Налоги в Дубае для владельца недвижимости: что платят на самом деле

Формулировка «в Дубае нет налогов» верна и вредна одновременно. Верна — потому что ежегодного налога на имущество и подоходного налога с физических лиц в ОАЭ действительно нет. Вредна — потому что владелец всё равно платит, просто эти платежи называются иначе. Разберём по порядку, что вы отдадите при покупке, что каждый год, и где сидит настоящий риск для человека из России.

Чего в ОАЭ действительно нет

Ежегодного налога на недвижимость. Владение квартирой само по себе не облагается.
Подоходного налога с физических лиц. Арендный доход физлица в ОАЭ не облагается налогом на доход.
Налога на прирост капитала. Продали дороже, чем купили, — разница ваша.
Налога на наследство. Но это отдельная и не такая простая тема: без завещания, оформленного по правилам ОАЭ, наследование имущества нерезидента может пойти не так, как вы ожидаете. Завещание оформляется здесь и заранее.

Что платится при покупке

4% сбора Земельного департамента (DLD) от стоимости объекта. Формально сбор делится между сторонами, на практике в Дубае его платит покупатель. Это основной платёж сделки.
Административные сборы за регистрацию и выпуск свидетельства о собственности — фиксированные суммы.
Комиссия агентства на вторичном рынке — обычно 2%. На первичном покупатель не платит: комиссию платит застройщик.
Ипотечные сборы, если есть кредит: регистрация залога считается от суммы кредита плюс оценка объекта.

Суммарно закладывайте 6–7% сверх цены на вторичном рынке.

Что платится каждый год

Service charge — плата за обслуживание здания и общих зон, считается за квадратный фут в год. Это не налог, а расход, но по размеру он и есть главный ежегодный платёж владельца. Ставка утверждается и зависит от здания: башня с бассейном, спортзалом и консьержем стоит существенно дороже простого дома в том же районе. Узнавайте ставку до сделки — это цифра, которая определяет вашу чистую доходность сильнее, чем ставка аренды.
Муниципальный сбор за жильё — 5% годовой аренды. Его платит арендатор, и он размазан по ежемесячным счетам DEWA. Владельцу важно знать о нём, потому что для арендатора это часть стоимости жилья, а значит косвенно — часть вашей ставки.
Коммунальные платежи (DEWA) — на арендаторе, если квартира сдана; на вас, если стоит пустая.

Коммерческая недвижимость: здесь VAT есть

Жилая недвижимость в ОАЭ либо освобождена от НДС, либо облагается по нулевой ставке при первой продаже. А вот коммерческие объекты — офисы, ритейл, склады — облагаются НДС 5%, и это меняет экономику сделки. Если вы смотрите на офис как на инвестицию, считайте НДС отдельной строкой и уточняйте у продавца, как оформлена его регистрация по НДС.

Отдельно — корпоративный налог 9%, который действует в ОАЭ с 2023 года на прибыль бизнеса свыше установленного порога. К физическому лицу, которое владеет квартирой в личном качестве и сдаёт её, он по общему правилу не применяется. Но если недвижимость держится на компании или сдача поставлена на поток как бизнес, вопрос перестаёт быть очевидным и требует консультации.

Главное для налогового резидента России

Это та часть, которую обычно не пишут в рекламных статьях. Отсутствие налога в ОАЭ не отменяет обязанностей в стране вашего налогового резидентства. Если вы налоговый резидент России — то есть провели в стране 183 дня и больше за 12 месяцев, — вы обязаны декларировать доход от аренды зарубежной недвижимости и платить с него НДФЛ в России. Ставка — 13% или 15% в зависимости от размера дохода.

Дополнительно есть обязанность уведомлять налоговую об открытии счетов в иностранных банках и отчитываться о движении по ним. За неисполнение предусмотрены штрафы, и они не связаны с размером дохода.

Отдельный вопрос — соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и ОАЭ: его редакция менялась, и от того, какая версия действует на момент вашей сделки, зависит, зачтётся ли что-либо. Это тот случай, когда нужен налоговый консультант в России, а не брокер в Дубае. Мы честно говорим, где заканчивается наша компетенция.

Если вы становитесь резидентом ОАЭ

Резидентская виза сама по себе не делает вас налоговым резидентом ОАЭ и не снимает обязанности в России автоматически — считается фактическое время пребывания и центр жизненных интересов. Налоговый сертификат резидентства ОАЭ получают отдельно и при выполнении условий по дням. Планировать это надо заранее и с консультантом, а не постфактум.

Про то, какая недвижимость даёт право на резидентскую визу и как это устроено, — в отдельной статье.