Off-plan-Escrow in Dubai und Abu Dhabi: 500 000 AED Strafe für verfrühtes Marketing und EOIs nur über Madhmoun

Das riskanteste Geld bei Off-plan-Immobilien ist das Geld, das gezahlt wird, bevor ein Projekt offiziell existiert: die Buchungsgebühr, der „Prioritätsplatz“, die Anzahlung für den Zugang zur ersten Verkaufsrunde. Das Projekt ist noch nicht registriert, es gibt noch kein Escrow-Konto, und das Geld ist bereits weg. In den vergangenen zwei Jahren haben beide großen Märkte der VAE diese Lücke geschlossen – Dubai mit Strafen, Abu Dhabi mit einer digitalen Plattform.

Dubai: Marketing vor der Registrierung ist ein Verstoß

Nach Dubais Escrow-Gesetz (Gesetz Nr. 8 von 2007) darf ein Bauträger Off-plan-Einheiten erst verkaufen oder bewerben, wenn das Projekt beim Land Department registriert und bei einer akkreditierten Bank ein Escrow-Konto eröffnet ist. Die Käufer zahlen auf dieses Konto, und die Mittel werden dem Bauträger gegen bescheinigten Baufortschritt freigegeben.

Im Juni 2024 zeigte das Land Department, dass die Regel Zähne hat: Drei Bauträger wurden mit je 500 000 AED bestraft – insgesamt 1,5 Mio. AED –, weil sie Projekte ohne abgeschlossene Registrierung beworben hatten. Die Unternehmen wurden nicht genannt. Die Behörde nutzte den Anlass, Käufer an zwei Regeln zu erinnern: Registrierung und Escrow des Projekts in der App Dubai REST prüfen und niemals außerhalb des Escrow-Kontos zahlen.

Für einen Käufer ist der Punkt praktisch. Wird ein Projekt nie registriert, hat „vor dem Start“ gezahltes Geld keinen Escrow-Schutz; die Rückholung hängt dann vom guten Willen und der Zahlungsfähigkeit des Unternehmens ab. Wie Escrow funktioniert und wo der Schutz endet, erklärt unser Escrow-Ratgeber.

Abu Dhabi: EOIs nur über Madhmoun

Expressions of Interest (EOIs) waren fester Bestandteil der großen Launches in der Hauptstadt: Käufer zahlten Anzahlungen, um sich einen Platz in der ersten Welle zu sichern. Am 16. Februar 2026 stellte das Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) diese Phase unter Regulierung:

• jeder Bauträger, der ein neues Projekt startet, muss die EOIs der Käufer digital über die Plattform Madhmoun registrieren;
• EOI-Gelder werden auf ein vorbereitendes Escrow-Konto unter direkter staatlicher Aufsicht gezahlt, nicht an den Bauträger oder einen Makler;
• Anträge laufen über staatliche Portale mit UAE-Pass-Identität, jeder Schritt wird protokolliert, Rückzahlungen erfolgen elektronisch;
• das erste Projekt, das EOIs über das System registrierte, war Manchester City Yas Residences by Ohana auf Yas Island.

Was Sie vor der Zahlung prüfen sollten

Frage	Dubai	Abu Dhabi
Ist das Projekt registriert?	App Dubai REST	ADREC-Register / DARI
Wohin geht die Anzahlung?	nur auf das Projekt-Escrow-Konto	EOI auf staatliches Escrow über Madhmoun
Marketing ohne Lizenz?	ein Verstoß, Bauträger wird bestraft	ein EOI außerhalb der Plattform ist nicht registriert

Wenn man Sie um eine „Buchung“ in bar, per Überweisung an eine Agentur oder auf ein Firmenkonto bittet, das nicht das Projekt-Escrow ist, brechen Sie ab – gleichgültig, wie hoch der Rabatt ist. Eine Registrierung ist zudem keine Liefergarantie; welche Fragen darüber hinaus zu stellen sind, steht in unserem Beitrag zur Prüfung von Bauträgern.

Für den Markt insgesamt ist die Änderung neutral bis positiv. Pre-Launches in Abu Dhabi wird es weiter geben, doch das Geld darin ist nun geschützt, und der Lärm um „ausverkaufte“ Launches wird messbar.

Wenn Sie einen Launch in der Hauptstadt beobachten, beginnen Sie mit unserem Abu Dhabi market overview und prüfen Sie jedes Projekt im Register, bevor Sie ein EOI abgeben.