Najdroższe dzielnice Dubaju: 5 najlepszych adresów i co się na nich sprzedaje

Pięć najdroższych adresów w Dubaju to Emirates Hills, Jumeira Bay, Palm Jumeirah, Pearl Jumeira i Billionaire Row nad Dubai Water Canal. Każdy jest drogi z innego powodu: ziemia pod rezydencję, miejsce na zamkniętej wyspie, willa z własną plażą, działka na wyspie wciąż w budowie, budynek dla trzynastu właścicieli.

Jedno łączy wszystkie pięć: rynek jest jednostkowy. Sprzedaży jest niewiele, nie ma standardowego produktu, a średnia dla dzielnicy mówi niemal nic o konkretnym domu.

Poniżej omawiamy każdy adres: co się tam sprzedaje, skąd bierze się cena i co może pójść nie tak. To nie jest ranking od najdroższego do najtańszego. Ceny w większości pominięto — aktualne oferty znajdują się na stronie każdej dzielnicy.

Pięć adresów w skrócie

Emirates Hills: co tak naprawdę się tam sprzedaje?

Ziemię. Emirates Hills to zamknięte osiedle Emaar w ramach Emirates Living, ułożone wokół pola golfowego Montgomerie. Sprzedaje się tu działki, a właściciel sam projektuje i buduje dom — dlatego w dzielnicy nie ma dwóch identycznych willi ani typowej ceny za stopę kwadratową.

Działka to dwu- lub trzyletni projekt budowlany z wykonawcą i uzgodnieniami. Gotowa rezydencja to w całości cudzy gust: układ, wykończenie, elewacja. Tak czy inaczej płaci się za prywatność: obwód jest strzeżony, nie ma wież, turystów ani promenady. Wewnątrz nie ma też sklepów ani kawiarni.

Co należy rozważyć. To najwęższy rynek, w którym działamy: znalezienie kupca może zająć rok lub dwa. Wynajem jest równie niestandardowy, a przerwy między najemcami liczą się w miesiącach. A piętnastoletnia rezydencja często wymaga całkowitej wymiany klimatyzacji, instalacji basenowej i elektryki.

Jumeira Bay: dlaczego mała wyspa kosztuje tak dużo?

Ponieważ podaż jest tu naprawdę zamknięta. Jumeira Bay to niewielka sztuczna wyspa przy wybrzeżu Jumeirah, ukształtowana jak konik morski. Grobla łączy ją z lądem, a centrum miasta jest oddalone o kilka minut, a nie o pół godziny, jak w przypadku Palmy.

Rdzeniem wyspy jest kurort i rezydencje Bulgari z własną plażą, mariną i klubem jachtowym; wokół znajdują się działki pod wille i niewielka liczba domów. Nieruchomości jest tylko kilkadziesiąt i nowe działki nie powstaną. Cena za stopę kwadratową należy do najwyższych w Dubaju i ledwo się ugina w czasie spowolnienia.

Co należy rozważyć. Zamknięta podaż działa w obie strony: kupca na Waszym wyjściu można szukać rok lub dłużej. Nieruchomości na wyspie z prywatną plażą i mariną wiążą się z wysoką opłatą serwisową, stałą pozycją przez cały czas posiadania.

Palm Jumeirah: za co płaci się na Palmie?

Za własną plażę. Palm Jumeirah to usypana wyspa zbudowana przez Nakheel i zamieszkana od 2006 roku. Wille na jej szesnastu liściach mają każda prywatny pas piasku i wodę na końcu ogrodu, czego nigdzie indziej w Dubaju nie ma na taką skalę.

Wyspa to trzy rynki pod jedną nazwą. Wzdłuż pnia stoją wieżowce z apartamentami, liście to niemal wyłącznie wille, a półksiężyc mieści kurorty i rezydencje pod markami, takimi jak Atlantis, Six Senses i One&Only. Wyspy nie da się powiększyć, więc liczba domów na niej jest stała.

Co należy rozważyć. Na wyspę prowadzi jedna droga, a wyjazd w godzinach szczytu trwa długo. Nie ma na niej szkół. Opłaty serwisowe należą do najwyższych w emiracie. Kupca na willę z górnej półki szuka się miesiącami, czasem ponad rok.

Pearl Jumeira: czym różni się od sąsiedniej wyspy?

Etapem i ceną wejścia. Pearl Jumeira to druga wyspa Meraas przy Jumeirah, połączona z lądem drogą, z centrum miasta i lotniskiem w pobliżu. Jest zabudowana znacznie luźniej niż sąsiednia Jumeira Bay i nie jest jeszcze pełna.

Kotwicą jest kurort i rezydencje Nikki Beach z plażą i basenem; reszta to działki pod prywatne wille. Poziom wejścia jest niższy niż na Jumeira Bay i jest to cena za dzielnicę niedokończoną — różnica sięga milionów. Jest tu więcej miejsca na budowę według własnego projektu niż po sąsiedzku.

Co należy rozważyć. Mieszkanie obok budowy może trwać kilka lat. Infrastruktura powstaje w miarę postępów zabudowy, a obietnic z planu generalnego nie da się dziś sprawdzić. Przepisy budowlane na wyspach są surowsze niż na lądzie.

Billionaire Row nad kanałem: co to za adres?

Przydomek, a nie dzielnica. Billionaire Row to około trzech kilometrów nabrzeża Dubai Water Canal między mostem Tolerance Bridge a kładką Jumeirah. Formalnie takiego adresu nie ma: budynki leżą w Al Wasl, Al Safa i Jumeirah 2.

Płaci się tu za niewielu sąsiadów. Budynki mają od sześciu do trzynastu kondygnacji: trzynaście rezydencji w The Rings, dwadzieścia siedem apartamentów w Mr. C. Prawie każdy projekt nosi nazwę — Four Seasons, Cavalli, Foster + Partners. Ulica nie jest jednolita: jeden penthouse w One Canal zmienił właściciela za 183 mln AED, a apartament w Canal Front Residences kosztuje o rząd wielkości mniej.

Co należy rozważyć. Rynek jest cienki: w niektórych miesiącach projekt nie odnotowuje żadnych transakcji, a wyjście trwa miesiące, a czasem lata. W One Canal i The Rings podany termin przekazania już minął. W budynku z 27 domami wspólne koszty dzieli 27 właścicieli. Stopy zwrotu są niższe niż w Business Bay czy Marina.

Jak wybrać spośród pięciu?

• Dom według własnego projektu i prywatność bez morza — Emirates Hills.
• Ukończona wyspa kilka minut od centrum — Jumeira Bay.
• Willa z własną plażą — Palm Jumeirah.
• Działka nad wodą w obrębie miasta i cierpliwość, by poczekać — Pearl Jumeira.
• Rezydencja zamiast willi, niewielu sąsiadów, centrum w pobliżu — Billionaire Row.

Żadnego z tych pięciu miejsc nie kupuje się dla procentu z wynajmu i z żadnego nie wychodzi się szybko. Okres posiadania jest tu z natury długi.

Co sprawdzić przed zakupem na tym poziomie?

• Ile porównywalnych nieruchomości faktycznie sprzedano w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy — a nie ile jest wystawionych.
• Roczną opłatę serwisową w dirhamach i co obejmuje: ochronę, plażę, marinę, tereny wspólne.
• W przypadku działki, co wolno zbudować: wysokość, powierzchnię zabudowy, odsunięcia — na wyspach także odsunięcia od wody.
• W przypadku willi na Palmie granicę działki i linię brzegową według planu własności, a nie zapewnienia.
• Widok i to, co buduje się w pobliżu: na planie piętra i w terenie, a nie na wizualizacji.
• Nad kanałem, ukończone budynki dewelopera, bieżący program i co umowa mówi o opóźnieniu.

Na tym poziomie błąd rzadko dotyczy ceny; dotyczy skali czasu. Nieruchomość okazuje się dobra, a kupiec na wyjściu pojawia się po latach. Zdecydujcie, na jak długo kupujecie, a dopiero potem wybierajcie adres. Dla kupujących z dużym kapitałem prowadzimy osobną stronę — UHNWI.