Le zone più costose di Dubai: i 5 indirizzi principali e cosa vendono

I cinque indirizzi più costosi di Dubai sono Emirates Hills, Jumeira Bay, Palm Jumeirah, Pearl Jumeira e Billionaire Row sul Dubai Water Canal. Ciascuno è costoso per una ragione propria: il terreno per una villa-palazzo, un posto su un'isola chiusa, una villa con spiaggia privata, un lotto su un'isola ancora in costruzione, un edificio per tredici proprietari.

Una cosa accomuna tutti e cinque: il mercato è fatto di pezzi unici. Le vendite sono poche, non esiste un prodotto standard e la media del distretto dice quasi nulla su una casa in particolare.

Di seguito ogni indirizzo: cosa vi si vende, da dove nasce il prezzo e cosa può andare storto. Non è una classifica dal più caro al più economico. I prezzi sono per lo più omessi: gli annunci aggiornati si trovano nella pagina di ciascun distretto.

Le cinque a colpo d'occhio

Emirates Hills: cosa si vende davvero?

Terreno. Emirates Hills è una community recintata di Emaar all'interno di Emirates Living, disposta attorno al campo da golf Montgomerie. Qui si vendono lotti e il proprietario progetta e costruisce la casa: per questo nel distretto non ci sono due ville identiche né un prezzo tipico al piede quadrato.

Un lotto è un progetto di costruzione di due o tre anni, con un appaltatore e le autorizzazioni. Una villa-palazzo finita è interamente il gusto di qualcun altro: distribuzione, finiture, facciata. In ogni caso ciò che si paga è la privacy: il perimetro è sorvegliato, non ci sono torri, turisti né passeggiata. Dentro non ci sono nemmeno negozi o caffè.

Cosa valutare. È il mercato più ristretto di cui ci occupiamo: trovare un acquirente può richiedere uno o due anni. Anche la locazione è su misura, con periodi di vuoto tra un inquilino e l'altro misurati in mesi. E una villa-palazzo di quindici anni spesso richiede la sostituzione completa di climatizzazione, impianto della piscina e impianto elettrico.

Jumeira Bay: perché una piccola isola costa così tanto?

Perché qui l'offerta è davvero chiusa. Jumeira Bay è una piccola isola artificiale al largo della costa di Jumeirah, disegnata a forma di cavalluccio marino. Una strada rialzata la collega alla terraferma e il centro città è a pochi minuti, anziché alla mezz'ora che richiede The Palm.

Il cuore dell'isola è il resort con residenze Bulgari, con spiaggia, marina e yacht club propri; attorno si trovano lotti per ville e un piccolo numero di case. Le proprietà sono solo qualche decina e non compariranno nuovi lotti. Il prezzo al piede quadrato è tra i più alti di Dubai e in una fase di ribasso cede appena.

Cosa valutare. L'offerta chiusa è un'arma a doppio taglio: l'acquirente al momento della vostra uscita può impiegare un anno o più a presentarsi. Le proprietà sull'isola con spiaggia privata e marina comportano spese condominiali elevate, una voce permanente finché si possiede.

Palm Jumeirah: per cosa si paga su The Palm?

Per una spiaggia tutta vostra. Palm Jumeirah è un'isola bonificata costruita da Nakheel e abitata dal 2006. Le ville sulle sue sedici fronde hanno ciascuna un tratto privato di sabbia e acqua in fondo al giardino, cosa che a Dubai non esiste altrove su questa scala.

L'isola è composta da tre mercati che condividono un solo nome. Le torri di appartamenti fiancheggiano il tronco, le fronde sono quasi interamente ville e la mezzaluna ospita resort e residenze di marca come Atlantis, Six Senses e One&Only. L'isola non può essere ampliata, quindi l'offerta di abitazioni è fissa.

Cosa valutare. C'è una sola strada per entrare e uscire dall'isola e uscire nelle ore di punta richiede tempo. Non ci sono scuole. Le spese condominiali sono tra le più alte dell'emirato. Trovare un acquirente per una villa di fascia alta richiede mesi, a volte più di un anno.

Pearl Jumeira: in cosa si distingue dall'isola accanto?

Per lo stato di avanzamento e per il prezzo d'ingresso. Pearl Jumeira è la seconda isola di Meraas al largo di Jumeirah, collegata alla terraferma da una strada, con il centro città e l'aeroporto entrambi vicini. È edificata in modo molto più rado della vicina Jumeira Bay e non è ancora piena.

L'elemento di punta è il resort con residenze Nikki Beach, con spiaggia e piscina; il resto è costituito da lotti per ville private. Il livello d'ingresso è più basso che a Jumeira Bay, ed è il prezzo di prendere il distretto incompiuto — un divario che arriva a milioni. C'è più spazio per costruire secondo il proprio progetto rispetto all'isola accanto.

Cosa valutare. Vivere accanto a un cantiere può durare diversi anni. Le infrastrutture compaiono man mano che lo sviluppo procede e le promesse di un masterplan non si possono verificare oggi. Le norme edilizie sulle isole sono più severe che sulla terraferma.

Billionaire Row sul canale: che tipo di indirizzo è?

Un soprannome, non un distretto. Billionaire Row è un tratto di circa tre chilometri di fronte del Dubai Water Canal tra Tolerance Bridge e la passerella pedonale di Jumeirah. Sulla carta un indirizzo simile non esiste: gli edifici si trovano ad Al Wasl, Al Safa e Jumeirah 2.

Qui si paga per avere pochi vicini. Gli edifici vanno da sei a tredici piani: tredici residenze a The Rings, ventisette appartamenti a Mr. C. Quasi ogni progetto porta un nome — Four Seasons, Cavalli, Foster + Partners. La strada non è uniforme: un attico di One Canal è stato venduto per 183 milioni di AED, mentre un appartamento a Canal Front Residences costa un ordine di grandezza in meno.

Cosa valutare. Il mercato è sottile: in certi mesi un progetto non registra alcuna transazione e l'uscita richiede mesi, a volte anni. A One Canal e The Rings la data di consegna dichiarata è già passata. In un edificio da 27 abitazioni i costi comuni sono divisi tra 27 proprietari. I rendimenti sono inferiori a quelli di Business Bay o Marina.

Come scegliere tra le cinque?

• Una casa su vostro progetto e privacy senza il mare — Emirates Hills.
• Un'isola finita a pochi minuti dal centro — Jumeira Bay.
• Una villa con spiaggia propria — Palm Jumeirah.
• Un lotto sull'acqua dentro la città e la pazienza di aspettare — Pearl Jumeira.
• Una residenza anziché una villa, pochi vicini, il centro a due passi — Billionaire Row.

Nessuna delle cinque si compra per la percentuale di rendimento da affitto e da nessuna si esce in fretta. Il periodo di detenzione qui è per definizione lungo.

Cosa verificare prima di comprare a questo livello?

• Quante proprietà comparabili sono state effettivamente vendute negli ultimi dodici mesi — non quante sono in vendita.
• La spesa condominiale annua in dirham e cosa copre: sicurezza, spiaggia, marina, aree comuni.
• Su un lotto, cosa si può costruire: altezza, impronta, distanze dai confini — sulle isole anche le distanze dall'acqua.
• Per una villa a The Palm, il confine del lotto e la linea di costa sulla planimetria del titolo anziché su una rassicurazione.
• La vista e ciò che si costruisce nei dintorni: sulla planimetria e sul posto, non su un render.
• Sul canale, gli edifici già consegnati dal developer, il programma attuale e cosa dice il contratto in caso di ritardo.

A questo livello l'errore raramente è il prezzo; è la tempistica. L'immobile si rivela buono e l'acquirente all'uscita impiega anni a comparire. Decidete per quanto tempo comprate, poi scegliete l'indirizzo. Per gli acquirenti con capitali ingenti teniamo una pagina separata — UHNWI.