Immobiliensteuern in Dubai: Was ein Eigentümer tatsächlich zahlt

„In Dubai gibt es keine Steuern“ ist zugleich wahr und irreführend. Wahr, weil die VAE weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Einkommensteuer erheben. Irreführend, weil ein Eigentümer trotzdem zahlt — die Zahlungen heißen nur anders. Hier die vollständige Liste in der Reihenfolge, in der man ihr begegnet.

Was es tatsächlich nicht gibt

• Jährliche Grundsteuer. Der Besitz einer Wohnung wird als solcher nicht besteuert.
• Einkommensteuer. Mieteinnahmen einer Privatperson werden in den VAE nicht besteuert.
• Kapitalertragsteuer. Wenn Sie teurer verkaufen, als Sie gekauft haben, gehört die Differenz Ihnen.
• Erbschaftsteuer — mit einem wichtigen Vorbehalt. Ohne ein nach dem Recht der VAE errichtetes Testament verläuft die Erbfolge über das Vermögen eines Nichtresidenten möglicherweise nicht so, wie Sie annehmen. Das Testament wird hier und früh errichtet.

Was beim Kauf anfällt

• 4 % Übertragungsgebühr des Dubai Land Department auf den Immobilienwert. Formal zwischen den Parteien geteilt; in der Praxis zahlt sie in Dubai der Käufer. Das ist der Hauptposten der Transaktionskosten.
• Verwaltungs- und Eintragungsgebühren — feste Beträge, keine Prozentsätze.
• Maklerprovision auf dem Sekundärmarkt, meist 2 %. Beim Launch eines Entwicklers zahlt der Käufer nichts; der Entwickler bezahlt die Agentur.
• Hypothekenkosten bei Finanzierung: Eintragung des Grundpfandrechts, berechnet auf den Darlehensbetrag, plus Bewertung.

Rechnen Sie auf dem Sekundärmarkt mit 6–7 % auf den Preis, bei einem Launch weniger.

Was jährlich anfällt

• Service Charge — Instandhaltung von Gebäude und Gemeinschaftsflächen, berechnet pro Quadratfuß und Jahr. Keine Steuer, aber der Größe nach die wichtigste laufende Ausgabe des Eigentümers, und sie schwankt je nach Gebäude enorm. Holen Sie die Zahl vor der Unterschrift ein — sie bestimmt Ihre Nettorendite stärker als die Miete.
• Kommunale Wohngebühr — 5 % der Jahresmiete, vom Mieter über die monatlichen DEWA-Rechnungen gezahlt. Eigentümer sollten wissen, dass es sie gibt, denn für den Mieter ist sie Teil der Wohnkosten und damit indirekt Teil Ihrer erzielbaren Miete.
• Nebenkosten (DEWA) — bei Vermietung die des Mieters, bei Leerstand Ihre.

Gewerbeimmobilien: Hier gilt die Mehrwertsteuer

Wohnimmobilien in den VAE sind entweder von der Mehrwertsteuer befreit oder beim Erstverkauf mit null Prozent belegt. Gewerbeimmobilien — Büros, Einzelhandel, Lager — unterliegen 5 % Mehrwertsteuer, was die Rechnung des Geschäfts verändert. Wenn Sie ein Büro als Investment prüfen, rechnen Sie die Mehrwertsteuer als eigene Zeile und klären Sie, wie der Verkäufer registriert ist.

Daneben gilt in den VAE seit 2023 eine Körperschaftsteuer von 9 % auf Unternehmensgewinne oberhalb einer Schwelle. Eine Privatperson, die eine Wohnung in eigenem Namen besitzt und vermietet, fällt in der Regel nicht darunter. Halten Sie die Immobilie über eine Gesellschaft oder führen Sie die Vermietung als Gewerbe, ist die Frage nicht mehr eindeutig und braucht Beratung.

Was Ihr Heimatland weiterhin erwartet

Diesen Abschnitt lassen Werbeartikel aus. Dass in den VAE keine Steuer anfällt, hebt die Pflichten in Ihrem Land der Steuerresidenz nicht auf. Die meisten Systeme besteuern Residenten mit ihrem Welteinkommen, wozu auch in Dubai erzielte Miete gehört, und viele verlangen zudem die Offenlegung ausländischer Konten und Vermögenswerte. Ob Ihnen das Doppelbesteuerungsnetz der VAE hilft, hängt davon ab, welches Abkommen gilt und in welcher Fassung.

Ein Aufenthaltsvisum der VAE macht Sie für sich genommen nicht zum Steuerresidenten der VAE und beendet die Residenz anderswo nicht: Maßgeblich sind die Aufenthaltstage und der Lebensmittelpunkt. Eine Bescheinigung über die Steueransässigkeit in den VAE wird gesondert und unter Bedingungen beantragt. Hier verdient ein Steuerberater in Ihrem eigenen Land sein Honorar — wir sind Makler und sagen, wo unsere Kompetenz endet.

Was ein Aufenthaltsvisum gibt und was nicht, ist gesondert beschrieben in UAE residence visa through property.

Kurz gefasst

• Keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer in den VAE.
• 4 % DLD beim Kauf, dazu 2–3 % sonstige Kosten auf dem Sekundärmarkt.
• Die Service Charge ist die eigentliche Jahresrechnung — vor der Unterschrift prüfen.
• Gewerbeimmobilien unterliegen 5 % Mehrwertsteuer.
• Die Regeln Ihres Heimatlandes gelten weiter, ganz gleich, was die VAE nicht erheben.

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