Imposte sugli immobili a Dubai: cosa paga davvero un proprietario

«A Dubai non ci sono tasse» è allo stesso tempo vero e fuorviante. Vero, perché gli Emirati non applicano né un'imposta annuale sugli immobili né un'imposta sul reddito delle persone fisiche. Fuorviante, perché il proprietario paga comunque: i pagamenti si chiamano semplicemente in un altro modo. Ecco l'elenco completo, nell'ordine in cui lo si incontra.

Ciò che davvero non esiste

• Imposta annuale sugli immobili. Possedere un appartamento non è di per sé tassato.
• Imposta sul reddito delle persone fisiche. I redditi da locazione percepiti da un privato non sono tassati negli Emirati.
• Imposta sulle plusvalenze. Se vendete a un prezzo più alto di quello d'acquisto, la differenza è vostra.
• Imposta di successione, con un'avvertenza importante. Senza un testamento redatto secondo le regole degli Emirati, la successione sui beni di un non residente può non seguire il percorso che si immagina. Il testamento si fa qui, e lo si fa presto.

Cosa si paga all'acquisto

• Tassa di trasferimento del 4% al Dubai Land Department sul valore dell'immobile. Formalmente è ripartita tra le parti; nella pratica, a Dubai la paga l'acquirente. È il principale costo della transazione.
• Spese amministrative e di emissione del titolo: importi fissi, non percentuali.
• Commissione dell'agenzia sul mercato secondario, di norma il 2%. Nei lanci dei costruttori l'acquirente non paga nulla: l'agenzia viene pagata dal costruttore.
• Costi del mutuo, se c'è un finanziamento: registrazione dell'ipoteca, calcolata sull'importo del prestito, più la perizia.

Preventivate il 6–7% in più rispetto al prezzo sul mercato secondario, meno in caso di lancio.

Cosa si paga ogni anno

• Service charge: manutenzione dell'edificio e delle aree comuni, calcolata per piede quadrato all'anno. Non è un'imposta, ma per entità è la principale spesa annuale del proprietario e varia enormemente da un edificio all'altro. Chiedete la cifra prima di firmare: incide sul rendimento netto più dell'affitto stesso.
• Tassa comunale sull'abitazione: 5% del canone annuo, pagata dall'inquilino con le bollette mensili DEWA. Il proprietario deve sapere che esiste, perché per l'inquilino fa parte del costo della casa e quindi, indirettamente, del canone che si può ottenere.
• Utenze (DEWA): a carico dell'inquilino se l'immobile è affittato, vostre se resta vuoto.

Immobili commerciali: qui si applica l'IVA

Gli immobili residenziali negli Emirati sono esenti da IVA oppure soggetti ad aliquota zero alla prima vendita. Gli immobili commerciali (uffici, negozi, magazzini) sono soggetti a IVA del 5%, il che cambia i conti dell'operazione. Se valutate un ufficio come investimento, inserite l'IVA come voce separata e verificate come è registrato il venditore.

A parte, dal 2023 negli Emirati si applica un'imposta sulle società del 9% sull'utile d'impresa oltre una certa soglia. Chi possiede un appartamento a titolo personale e lo affitta, in genere ne resta fuori. Se però si detiene l'immobile tramite una società, o si gestisce la locazione come attività d'impresa, la questione smette di essere scontata e richiede una consulenza.

Ciò che il vostro Paese d'origine continua a pretendere

È la sezione che gli articoli promozionali omettono. L'assenza di imposte negli Emirati non cancella gli obblighi nel Paese di residenza fiscale. La maggior parte dei sistemi tassa i residenti sul reddito mondiale, che comprende gli affitti incassati a Dubai, e molti richiedono anche la dichiarazione dei conti e dei beni all'estero. Se la rete di convenzioni contro le doppie imposizioni degli Emirati vi sia utile dipende da quale convenzione si applica e in quale versione.

Un visto di residenza degli Emirati, da solo, non vi rende residenti fiscali negli Emirati e non pone fine alla residenza altrove: contano i giorni di permanenza e il luogo in cui si trova il centro dei vostri interessi. Il certificato di residenza fiscale degli Emirati si richiede a parte e a determinate condizioni. È qui che un consulente fiscale del vostro Paese si guadagna l'onorario: noi siamo broker e diciamo dove finisce la nostra competenza.

Ciò che un visto di residenza dà e non dà è spiegato a parte in UAE residence visa through property.

In sintesi

• Negli Emirati nessuna imposta annuale sugli immobili e nessuna imposta sul reddito delle persone fisiche.
• 4% di DLD all'acquisto, più il 2–3% di altri costi sul mercato secondario.
• La service charge è la vera spesa annuale: verificatela prima di firmare.
• Gli immobili commerciali sono soggetti a IVA del 5%.
• Le regole del vostro Paese d'origine continuano ad applicarsi, qualunque cosa gli Emirati non addebitino.

Gli immobili disponibili, con i prezzi, sono nel catalogo; per modellare un'operazione specifica da cima a fondo, scriveteci.