zwischen der Tolerance Bridge und der Fußgängerbrücke von Jumeirah. Auf dem Papier gibt es keine solche Adresse: Die Gebäude liegen in Al Wasl, Al Safa und Jumeirah 2.

Hier zahlt man dafür, wenige Nachbarn zu haben. Die Gebäude haben sechs bis dreizehn Stockwerke: dreizehn Residenzen in The Rings, siebenundzwanzig Apartments in Mr. C. Fast jedes Projekt trägt einen Namen — Four Seasons, Cavalli, Foster + Partners. Die Straße ist nicht einheitlich: Ein Penthouse in One Canal wechselte für AED 183 Millionen den Besitzer, während ein Apartment in Canal Front Residences eine Größenordnung weniger kostet.

Was Sie abwägen sollten: Der Markt ist dünn: In manchen Monaten verzeichnet ein Projekt überhaupt keine Transaktionen, und ein Ausstieg dauert Monate und manchmal Jahre. Bei One Canal und The Rings ist der angegebene Übergabetermin bereits verstrichen. In einem Gebäude mit 27 Wohneinheiten teilen sich 27 Eigentümer die gemeinsamen Kosten. Die Renditen liegen unter denen von Business Bay oder Marina.

Wie entscheidet man sich zwischen den fünf?

• Ein Haus nach eigenem Entwurf und Privatsphäre ohne Meer — Emirates Hills.
• Eine fertige Insel wenige Minuten vom Zentrum — Jumeira Bay.
• Eine Villa mit eigenem Strand — Palm Jumeirah.
• Ein Grundstück am Wasser innerhalb der Stadt und die Geduld zu warten — Pearl Jumeira.
• Eine Residenz statt einer Villa, wenige Nachbarn, das Zentrum in der Nähe — Billionaire Row.

Keine der fünf wird wegen einer Mietrendite gekauft, und aus keiner steigt man schnell aus. Die Haltedauer ist hier per Definition lang.

Was sollten Sie vor einem Kauf auf diesem Niveau prüfen?

• Wie viele vergleichbare Immobilien in den letzten zwölf Monaten tatsächlich verkauft wurden — nicht, wie viele angeboten werden.
• Die jährlichen Nebenkosten in Dirham und was sie abdecken: Sicherheitsdienst, Strand, Marina, Gemeinschaftsflächen.
• Bei einem Grundstück, was gebaut werden darf: Höhe, Grundfläche, Abstände — auf den Inseln auch Abstände zum Wasser.
• Bei einer Villa auf der Palm die Grundstücksgrenze und die Uferlinie anhand des Lageplans zum Eigentumstitel statt anhand einer Zusicherung.
• Die Aussicht und was in der Nähe gebaut wird: anhand des Grundrisses und vor Ort, nicht anhand einer Visualisierung.
• Am Kanal die bereits übergebenen Gebäude des Entwicklers, das aktuelle Programm und was der Vertrag zu Verzögerungen sagt.

Auf diesem Niveau liegt der Fehler selten im Preis, sondern im Zeithorizont. Die Immobilie erweist sich als gut, und der Käufer beim Ausstieg lässt Jahre auf sich warten. Entscheiden Sie zuerst, für wie lange Sie kaufen, und wählen Sie dann die Adresse. Für Käufer mit erheblichem Kapital führen wir eine eigene Seite — UHNWI.